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为什么要为更好的丰树商业信托投赞成票？

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JP_mykayaplus 发表了文章 · 2022/05/15 23:26
一些 $丰树泛亚商业信托(N2IU.SG)$ 持有人可能会对此感到愤怒。但是作为MCT单位的持有人，我将投赞成票 “赞成” 丰树商业信托和丰树商业信托之间的合并 $Mapletree NAC Tr(RW0U.SG)$.
对于那些不知道正在发生的事情的人，新加坡纯房地产投资信托基金丰树商业信托基金将与其姊妹房地产投资信托基金合并。将召开一次有关此次合并的临时股东大会。MCT的单位持有人将承担责任，对合并投赞成票或反对票。
如果您不知道如何投票，请在此处参考我们的 MCT 和 MNACT 投票指南。
这就是我投票支持合并的原因。
1。合并后增加的每股净资产净值和每单位资产净值
为什么要为更好的丰树商业信托投赞成票？
任何房地产投资信托基金公司活动的第一条经验法则是衡量增长率。增值是指在单位基础上改善房地产投资信托基金。这意味着，您持有的每单位房地产投资信托基金，在行使后，它们会产生更多的单位回报。
当然，增长将围绕单位分配（DPU）和每单位净资产价值（NAV）展开。当房地产投资信托基金或公司进行合并或收购时，其未偿还单位将增加。这是由于发行新股或单位作为筹资活动所致。但是，如果合并的回报超过稀释，则净收益或单位净资产可能会更好。
这就是成长性。
按预计计算，MCT的每股收益将增长6.8％，而每单位资产净值将增长7.1％。因此，如果从短期来看，MCT单位持有人的每股净资产净值和资产净值将得到提振。
2。降低租户集中度
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所有房地产投资信托基金的租金收入均来自租户。因此，房地产投资信托基金对租户的依赖程度是进行租户集中度评估的主要指标。
MCT为一些最好、最稳定的世界级租户提供支持。它很重要 谷歌、美国银行、汇丰银行和SAP亚洲作为其主要租户。这些租户肯定能够度过不确定的时期，租金违约的风险几乎为零。
但是，当他们的租赁期结束时，他们可能没有义务继续租用MCT房产。想象一下，谷歌不继续与MCT租约，他们的总租金收入将受到10.5％的影响。
随着合并的进行，MNACT物业及其租户将削弱现有租户群的集中风险。对MNACT的收购将使合并后的实体增加其房地产投资组合。除此之外，还有MNACT的主要租户，这将使谷歌的贡献降至5.7％。
总体前十大租户集中风险也从27.7％下降到23.0％。
3.更大的债务余量
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大多数人可能会远离债务。但是债务是大型房地产投资信托基金需要的最重要的工具之一。除了仅依赖单位持有人的资本外，房地产投资信托基金经理在使用债务时还必须谨慎行事。
尽管债务很重要，但房地产投资信托基金受到监管，以免过度杠杆。这意味着，房地产投资信托基金在任何时候都必须始终保持其杠杆比率之内。接近极限的杠杆比率可能是不利的。这意味着房地产投资信托基金很可能需要进行筹资活动以削减其杠杆率。此外，它可能没有足够的债务余量来进行收购。
两个房地产投资信托基金合并的好处是它们各自的债务余额相结合。1个房地产投资信托基金的债务余额可能不足以收购新房产。但是，合并后，可以让合并后的实体进行有利于单位持有人的增值收购。
4。赞助商的坚定承诺
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投票赞成或反对合并的决定可能会由散户股东共同决定。但是，只要看一眼赞助商的承诺，我们就会发现风险很大。
收购MNACT将需要资金。首次优先发行将要求有资格的单位持有人以每单位2.0039新元的价格认购筹资活动。它为单位持有人提供了增加持股量以进行增值收购的机会。
但是，MCT的市场价格目前跌至每单位1.80新元，单位持有人实际上可以在市场外增加持股量。这种优惠绝对是 “没钱的”。但是，如果进行合并的投票通过，发起人实际上将通过订阅所有所需单位来支付账单。
通俗地说，散户选民将投票支持合并继续进行，而赞助商丰树投资私人有限公司将支付账单！
除此之外，保荐人还同意自愿将其在合并后的实体中的持股量锁定为期6个月。这意味着，无论单位价格如何波动，赞助商在合并后的前6个月都不会出售其持有的股份。
如果单位价格不超过2.0039新元，则即使在6个月的封锁期之后，保荐人也极不可能亏本清算其持有的股份。
5。免除收购费
房地产投资信托基金进行收购和撤资时，管理费中有一种结构可以奖励房地产投资信托基金经理。房地产投资信托基金经理的任务是管理和发展房地产投资信托基金。因此，收购或撤资产生的费用是必要的。
如果MCT的房地产投资信托基金经理保留收购MNACT合并的收购费的权利，他们将获得丰厚的利润。取而代之的是，通过表现出手势和承诺，他们选择免除收购费。
因此，本次合并不会向房地产投资信托基金经理支付任何一次性巨额收购费。
6。对管理费的有利修改
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此外，MCT的房地产投资信托基金经理决定更进一步。不仅选择免除收购费，而且有利的费用结构的机会也摆在桌面上。
根据MCT目前的费用结构，房地产投资信托基金经理每年收取存放物业价值的0.25％的基本费用。最重要的是，绩效费为净财产收入的4％。成功合并后，单位持有人还可以投票支持第4号决议，该决议将使费用结构改为基本费用为MPACT可分配收益的10.0％。绩效费将以25.0％的速度与DPU的增长一起增长。
这意味着，只有管理层能够逐年增加和增加DPU，他们才能解锁绩效费。先前的费用结构保证了无论单位增长如何，他们每年都能获得4.0％的净财产收入。
房地产投资信托基金可以增加其收入和分配，但不能以单位增长为基础。因此，这只能表明房地产投资信托基金经理对合并后实现每股净资产净值的增长和增幅相当有信心。
7。反驳：MNACT 太糟糕了
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自首次公开募股以来的MNACT回报率与MCT在同一时间段内的回报，包括并根据分配进行了调整。资料来源：TradingView
从合并消息传出后的单价走势来看，MCT的暴跌暗示了总体反应是负面的。
MNACT最大的投资组合是Festival Walk，而在2019年香港抗议活动发生时，单价实际上大幅下跌。Festival Walk是抗议期间遭受纵火袭击的购物中心之一。
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11月12日，一名男子在香港九龙塘又一城购物中心试图扑灭一棵燃烧的圣诞树时做出了反应。周二，反政府抗议者在购物中心砸碎窗户并放火，包括放火烧毁了一棵大圣诞树。积分： 路透社/托马斯·彼得
从那时起，MNACT价格继续以相对较大的折扣进行交易。其账面价格比率暴跌并保持在1倍以下。
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MNACT 历史市盈率趋势和日元。来源和来源：Tikr.com
MNACT并不是唯一一个陷入抛售的公司。亚洲最大的房地产投资信托基金- 领展房地产投资信托基金（香港交易所：0823） 经历了类似的抛售，根据过去的市盈率估值也以折扣价交易。
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领展房地产投资信托基金历史市盈率走势及日均走势来源和来源：Tikr.com
将MNACT加入MCT意味着在合并后的实体中承担固有的地缘政治风险。但是在合并新闻发布之前，我们已经看到了复苏的步伐以及MNACT的业绩和总体回报率的上升。
数据证明，与MCT相比，MNACT提供了更高的回报。即使没有合并后的新闻反弹，它们的历史总回报率也相当，在过去的8年中，两者的总回报率均约为120％以上。
MNACT 并不糟糕。不进行分析和发表毫无根据的陈述的MCT单位持有人是。
8。反驳：Pure-Play 新加坡房地产投资信托基金更胜一筹
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少数房地产投资信托基金的历史回报率，其新加坡房产为100％，而占地面积更加多元化。表现优异的实际上是房地产投资信托基金，它们不是纯粹的新加坡房地产投资信托基金。来源和来源：TradingView
有两个阵营将投票 “反对” 合并。一个阵营，我们反驳了MNACT很糟糕，而另一个阵营则认为纯粹的新加坡更好。
上图显示了来自不同行业的混合型房地产投资信托基金的历史回报。它们的回报根据分布进行了调整，并以百分比为基础绘制。下表列出了精选的S-REITs及其历史调整后的回报率及其地理足迹。
以下是8年来按历史回报率排列的排名。
1。丰树工业信托基金
回报：+210.62%
行业：工业、数据中心
曝光国家：新加坡、美国
2。丰树物流信托
回报率：+155.31%
行业：物流
国家/地区：新加坡、澳大利亚、中国、香港、印度、日本、越南、马来西亚、韩国
3.丰树北亚商业信托
回报：+144.20%
行业：多元化（零售和商业）
国家曝光度：中国、香港、日本、韩国
4。丰树商业信托
回报：+132.55%
行业：多元化（零售和商业）
国家曝光度：新加坡
5。弗雷泽物流与商业信托
回报：+115.06%
行业：多元化（物流和商业）
国家/地区：新加坡、澳大利亚、德国、荷兰、英国
6。弗雷泽中心点信托基金
回报：+100.87%
行业：零售
国家曝光度：新加坡
7。腾飞房地产投资信托基金
回报：+79.25%
行业：多元化（工业和商业）
曝光国家：新加坡、澳大利亚、英国、美国
从业绩比较一些同类最佳房地产投资信托基金来看，没有迹象表明纯粹的新加坡房地产投资信托基金能带来更高的回报。
其中的精英丰树工业信托基金和丰树物流信托基金将他们在美国和东盟的国家风险敞口视为其关键据点领域。
但是，像MCT和Frasers Centrepoint Trust这样的纯新加坡房地产投资信托基金分别排名第四和第六。
因此，尽管新加坡事实上是寻找优质房地产投资信托基金的地方，但人们绝不能认为仅限本土的方法优于在新加坡以外进行多元化。
9。投资回报率机会有限
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房地产投资信托基金可以通过有机或无机扩张来增长。尽管从长远来看，有机扩张至关重要，但无机扩张确实可以加快房地产投资信托基金的增长速度。
当房地产投资信托基金进行资产增强计划（AEI）时，就会发生有机扩张。AEI 不仅有助于确保房产保持原始状态，而且还有助于增加净可出租面积。当净可出租面积增加时，租户数量和租金收入也会增加。
另一方面，无机扩张要求房地产投资信托基金进行收购。每当收购新房产时，它将立即为房地产投资信托基金的总收入带来额外的收入来源。
尽管房地产投资信托基金确实被视为投资组合中稳定和防御性的组成部分，但这并不意味着它们可以沾沾自喜。为了实现长期可行性和持有率，仍需要增长。
此外，丰树以成为一流的房地产投资管理公司之一而自豪。因此，他们有使命和责任在其管理下发展房地产投资信托基金，以获得优异的长期回报。
对合并投反对票只会将MCT经理限制在新加坡收购任何优先拒绝权（ROFR）房产。截至最新的清单，它只有6处房产需要进一步发展。
MykayaPlus 判决
大多数房地产投资信托基金投资者认为，房地产投资信托基金的增长是矛盾的。但是，抛开要求房地产投资信托基金支付其净租金收入的90％的能力和法规不谈，它们仍然需要在某些方面进行增长。
也许大多数新加坡房地产投资信托基金投资者并不真正了解马来西亚房地产投资信托基金投资者目前所处的困境。尽管边境开放，经济活动有所增加，但马来西亚房地产投资信托基金仍处于低价水平。
多元化的最终结果已经是房地产投资信托基金投资者所希望的最佳结果。
我们敦促MCT单位持有人不要节俭行事。因此，我们希望本文及其分析能为更好的MCT投票提供合理的观点！
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