自新冠疫情爆发以来，美国住房市场持续火热，房价在两年内暴涨了逾30%。时间来到2023年，Case-Shiller房价指数再次逼近历史最高点，同时，抵押贷款利率在8月创20年来新高，部分美国人纷纷抱怨买不起房了。

美国住房究竟是如何陷入当前困境的？本期宏观基础课教你如何分析住房市场。

内容导览：

• 分析房地产市场为什么很重要

• 房地产市场分类

• 最受投资者广泛关注的住房指标

• 近年美国住房市场到底发生了什么？

• 金融市场对住房数据有何反应？

家，不仅仅是一个住的地方，对于投资而言，它还同时是经济的风向标。

原因很简单，因为房地产是美国经济的重要组成部分，对利率变化敏感，也是影响消费者在大件商品上的支出和就业的变量。不管是通过投资还是消费支出，房地产活动通通都会计入一个国家的GDP。据NAHB的统计，美国住房对GDP的综合贡献平均为15-18%。因此，当经济接近衰退时，房地产通常是最先走弱的行业之一，也是在经济好转时最先反弹的行业之一。

房地产的定义是土地和任何永久性建筑物，主要有五个类别：

住宅房地产：任何用于住宅目的的财产。例子包括单户住宅、公寓、复式住宅、联排别墅和多户住宅。

商业房地产：任何专门用于商业目的的财产，例如加油站、医院、酒店、办公室、停车设施、餐馆、购物中心。

工业房地产：用于制造、生产、分销、储存和研究与开发的任何财产。

土地：包括未开发的财产、空置土地和农业用地，例如农场、果园、牧场和林地。

特殊用途：供公众使用的财产，例如墓地、政府建筑、图书馆、公园、礼拜场所和学校。

本篇我们主要讨论的是美国住宅房地产的分析。

分析房地产，首先，我们需从最基本的市场分类著手，美国住房市场可以分为新房市场和现房市场。

新房市场：从GDP的角度，新建住宅销售的贡献相较二手房更为直接和明显，因为这些销售活动代表著一个经济体需求和生产的增加。

现房市场：与新房不同，现有房屋是在进入市场之前拥有并占用的房屋。由于美国城市化进程开展地较早，相较于新屋市场，现房市场的体量更为庞大，是分析美国房地产市场不可或缺的一部分。

从房屋的分类来看，又分为单户和多户住宅。

单户住宅：为一个家庭设计和建造的独立住宅单元，例如别墅。单户住宅的特点有更多的隐私和空间，同样价格也更贵。

多户住宅：是指包含多个居住单元的住宅，例如公寓。多户住宅的特点是更便宜，具有公共设施、容易出租等。

1.新房销售

在分析地产周期时，新屋销售是最直接的指标。美国人口普查局每月月底在其网站上发布新屋销售经济指标，是我们研究美国新屋销售情况的一手资料。

在解读新屋销售数据时，有几点需要注意。统计数据是在客户签订销售合同或支付定金时进行的。此时，房屋可以处于施工的任何阶段。而销售的确认标准是买卖双方签订合同，并不一定需要实际付款发生。

指标对经济的指导意义：因为消费者收入对新房销售具有高度敏感性，而新房销售又计入经济中的消费增长，因此它也是经济衰退或好转的绝佳指标。例如，当新屋销售连续几个月下降时，这通常是经济萧条的先兆。

新房销售vs.现房销售

尽管美国新房购买量仅占整体市场的10%左右，但由于新房销售是在签订合同时即被统计在内，而二手房则在合同结束时才进入统计数据，代表的购房活动有一定的滞后性，因此新房被认为是比二手房更及时的楼市晴雨表。

2.房屋库销比

房屋库存销售比率由美国人口普查局每月月末发布，指代待售库存的规模与当前在售房屋数量的关系，又称为房屋月份供应量。指标分为新房库销比和现房库销比，数据越高表明库存越高。例如，对于新房而言，新房库销比的意思是「如果不建造额外的新房，在当前的销售率下，当前的新待售库存将持续多久」。

上图可以看到，2023年以来新房和现房库销比出现明显分化，这是因为抵押贷款利率带来的两个市场供需不平衡导致的，现房市场出现了明显的供给短缺问题。

3.Case-Shiller美国全国房价指数

CS房价指数跟踪美国住宅价值的变化，由标准普尔于每月最后一个星期二上午9点（美国东部时间）发布。值得注意的是，CS房价指数使用三个月移动平均值计算，因此指数有两个月的滞后，但仍然是资本市场最关注的房价指标。

CS房价指数对经济的重要意义可以简单总结为以下几点：

• 房地产市场的供求决定房价，房价将对新屋销售会产生影响；

• 房价也同时会传导至住房租金，而租金是美国CPI的重要组成部分，可以理解为，房价对美国通胀有较大的影响。因此，CS房价指数也是美联储关心的指标之一。

• CS房价指数还被用作芝加哥商业交易所(CME) 房地产期货和期权的基础定价机制。

4.抵押贷款利率

地产市场的分析离不开对抵押贷款环境的分析，作为房屋需求的资金来源和影响房屋供求的重要因素，抵押贷款申请数量和新屋销售高度相关。抵押贷款数据每周由房地美公布，对月频公布的新屋销售有一定指导意义。

由于大多数美国房主持有30年期固定利率贷款，因此我们通常使用这个指标观察抵押贷款环境，截止2023年8月，平均30年期固定抵押贷款利率升至2000年12月以来的最高水平，导致抵押贷款申请量降至28年来的最低水平。

经济指标及时跟踪：

从2013年初到2020年初，美国房地产市场一直表现平稳，房价以约5%的年增长率温和上涨。直到，新冠疫情从天而降，影响了建筑材料价格、劳动力成本和供应链等方面，从而彻底改变了房地产的市场格局。

让我们来回顾一下近年房地产市场都发生了什么吧！

1.量化宽松→极低的利率→买房子→房价上涨

新冠疫情期间美联储实行了宽松的货币政策，得益于美国政府持续补贴，天量的货币供给使得大量资金流入房地产市场。一方面，极低的抵押贷款利率和居家办公的需求增加，居民的收入和购买力在短时内大幅提升。但是另一方面，尽管需求快速增长，但美国的住房数量却没什么变化。就整体而言，在2019年至2021年期间，住房单位只增加了1.7％。因此在供需不平衡的情况下，美国房价出现大涨。 2021年7月，整体房价上涨达到19.3%的峰值。

全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示2021年房价的上涨「甚至比次级贷款时代还要强劲」。

这什么概念呢？Bloomberg指出，对于一位已经拥有房子的普通美国房主来说，什么都不干，坐看房子升值，在2021年短短一年就能净赚约52,667美元，甚至超过了工人50,000美元收入增加。

这时，一些还没有房的居民会怎么想？

在整体通胀水平及租金持续上涨的背景下，大部分消费者会觉得未来房价还会上涨。再加上低廉的抵押贷款利率，买房的负债成本已经低于租房的租金成本了，所以人们就得出了一个结论——此时不买房又待何时？基于这个心理，消费者的预期再次推动了房价进一步飙升。

2.加息→利率上行→买不起房但也不想卖→现房库存短缺→销售下滑

2022年起，美联储开始回收新冠疫情期间「放出的水」。在加息的背景下，抵押贷款利率上行，与此同时，政府逐步退出了对居民的救助和补贴，居民购房成本持续上升。

地产市场需求端来看，新房和现房的销售情况均出现下降。但是，供给端这时却出现了状况：

抵押贷款利率的突然上升对房地产市场影响重大，对卖家和买家双方来说都是一个挑战。2022年6月，利率自2008年以来首次突破6%。截至2023年8月下旬，30 年期抵押贷款平均利率为 7.36%，这是 20 多年来的最高水平。

一方面，对于新房来说，消费者不愿买单户住宅。因为利率上升限制了许多购房者的承受能力。需求的下跌削弱了单户住宅的销售，导致前期高开工带来的库存难消化。

另一方面，对于现房来说，房主则是不想买也不想卖。还记得新冠疫情时期极低的贷款利率吗？没错，就是因为当时许多房主以极低的利率购买了房屋。随著利率的一路飙涨，这些房主不愿出售低利率贷款的房屋，因为出售后他们将面临著高利率下重新买房的困境。正是这些房主不愿卖房，原本可以出售的房屋无法进入市场，这也就导致了现房市场出现了异常严重的库存短缺，房屋空置率直线下降。

3.房价再次涨涨涨

虽然抵押贷款利率上涨、销售下滑，但是房价仍然逃不过上涨。这是为什么呢？

罪魁祸首是刚刚提到的库存问题——住房供应不足。虽然由于利率飙升，需求下降，但是库存的问题显然更为严重。2012年至2022年间，美国平均每年组建家庭140万户，但是平均每年开工住房只有120万套。

潜在买家可能首当其冲地受到这个问题的影响，因为短缺使得市场竞争变得非常激烈，众多的买家必须争夺很少的可用房产。在这种情况下，买家在交易中几乎没有定价的权力，卖家掌握著选择权和条款定制权。一些买家往往会出更高的价格购房，因此，买家之间的相互竞争进一步地推高了房价。

由于抵押贷款利率和价格导致对单户住宅的需求下降，建筑商开始减少单户住宅的开工量从而转向多户住宅，因为租赁市场仍然有利可图。尽管在加快多户住宅建设，但住房供应缺口仍在扩大，因此全国租金在2022年6月创下历史新高。

金融市场对住房数据有何反应？

住房数据对债券和股票的价格影响并不像失业率数据那样具有同等的经济影响力，但当经济周期转向时，它可能非常有用。

强于预期的新屋开工可能有助于引发房地产板块股价上涨，因为新房带来的经济增长将推高企业盈利。相反，在经济放缓和利率下降的前景下，开工率低于预期可能会推低相关股票价格并推高债券价格。

相关板块中，房屋建筑商板块是跟踪房地产市场的最直接方式之一。2023年以来，伴随著不停上升的房价，代表建筑商的股票S&P SPDR Homebuilder ETF表现明显优于大盘。

写在最后

如果觉得从本期课程学会了如何分析美国地产，不妨关注我们的宏观解读的「进阶」栏目，查看最新的市场数据吧！