黑石的5600万美元的CMBS违约事件，财务压力从哪里来？

5600万美元、芬兰、欧洲房地产，这些是黑石违约事件的关键词。5600万美元是这起违约的规模，在事件的背后，涉及到芬兰的一家公司，以及由其拥有的商业房地产支持的债券。

周四，贷款服务商Mount Street裁定黑石的CMBS（商业房地产抵押支持证券）违约。这种债券与我们熟悉的抵押支持债券（MBS）的原理相同，即将各种商业房地产贷款打包、制作债券并出售给投资者。

这些违约债券背后的商业房地产来自芬兰公司Sponda Oy。该公司于2018年被黑石集团以近18亿欧元收购，黑石进行此项收购是为了拓展其在挪迪克房地产市场的业务。因此，实质上来说，黑石集团承接了Sponda Oy的商业房地产以及所有债务，然后利用这些商业房地产债券向投资者发行了债券。这样做的好处是黑石可以迅速撤回资金，并继续投资。然而，它可能没有料到会如此快速地陷入困境。据知情人士透露，黑石试图与债权人谈判，希望延长出售资产和偿还债务的时间，但遭到了无情的拒绝。

那么，作为全球最大的另类投资基金，黑石为什么会陷入这种境地呢？这可能与三个因素有关。一是不断上升的利率对房地产价格产生了压力。彭博社报道称，投资商业房地产的人由于利率的不确定性而变得非常犹豫。结果，在欧洲购买和出售房地产之间的价格差异越来越大，交易量也非常低迷。另一方面，许多已拥有商业房地产的贷款人承受着巨大压力，因为约三分之一的贷款将在今年和明年需要重新定价。

第二是挪迪克房地产公司的特点。当地人更偏爱浮动贷款，因为它们通常较短期，并且提前还款处罚较少。在低利率环境下，对于房地产公司来说，运营成本较低且更加灵活，资产可以随时出售以偿还贷款。然而，在当今的环境下，这样的特点却不再可得。不断上升的利率使得持有这些房地产的成本非常高，因此一些投资者竞相卖出回报较低的资产，降低了整体价格。

第三个是混合办公对商业房地产的影响。疫情之后，这些商业房地产的空置率非常高。根据评级机构Fitch的报告，黑石拥有的房地产的空置率高达45%。这使得他们的回报率非常低，而且在黑石想要卖出之前，受到了俄罗斯-乌克兰战争的影响，没有找到合适的接盘人。

这则新闻突显了房地产市场的下滑，特别是商业房地产。不仅在欧洲，而且在美国，商业房地产都受到高利率和混合办公的影响，价值急剧缩水。另一家大型房地产公司布鲁克菲尔德上周也宣布违约。他用贷款购买了洛杉矶的两座52层办公楼，违约贷款金额超过75000万美元。我相信随着高利率的持续，会有越来越多这样的事件发生。然而，目前这些违约规模并不大，仍处于公司可控范围内，暂时不会对整个金融市场产生影响。但也有一个值得注意的新风险。