涵盖美国所有九个人口普查分区的标准普尔Case-Shiller全国房价指数在6月环比上涨0.7%，读数仅比一年前的历史峰值低0.02%。

由于需求继续超过供应且抵押贷款利率上升，六月份房价连续第五个月上涨。

想知道近年美国房地产市场到底发生了什么？可以阅读我们的《一学就懂的宏观经济课》：美国房价高企，是机会还是风险？

房价再次上涨，未来怎么走？

虽然抵押贷款利率上涨、销售下滑，但是房价仍然逃不过上涨。这是为什么呢？

罪魁祸首还是库存问题——住房供应不足。

虽然由于利率飙升，需求下降，但是库存的问题显然更为严重。2012年至2022年间，美国平均每年组建家庭140万户，但是平均每年开工住房只有120万套。

潜在买家可能首当其冲地受到这个问题的影响，因为短缺使得市场竞争变得非常激烈，众多的买家必须争夺很少的可用房产。在这种情况下，买家在交易中几乎没有定价的权力，卖家掌握著选择权和条款定制权。一些买家往往会出更高的价格购房，因此，买家之间的相互竞争进一步地推高了房价。

这种短缺其实并不只是存在于现房，对于多户住宅的新房也是如此。

由于抵押贷款利率和价格的上行导致了居民对单户住宅的需求下降，建筑商开始减少单户住宅的开工量从而转向多户住宅，因为租赁市场仍然有利可图。尽管在加快多户住宅建设，但住房供应缺口仍在扩大。在火爆的租赁市场下，美国全国租金水涨船高，在2022年6月创下历史新高。

那么未来房价还会上涨吗？对于这个问题，市场上有两种声音。

一方面，库存不足的问题很难在短期内得到有效解决，在很大程度上为房价上涨提供支撑。Zillow首席经济学家斯凯拉·奥尔森(Skylar Olsen)也这么认为，她的最新预测称，到2024年房价仍将持续上涨。房地产企业家芭芭拉·科克兰认为「一旦利率下降将意味著更高的房价」。

另一方面，Black Knight的数据显示，2023年7月份房价再创历史新高，但涨幅却低于25年的平均水平，这可能是放缓的信号。

住房市场会重现2008年的危机吗？

美国房地产市场具有高度金融化的特点，大量房地产抵押贷款通过资产证券化的形式成为金融资产，使得MBS逐步发展成为除国债之外最大的固定收益市场。作为金融重要的一环，美国房地产市场存在的风险对全世界范围都有重大的潜在影响。

上一次美国房地产市场看起来如此泡沫是2005年至2007年，房地产泡沫破裂时，房价暴跌、全球经济陷入了严重的衰退。

在美国，超前的消费习惯使得大量不具备还款能力的消费者通过按揭手段涌入了房地产市场。这就意味著如果房价大跌，将导致抵押贷款中抵押物贬值甚至低于贷款额度，而这些购房者一旦面临还款压力，可能会选择主动断供，这就大幅推升了房贷违约的可能。

因此，不难理解为什么投资者存在疑虑：美国房贷违约率是否有再度上行的可能？会重现2008年次贷危机吗？

这个问题可以从两个方面来考虑。bankrate的分析师认为，2023年与2008年的一个明显区别是，2023年拥有抵押贷款的房主大多拥有良好的信用、较高的房屋收益和一笔固定利率的按揭贷款——整体负债情况远高于15年前。美国居民杠杆率仍处于相对低位，房贷质量也明显更好。一般而言，杠杆率越高，居民负担越重，还款压力越大，越容易产生财务风险。2007年次贷危机爆发前居民杠杆率已经接近100%。在2008年之后，美国居民部门开启了漫长的去杠杆过程，而政府和非金融部门则开启了加杠杆进程，截至2022年底，美国居民部门杠杆率为74.4%，与发达经济体平均水平较为接近，较次贷危机时期已显著下降。

更重要的是，经历过2008年后，建筑商对建设的步伐一直很谨慎。其结果是待售房屋持续短缺。NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)认为房价可能会出现下跌，由于供应不足，价格再次下跌30%的可能性非常非常小。总结来看，市场认为出现2008年次贷危机的概率很低。

房屋建筑股票已经过热了吗？

住房数据对债券和股票的价格影响并不像失业率数据那样具有同等的经济影响力，但当经济周期转向时，它可能非常有用。

强于预期的新屋开工可能有助于引发房地产板块股价上涨，因为新房带来的经济增长将推高企业盈利。相反，在经济放缓和利率下降的前景下，开工率低于预期可能会推低相关股票价格并推高债券价格。

对于未来房屋建筑商的走势，Realtor分析认为，美国房地产市场将继续面临新房严重短缺的困境，这是十多年来建筑商建造的房屋数量不足以满足人口增长造成的结果。千禧一代已经开始购买房屋，但购房率远低于前几代人。The Motley Fool的分析师认为，即使一些房屋建筑商未来每股盈利出现下降，但「前景仍是光明的」，住房缺口使得房屋建筑商加速开工以满足需求，未来股价有望继续上涨。

写在最后

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