Link REIT：投资前要知道的8件事

来源：Link REIT

$领展房产基金 (00823.HK)$ 是在香港证券交易所上市的房地产投资信托基金。其单位价格达到了接近每单位100港元的峰值。

截至撰写本文时，它目前的交易价格约为每单位72港元。由于领展房地产投资信托基金在香港证券交易所上市，因此将按手数进行交易。它的批量为每手100个单位。

在考虑投资领展房地产投资信托基金之前，您需要了解以下8点。

来源：丰树商业信托和丰树北亚商业信托的拟议合并（“合并”）

大多数人可能对此并不十分了解，但领展房地产投资信托基金是亚洲最大的房地产投资信托基金。截至撰写本文时，它的市值为1370亿港元。这大致相当于250亿新元。即使是新加坡最大的房地产投资信托基金——凯德置地综合商业信托的市值也只有140亿新元，几乎只是领展房地产投资信托基金规模的一半！

在整个亚洲，我们会遇到最初由政府设立，但随后私有化并在证券交易所上市的银行。我们很少遇到政府设立的房地产投资信托基金。

领展房地产投资信托基金是为数不多的例子之一。它的成立是为了从香港房屋委员会手中分拆资产。随后，它于2005年11月25日上市，估值为220.2亿港元。

与今天的市值相比，增长了约522％！

问题。亚洲最大的房地产投资信托基金有多少房产？

超过 100 处房产。实际上。确切地说是151。

来源： 领展房地产投资信托基金2021/2022年分析师演讲

10年来，它在上市后一直是纯粹的香港房地产投资信托基金。2015年，它首次涉足中国大陆房地产投资。

截至2022年，它还在澳大利亚和英国拥有房产。这两个国家的房地产约占其投资组合总价值的7.8％，而中国大陆的占17.4％。其余的74.8％是来自香港的房产。

它的物业也非常多样化。它将零售、停车场、商业甚至物流物业视为其关键行业。

来源： 领展房地产投资信托基金2021/2022年分析师演讲

房产需要由租户占用才能产生租金收入。鉴于香港的抗议活动，许多投资者可能因为担心入住率而避开了香港房地产投资信托基金。

但是，通过查看领展房地产投资信托基金物业的入住率，其所有物业的平均入住率均超过90％。除了中国大陆物业的入住率为92.3％外，其余物业，甚至香港，入住率均超过95％。

来源： 领展房地产投资信托基金2021/2022年分析师演讲

单位持有人的资本和债务是房地产投资信托基金最有价值的资产。从资本和股息的角度来看，明智地使用它可以帮助这个资产密集型行业实现巨大收益。

但是，房地产投资信托基金的债务水平受到监管。根据香港证券及期货事务监察委员会（SFC），在香港市场上市的房地产投资信托基金的资产负债率必须不超过50％。

来源： SFA的香港房地产投资信托基金制度

截至他们的最新报告，领展房地产投资信托基金的资产负债率仅为22％。它有充足的债务可以承接和扩大其投资物业组合。

更不用说他们的债务到期期限在未来8年中错开了。领展房地产投资信托基金在未来每个财政年度的债务到期日将不超过10％。

尽管香港和中国面临着相对漫长的疫情斗争，但领展房地产投资信托基金已经开始复苏。

香港和中国的零售物业均出现了令人印象深刻的正租金回升。

来源： 领展房地产投资信托基金2021/2022年分析师演讲

来源： 领展房地产投资信托基金2021/2022年分析师演讲

尽管中国大陆写字楼的回归率为负8.1％，但随着疫情的复苏，这种负回归应该是一次性的。

将房地产投资信托基金的价格与账面挂钩。来源：Tirk.com

在估值最高的情况下，领展房地产投资信托基金的交易价格超过账面比率的1倍。但是，在2019-2020年香港抗议活动之后，其市面比率降至1倍以下。

在疫情高峰期，它甚至跌至0.62倍！

目前，在过去的两年中，它的交易价格区间为0.8倍。

Link REIT 的历史每股净值。来源：Tirk.com

对于房地产投资信托基金投资而言，单位分配才是王道。只要业务基本面完好无损，单位分配有所增加且同比改善，房地产投资信托基金很可能做得很好。

在抛售和预订价格折扣中，领展房地产投资信托基金保证，它仍然可以为基金单位持有人提供其所能提供的最佳回报。投资者可能对香港的未来前景持怀疑态度，但在抗议活动之后，领展房地产投资信托基金仍然能够增加其单位分配。

截至撰写本文时，它目前的股息收益率约为4.8％。

如何将房地产投资信托基金建成亚洲最大的房地产投资信托基金？就像罗马一样，一砖一瓦地一砖一瓦。

只要它在净资产价值和分配方面都能实现增长，事情就不会太错。

但是，在目前的大幅折扣下，领展房地产投资信托基金是 价值陷阱?

值得庆幸的是，你可以使用我们的股息宝石蓝图找到答案。可以把它看作是一份基于规则的清单，可以帮助你筛选标准，衡量来自世界任何地方的任何股息股票。

看完这个蓝图后，你会更确定要么投资领展房地产投资信托，要么远离领展房地产投资信托。

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