Link REIT：投资前需知的8件事

来源：Link REIT

$领展房产基金 (00823.HK)$ Link REIT是一家在香港联合交易所上市的REIT。单位价格曾接近每股100港币的峰值。

截至目前撰写时间，其当前交易价格约为每单位72港币。Link REIT在香港联合交易所交易，将以一批量交易。每批量为100个单位。

在考虑投资Link REIT之前，这里有8个你需要知道的要点。

来源：Mapletree Commercial Trust和Mapletree North Asia Commercial Trust的拟合并

许多人可能不太了解这个，但Link REIt是亚洲最大的REIt。截至撰写本文时，其市值为1370亿港元。大约相当于250亿新币。即使是新加坡最大的REIt——凯德置地综合商业信托（Capitaland Integrated Commercial Trust）的市值也只有140亿新币，几乎仅为Link REIT的一半！

在亚洲，我们可能会遇到由政府最初成立，然后私有化并在股票交易所上市的银行。很少有我们遇到由政府成立的REIt。

Link REIt是其中少数的例子之一。它成立于2005年11月25日，是通过从香港房屋委员会中剥离资产而形成的，当时估值为220.2亿港元。

与今天的市值相比，这表示增长了约522%！

问题。亚洲最大的REIt有多少物业？

超过100个物业。事实上，精确地说是151个。

来源： 链接REIt 2021/2022分析师演示

在上市后的10年中，它一直是一家纯粹的香港REIT。到2015年，它首次涉足中国内地房地产投资业务。

截至2022年，它还在澳大利亚和英国拥有房产。这两个国家的房产占其总投资组合价值的约7.8％，而中国内地贡献了17.4％。剩下的74.8％是香港的房产。

它的房产也非常多样化。它的主要领域包括零售、停车场、商业甚至物流房产。

来源： 链接REIt 2021/2022分析师演示

物业需要有租户入住才能产生租金收入。鉴于香港的抗议活动，许多投资者可能因担心出租率而避开香港信托。

然而，通过查看领展REIT物业的出租率，他们所有物业的平均出租率都超过90%。除了中国内地物业的出租率达到92.3%外，其他地区的物业，甚至包括香港，都在95%以上的出租率。

来源： 链接REIt 2021/2022分析师演示

单位持有人的资本和债务是信托的最宝贵的资产。如果明智地使用，可以帮助这个资产密集型行业在资本和股息方面获得巨大收益。

然而，REIT的债务水平受到监管。根据香港证券及期货事务监察委员会（SFC）的规定，香港市场上市的REIT的杠杆比率不得超过50%。

来源： 香港信托基金协会的REITs制度

根据它们的最新报告，领展REIT的杠杆只有22%。它有足够的债务来扩大其投资物业组合。

更不用说他们的债务到期时间在接下来的8年间很好地错开了。领展REIT在未来几个财政年度的债务到期时间都不会超过10%。

尽管香港和中国与疫情进行了相当长时间的抗争，但领展REIT已经出现了复苏迹象。

香港和中国的零售物业均取得了令人印象深刻的正租金回升。

来源： 链接REIt 2021/2022分析师演示

来源： 链接REIt 2021/2022分析师演示

虽然中国内地的办公楼出现了-8.1%的降租率，但随着疫情的恢复，这种负回转应该是一次性的。

链接REIT的市净率。来源：TIRk.com

在最高的估值中，链接REIt的市净率超过1倍。然而，在2019-2020年的香港抗议之后，其市净率跌破了1倍。

在疫情的最严重时期，甚至下跌到了0.62倍！

目前，它在过去两年的区间内交易在0.8倍的范围内。

Link信托的历史每单位派息。来源：TIRk.com

对于REIT投资，每单位派息是最重要的。只要业务基本面保持完好，每单位派息有增长并年同比改善，那么REIT很可能做得很好。

在抛售和溢价比率下降之际，Link信托向投资者保证，它仍然可以为股东提供最好的回报。投资者可能对香港的未来前景持怀疑态度，但在抗议活动之后，Link信托仍然能够增长每单位派息。

截至撰写时的股息收益率约为4.8%。

如何将REIT打造成亚洲最大的REIT？就像罗马一样，一次一个物业，一块一块砖。

只要净资产价值和分配都是增加的，事情就不会太错。

然而，由于目前的大幅折扣，Link REIt是一个价值陷阱 价值陷阱?

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