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新加坡的房地产信托出现了崩盘
新加坡的房地产信托和酒店信托在过去5个交易日（9月22日至9月28日）遭受了严重的价格调整。
这种抛售影响整个行业，而不是特定于任何REIt。
其中有15家下跌了10%或以上：
菲莱斯地产与商业信托 -10%
克伦威尔房地产信托新加坡元 -10%
Utd Hampshire房地产信托美元 -10%
吉宝数据中心房地产信托 -11%
elitecomreit gbp 下跌11%
Ascott Trust 下跌11%
Far East HTrust 下跌11%
EC World Reit 下跌11%
DigiCore Reit 美元指数 下跌11%
Daiwa Hse Log 下跌12%
ARA HTrust 美元指数 下跌12%
Prime US REIt 美元指数 下跌12%
CDL HTrust -14%下跌了14%
宏利美国房地产投资信托 -15% 下跌了15%
KepPacOakReit USD -16% 下跌了16%
在过去5天中下跌的这些价格超过了它们大多数年度分红派息的覆盖范围。
投资者们自然而然要弄清楚是什么导致了这次抛售，并判断是否存在任何买入机会。
这里的关键驱动因素是对利率上升的预期。
很可能是因为2022年9月21日美联储上次加息，随后的一天开始了抛售。
我们先前解释过，并不是加息本身，而是对2023年底前更高加息预期引发了市场的骚动。
信托受利率的影响有三种方式。
第一，信托借贷购买房产，较高利率意味着较高的融资成本，从而降低可分配收入给持有人。
第二，随着利率变得更有吸引力，投资者开始比较替代性收益资产。
2022年9月28日，新加坡政府五年期债券收益率达到3.48%。定期存款也提供超过3%的利率。
投资者会开始思考，一个收益率为4-5%的信托是否仍然值得风险？考虑到无风险利率预计还会进一步提高，投资者会要求信托提供更高的收益，因此价格不得不下跌。
第三，一些投资者可能一直在通过借贷购买信托。融资融券的利率也一直在上升。想象一下，支付4-5%的利息购买一只收益率为5%的信托，这在财务上几乎没有意义。
这可能促使投资者减杠杆并引发资金流出信托。
这是一个购买的机会吗？这要视情况而定。
我们认为那些提供4-5%收益的债券型可能还有进一步下跌的空间，因为无风险利率有望上升至接近该水平。与风险相称的，信托必须交易更低，以提高它们的收益。
将会有一段时间，收益率足够吸引投资者购买这些信托，也许会有10%或更高。
目前，那些超过10%股息收益率的交易可能会受到上升的无风险利率的更大缓冲。
它们有8个:
大新零售信托 13.3%
Prime美国房地产投资信托 13.1%
运通网城 12.7%
KepPacOakReit美元11.5%
宏利美国房地产投资信托 美元指数 10.9%
elitecomreit gbp 10.8%
Utd Hampshire Reit 美元指数 10.4%
力宝商场 10.3%
有趣的是它们都是境外信托。除了外汇风险外，每个司法管辖区可能存在其独特的问题-例如，达信零售信托正在应对中国的封锁，而宏利美国房地产投资信托则由于居家办公趋势导致需求下降。
需要进一步分析才能选择一个至少能够维持其分红派息的信托。如果这样，长期以来锁定10%以上的分红收益率可能是一个不错的投资，即使在较高利率环境下也一样。
REITs和酒店信托的全部名单以及业绩和分红派息率均可在Dr Wealth Prime上查看。
这种抛售影响整个行业，而不是特定于任何REIt。
其中有15家下跌了10%或以上：
菲莱斯地产与商业信托 -10%
克伦威尔房地产信托新加坡元 -10%
Utd Hampshire房地产信托美元 -10%
吉宝数据中心房地产信托 -11%
elitecomreit gbp 下跌11%
Ascott Trust 下跌11%
Far East HTrust 下跌11%
EC World Reit 下跌11%
DigiCore Reit 美元指数 下跌11%
Daiwa Hse Log 下跌12%
ARA HTrust 美元指数 下跌12%
Prime US REIt 美元指数 下跌12%
CDL HTrust -14%下跌了14%
宏利美国房地产投资信托 -15% 下跌了15%
KepPacOakReit USD -16% 下跌了16%
在过去5天中下跌的这些价格超过了它们大多数年度分红派息的覆盖范围。
投资者们自然而然要弄清楚是什么导致了这次抛售，并判断是否存在任何买入机会。
这里的关键驱动因素是对利率上升的预期。
很可能是因为2022年9月21日美联储上次加息，随后的一天开始了抛售。
我们先前解释过，并不是加息本身，而是对2023年底前更高加息预期引发了市场的骚动。
信托受利率的影响有三种方式。
第一，信托借贷购买房产，较高利率意味着较高的融资成本，从而降低可分配收入给持有人。
第二，随着利率变得更有吸引力，投资者开始比较替代性收益资产。
2022年9月28日，新加坡政府五年期债券收益率达到3.48%。定期存款也提供超过3%的利率。
投资者会开始思考，一个收益率为4-5%的信托是否仍然值得风险？考虑到无风险利率预计还会进一步提高，投资者会要求信托提供更高的收益，因此价格不得不下跌。
第三，一些投资者可能一直在通过借贷购买信托。融资融券的利率也一直在上升。想象一下，支付4-5%的利息购买一只收益率为5%的信托，这在财务上几乎没有意义。
这可能促使投资者减杠杆并引发资金流出信托。
这是一个购买的机会吗？这要视情况而定。
我们认为那些提供4-5%收益的债券型可能还有进一步下跌的空间，因为无风险利率有望上升至接近该水平。与风险相称的，信托必须交易更低，以提高它们的收益。
将会有一段时间，收益率足够吸引投资者购买这些信托，也许会有10%或更高。
目前，那些超过10%股息收益率的交易可能会受到上升的无风险利率的更大缓冲。
它们有8个:
大新零售信托 13.3%
Prime美国房地产投资信托 13.1%
运通网城 12.7%
KepPacOakReit美元11.5%
宏利美国房地产投资信托 美元指数 10.9%
elitecomreit gbp 10.8%
Utd Hampshire Reit 美元指数 10.4%
力宝商场 10.3%
有趣的是它们都是境外信托。除了外汇风险外，每个司法管辖区可能存在其独特的问题-例如，达信零售信托正在应对中国的封锁，而宏利美国房地产投资信托则由于居家办公趋势导致需求下降。
需要进一步分析才能选择一个至少能够维持其分红派息的信托。如果这样，长期以来锁定10%以上的分红收益率可能是一个不错的投资，即使在较高利率环境下也一样。
REITs和酒店信托的全部名单以及业绩和分红派息率均可在Dr Wealth Prime上查看。
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