个人中心
登出
中文简体
返回
下载
登录后咨询在线客服
回到顶部

为什么要投票支持更好的嘉泽商业信托？

avatar
JP_mykayaplus 发表了文章 · 2022/05/15 23:26
一些 $丰树泛亚商业信托 (N2IU.SG)$ 作为一名MCt份额持有人，我会投票赞成Mapletree商业信托和 $丰树大中华商业信托. (RW0U.SG)$.
对于不知情的人来说，Mapletree商业信托是新加坡的纯信托，将与其姊妹信托合并。关于此次合并将召开EGM。MCt的单位持有人将承担起投票赞成或反对合并的责任。
如果您不知道如何投票，请参考我们的MCt和MNACt投票指南。
这就是我为什么要投票赞成合并的原因。
1. 合并后分红单位和净资产值增加
为什么要投票支持更好的嘉泽商业信托？
任何REIT企业行动的首要经验法则是衡量增值性。增值性意味着REIT在每单位基础上的改善。也就是说，每持有一单位REIT，在行动后，它们将在每单位基础上产生更多回报。
显然，增值性将围绕着每单位分配和每单位净资产价值展开。当一个REIT或公司进行合并或收购时，其未清偿单位将增加。这是由于发行新股份或单位作为资本募集行动。然而，如果合并的回报超过了稀释，合并后的净回报或每单位净资产可能会更好。
这就是增值性。
在财务效果基础上，MCt的DPU将增加6.8％，而每单位净资产价值将增加7.1％。因此，基于短期方面，MCt持有人将获得其DPU和净资产价值的提升。
2. 降低租户集中度
为什么要投票支持更好的嘉泽商业信托？
所有REIT都从租户那里获取租金收入。因此，在进行租户集中度评估时，租户对REIT的依赖程度是一个重要的指标。
MCt拥有一些最好、最稳定的世界级租户。它们包括美国银行、汇丰银行和SAP亚洲。这些租户绝对能够经受住不确定时期，几乎不会出现租金拖欠的风险。 谷歌然而，当期限结束时，他们可能没有继续租用MCt物业的义务。想象一下如果谷歌不再与MCt续租，将对其总租金收入造成10.5%的影响。
随着合并进行，MNACt的物业和租户将削弱现有租户群的集中风险。收购MNACt将使合并实体增加其物业投资组合。与此同时，MNACt的关键锚定租户也将把谷歌的贡献降低到5.7%。
2022年4月29日的报告中提到了MCt和MNACT的合并计划
整体前十大租户集中风险也从27.7%降至23.0%。
3. 更大的负债余地
为什么要投票支持更好的嘉泽商业信托？
大多数人可能会远离债务。但债务是一家优秀REIT所需的最重要工具之一。除了依赖于受托人的资本之外，REIT管理人员还必须谨慎运用债务。
虽然债务很重要，但REIT受到监管，不允许过度杠杆化。这意味着REIT必须始终保持在其杠杆比率范围内。接近极限的杠杆比率可能是有害的。这意味着REIT很可能需要进行一次资本筹集行动以减少其杠杆。此外，它可能没有足够的债务余地来进行收购。
两家REIT合并的好处在于结合各自的债务余地。一家REIT的债务余地可能不足以购买新物业。但合并后，它可以允许合并实体进行有益于受托人的增值收购。
4. 有强大的赞助商承诺
为什么要投票支持更好的嘉泽商业信托？
对于是否支持并购的投票结果可能在零售股东中有分歧。但是从赞助商的承诺来看，我们可以看到有很大的利益关系。
收购MNACt需要资金。初始优先股发售将要求有资格的受益人以每单位2.0039新加坡元的价格认购该融资活动。这为受益人提供了增加持股的机会，以支持盈利性收购。
然而，MCt目前的市场价格为每单位1.80新加坡元，股东可以在市场之外增加持股。优先股发售肯定是“亏损”的。然而，如果投票决定继续进行并购，赞助商将会通过认购所需的所有单位来承担费用。
以非专业人士的术语来说，零售投票者将投票支持并购，而赞助商Mapletree Investment Pte Ltd将负担费用！
此外，发起人还同意在合并实体中自愿锁定其单位持股6个月。这意味着，在前6个月里，无论单位价格如何变动，发起人在合并后不会出售他们的持股。
如果单位价格没有上涨到2.0039新加坡元以上，即使是在6个月的锁定期后，发起人也不太可能亏损出售他们的持股。
5. 放弃收购费用
当信托基金进行收购和出售时，管理费中有一种结构可以奖励信托经理。信托经理的任务是管理和发展信托基金。因此，与资产收购或出售有关的费用是必要的。
如果MCt的信托经理保留对MNACt合并的收购费用的权利，他们将获得非常高的利润。相反，他们选择放弃收购费用，以示姿态和承诺。
因此，对于这次合并，将不会发生一次性巨额收购费用支付给信托经理。
6. 对管理费的有利修改
为什么要投票支持更好的嘉泽商业信托？
此外，MCt的REIt管理层决定更进一步。不仅选择放弃收购费用，而且还提供一种有利的收费结构的机会。
MCt的当前费用结构包括REIt管理层收取存入物业价值的0.25%的基础费用。除此之外，还有4%的净物业收入性能费。成功合并后，投资者还可以投票支持第4项决议，该决议将使费用结构变为MPACT可分配收入的10.0%的基础费用。性能费也将随DPU增长以25.0%的比率增加。
这意味着，只有管理层能够通过年度对年度的增长来增加和扩大DPU时，他们才能获得性能费。之前的费用结构保证他们可以收到净物业收入的4.0%，而不管每单位的增长情况如何。
一个REIt可以增加营业额和分配，但不一定能实现每单位基础上的盈利。因此，这只能说明REIt管理层对于合并后的DPU增长和盈利增长非常有信心。
7. 反驳：MNACt很差劲
为什么要投票支持更好的嘉泽商业信托？
自IPO以来的MNACt回报与同一时期的MCt回报相比，包括和分配进行了调整。来源：TradingView
从合并新闻爆发后的单价走势来看，MCt的暴跌暗示了普遍反应是负面的。
MNACT最大的投资组合是Festive Walk，在香港2019年的抗议活动发生时，单位价格实际上大幅下跌。Festive Walk是在抗议期间遭受纵火袭击的商场之一。
为什么要投票支持更好的嘉泽商业信托？
一名男子试图扑灭位于香港九龙塘的Festival Walk商场的燃烧圣诞树的画面，拍摄于11月12日。反政府抗议者星期二砸烂窗户并纵火焚烧商场，包括一棵大圣诞树。来源：路透社/托马斯·彼得 路透社/托马斯·彼得
从那时起，MNACt的价格继续以相对较大的折扣交易。其市净率遭到重创且始终低于1倍。
为什么要投票支持更好的嘉泽商业信托？
MNACt历史P/b趋势和DY。来源和授权：TIKR.com
MNACt在抛售中并不孤单。亚洲最大的REIT - Link REIT（SEHK: 0823） 经历了类似的抛售，并基于市净率估值折价交易。
为什么要投票支持更好的嘉泽商业信托？
链接REIt的历史市净率趋势和股息率。来源和授权: TIKR.com
将MNACt纳入MCt意味着承担合并实体中的固有地缘政治风险。但在合并消息公开之前，我们已经看到了MNACT的恢复迹象和整体回报率上升。
数据证明，与MCt相比，MNACt提供了更高的回报。即使没有合并后的消息反弹，它们的历史总回报也是可比的，过去8年左右都在120%以上。
MNACt并不差劲。MCt的持有人如果不分析并进行无根据的声明，就会这样认为。
8. 反驳: 纯新加坡REIt更优越
为什么要投票支持更好的嘉泽商业信托？
一些REIT收益的历史回报，与100%新加坡物业相比，有着更多样化的地域范围。表现优异的实际上是那些不是纯新加坡的REIT。来源和授权: TradingView
有两个反对合并的阵营。一个阵营已经反驳了MNACt很差劲的观点，另一个阵营认为纯新加坡更好。
上图显示了来自不同板块的混合S-REITs的历史回报。它们的回报已经经过分配进行了调整，并且以百分比的形式绘制出来。下面是所选S-REITs的表格，包括它们的历史调整回报率和地理分布。
以下是过去8年历史回报排名。
1. 麦波地工业信托
回报率：+210.62%
板块：工业、idc概念
国家：新加坡、美国
2. 麦波地物流信托
回报率：+155.31%
板块: 物流
国家暴露: 新加坡, 澳洲, 中国, 香港, 印度, 日本, 越南, 马来西亚, 韩国
3. 星狮地产信托北亚商业信托
回报率: +144.20%
板块：多元化（零售与商业）
国家暴露: 中国, 香港, 日本, 韩国
4. 星狮地产信托商业信托
回报率: +132.55%
板块：多元化（零售与商业）
国家暴露：新加坡
5. 星狮物流与商业信托
回报率：+115.06%
板块：多元化（物流与商业）
国家曝光：新加坡，澳洲，德国，荷兰，英国
6. 星狮地产信托
回报率：+100.87%
板块：零售
国家暴露：新加坡
7.安达信托
回报率：+79.25%
板块：多元化（工业和商业）
国家暴露：新加坡、澳洲、英国、美国
通过比较表现最好的信托公司，没有证据表明纯新加坡的信托公司能带来更高的回报。
作为精华，富达工业信托和富达物流信托将美国和东盟地区视为它们的关键据点。
然而，像MCt和星狮地产信托这样的纯社玩新加坡信托分别排名第4和第6。
因此，即使新加坡是寻找优秀信托的事实上地点，人们也不应该认为只在本土寻找就比在新加坡之外进行多元化更优越。
9. 有限的优先购买权机会
为什么要投票支持更好的嘉泽商业信托？
信托可以通过有机或非有机扩张来实现增长。虽然有机扩张对于长期至关重要，但非有机扩张真的可以加快信托的增长速度。
有机扩张发生在信托进行资产增值计划（AEI）时。AEI不仅有助于确保物业保持良好状态，还增加了净租赁面积。当净租赁面积增加时，租户数量和租金收入也会增加。
另一方面，无机扩张要求信托进行收购。每当新物业被收购时，它将立即为信托的总营收额外增加一个收入流。
虽然信托被认为是投资组合中稳定和防御性的组成部分，但这并不意味着它们可以保持满足。长期的可行性和持有仍然需要增长。
此外，丰树以成为卓越的房地产投资经理之一为荣。因此，他们有权利和责任为管理下的信托实现卓越的长期回报。
反对合并只会限制MCt管理者只能收购新加坡的预先购买权物业。根据最新名单，他们只有6个物业可以进一步发展。
MyKayaPlus结论
大多数信托投资者认为，一个增长的信托是个自相矛盾的说法。但撇开需要将90%净租金收入支付给股东的能力和规定，他们仍然需要在某些方面增长。
也许大多数新加坡信托投资者并不真正理解马来西亚信托投资者目前所经历的困境。即使边界开放并且经济活动有所上升，马来西亚信托仍然在低价位中徘徊。
多元化，作为增加的最终结果，已经是信托投资者可以期待的最佳情况结果。
我们敦促MCt持有人不要贪小便宜吃大亏。因此，我们希望本文和其分析能提供合理的观点，以支持更好的MCT投票！
想知道我们如何运用框架和蓝图分析信托，获取持续增长和长期派息吗？在我们的免费培训中找到更多答案！
通过阅读此分享，您将能够筛选出分红股票。不再需要参加其他基础分红课程，这些课程甚至没有突出每个公司组的风险和标准！
免责声明
本文/报告/分析中提供的信息仅供分享和教育目的。这不是购买或销售任何股票、证券或其他工具的推荐，也不能被视为购买、销售或持有任何股票、证券或其他工具的专业建议。如果您需要特定的投资建议，请咨询相关的专业投资建议或仅供学习或研究。
对于所包含信息的准确性、充足性、可靠性、适用性、适合性或完整性，不提供任何保证。作者对直接和间接使用和应用文章/报告/书面材料的任何内容所产生的任何盈利或损失不负任何责任。
免责声明：社区由Moomoo Technologies Inc.提供，仅用于教育目的。 更多信息
1
6
+0
9
原文
举报
浏览 2.8万
评论
登录发表评论
avatar
JP_mykayaplus
Co-founder, chief editor and analyst of mykayaplus.com
6852粉丝
13关注
7926来访
关注
更多内容