Digital Core REIt（SGX: DCRU）已经下跌了33%。是累积的时候了吗？

Digital Core REIt（SGX: DCRU） $DigiCore Reit USD (DCRU.SG)$ 最近几个月对这家REIt来说经历了相当艰难的时期。

自3月份股价高达1.16美元后，股价一路走低，跌破了IPO价格0.77美元。

这意味着所有购入这家REIt的人都面临亏损，包括那些在IPO期间购买的人（包括我在内）。

现在是累积的好时机吗？还是该卖出并远离这家REIT？

首先，让我们退一步，提醒自己作为投资者，我们对这个REIt做了什么。

这是一个被列为REIt的投资信托

- SGX上市的REIt车辆，属于美国上市的全球数据中心Digital Realty
- 10个组合的多元化数据中心
- 物业永久产权
- 按照1-3%的租金递增进行三重净租约
- 平均租约到期日为5.5年（截至2022年3月31日租金年化）
- 低负债率26%
- 平均债务期限为4.7年
-债务平均成本为2.1%
-股息收益率为5-6%
-强大的赞助商，有充足的发展项目
-强大的基石投资者

这是一家房地产投资信托，满足投资者肯定会喜欢在他或她的投资组合中看到的许多要点。

即使最近的第一季度业绩也显示出坚韧的盈利能力，因为顶线NPI和分配收入都好于IPO时的预期。

那么从这里开始，发生了什么问题？

为什么股价在几个月前达到峰值后下跌了高达33%？

让我们来看一下可能的原因和可能性。

首先是数字核心房地产信托公司的第五大客户的公告 - 一个占据多伦多2.7兆瓦容量的私有IT服务提供商于四月份申请了破产保护。

尽管在该公告中没有明确说明是哪个特定的客户，但可以假设是名为SunGard AS的IT服务提供商之一，该公司占据了数字核心房地产信托公司整体租金的重要部分。

尽管该客户申请了破产保护，但该客户在四月份仍按时履行了租金义务。根据Digital Realty公司对数字核心房地产信托公司持续承诺的原则，它已达成初步协议，保证在近期现金流短缺的情况下租金收入流。

我们可能会认为的第二个原因是利率上升的普遍情绪。

虽然数字核心房地产信托公司的负债比率只有26%，但债务组合中有50%是固定利率，另外50%是浮动利率。考虑到全部债务都是以美元计价，而且利率在上升，债务成本可能会从现在开始增加，尽管我们认为这可能是大多数负债率不固定的房地产信托公司的情况。

我们可能会认为的第三个原因可能与其赞助商有关。

众所周知，数字核心房地产信托公司被列为Digital Realty长期剥离和循环利用其资产的永续长期工具。

虽然拥有一个管道可以成为REIt长期发展的好平台，但如果资产长期下滑，兴趣可能会随着时间的推移发生错位。我们过去曾看到过一些REIt与一些以贫烂资产出售给他们的赞助商存在错位的情况。

像微软（Microsoft）、谷歌（Google）、Facebook等蓝筹股公司计划建立自己的数据中心而不是搬进现有的数据中心，这些数据中心的类型可能会转向低质量。

是时候开始积累了吗？

这取决于你如何看待这场比赛。

如果你在IPO期间以0.88美元购买，你将看到FY22和FY23的潜在收益率分别为4.75％和5.26％，分红比例为100％ - 尽管到现在你面临着大约13％的未实现损失。

如果你以0.77美元购买，你的收益率回报率将增加到FY22的5.4％和FY23的6％。仅根据红利来看，你可能需要16.5-18.5年来收回成本。

如果你在高峰时购买，那么你的收回成本时间将更长，你的收益成本也较低。

自从3月份达到高峰以来，该股票一直在下跌，这可能也与锁定期到期有关，机构投资者可以自由将其单位出售给市场。

如果你对5.4％-6％的长期回报满意，那么你可能想考虑累计投资。

其中一些问题可能是永久性的，但有些可能只是暂时的。