房地产投资信托基金的良性恶性循环
房地产投资信托基金通常在景气时期享受良性循环。
当经济增长时，房地产投资信托基金的入住率更高，并且可以在不失去租户的情况下增加租金。因此，他们能够增加租金收入。
更高的收入意味着房地产投资信托基金可以向单位持有人分配更多的股息，标的房产的价值也升值。
较高的估值会降低资产负债率，并允许房地产投资信托基金承担更多的抵押贷款。
股价也可能有利于房地产投资信托基金进行供股（高于账面价值）。
增加借款（尤其是在利率也很低的情况下）和向单位持有人筹集资金的能力，意味着房地产投资信托基金可以收购更多房产以扩大其投资组合。
所有这些积极迹象（更高的分配，更高的估值和投资组合的增长）推动了房地产投资信托基金价格的上涨。
但是，可以帮助他们的东西也会伤害他们。
那是恶性循环开始蔓延的时候。
在经济放缓期间，对房地产的需求下降。这导致房地产投资信托基金的入住率和租金收入降低。
反过来，股息可能会被削减，房地产投资信托基金的价格可能会下跌。
当利率也上升时，情况会更糟——融资费用上升，股息进一步减少。
随着预计租金收入的降低，房地产价值也可能会下降。
这将导致资产负债率上升并减少债务余量。
房地产投资信托基金甚至可能需要出售房产或进行供股，以使其资产负债率保持在法律要求以下。
但是，由于房地产需求和估值下降，这将是一个糟糕的出售时机。房地产投资信托基金必须以低价出售房产。
自股价下跌以来，配股也不是好事。可以筹集更少的资金，其他单位的定价低于房地产估值。
因此，对于一些房地产投资信托基金来说，保持所需的资产负债率可能很小，它们没有能力探索扩大房地产投资组合。
房地产投资信托基金目前正在经历恶性循环，风险较高的房地产投资信托基金将发现经历这种恶性循环更具惩罚性。更高质量的房地产投资信托基金也将受到打击，但对它们的影响会较小。
良性循环总有一天会恢复。但是我们认为，质量更高的房地产投资信托基金值得购买，因为它们更有可能从这个周期中变得更强大。
（即使在困难时期，高质量的房地产投资信托基金也可以通过持续的每股收益增长、知名的赞助商、良好的房地产投资组合和称职的管理来衡量。）
解释恶性循环的视频： https://youtu.be/6VI3JBrzPBU
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