黑石集团5.6亿美元的CMBS违约，财务压力从何而来？

5.6亿美元，芬兰，欧洲房地产，构成了黑石集团违约事件的关键词。5.6亿美元是此次违约的规模，事件背后还涉及一家芬兰公司，以及由其拥有的商业地产支持的债券。

周四，贷款服务商芒特街裁定，黑石集团的CMBS或商业房地产抵押贷款支持证券违约。这种债券与我们熟悉的抵押贷款支持债券（MBS）具有相同的原理。它将打包各种商业房地产贷款，发行债券并将其出售给投资者。

这些违约债券背后的商业地产来自芬兰公司Sponda Oy。该公司在2018年被黑石集团以近18亿欧元的价格收购，黑石集团进行此次收购是为了扩大其在北欧房地产市场的业务。因此，从本质上讲，黑石集团承担了Sponda Oy的商业房地产及其所有债务，然后使用这些商业房地产债券向投资者发行票据。这样做的好处是黑石集团可以快速提取资金并继续投资。但是，它可能没有想到它会这么快掉入深坑。据知情人士透露，黑石集团试图与债权人进行谈判，希望延长出售资产和偿还债务的时间，但遭到了无情的拒绝。

那么，为什么全球最大的另类投资基金黑石集团会走到这一步呢？这可能与三个因素有关。一是利率上升正在打压房地产价格。彭博社报道说，由于利率的不确定性，投资商业房地产的人们变得非常犹豫。结果，在欧洲买入和出售房地产的价格差异越来越大，交易量非常缓慢。另一方面，许多已经拥有商业房地产的贷款人承受着巨大的压力。因为今年和明年大约三分之一的贷款需要重新评级。

第二是北欧房地产公司的特点。当地人更喜欢浮动贷款，因为它们的期限通常较短，提前还款的罚款较少。在低利率环境下，对于房地产公司而言，运营成本更低，更灵活，可以随时出售资产来偿还贷款。但是，这样的特性在当今的环境中不可用。利率上升使持有这些房地产的成本非常高，因此，一些投资者竞相出售低回报的资产，从而降低了总体价格。

第三是混合办公对商业房地产的影响。疫情过后，这些商业地产的空置率非常高。根据评级机构惠誉的一份报告，黑石集团拥有的房产的空置率高达45％。这使得他们的回报率非常差，前段时间黑石集团想出售它时，受到了俄乌战争的影响，没有找到合适的人来接管。

该消息凸显了房地产市场的低迷，尤其是商业地产。不仅在欧洲，而且在美国，商业地产都受到高利率和混合办公的影响，其价值正在急剧萎缩。另一家大型房地产公司布鲁克菲尔德上周也宣布违约。他在洛杉矶用贷款购买了两栋52层高的办公楼，违约贷款金额超过7.5亿美元。而且我相信，随着高利率的继续，此类事件将越来越多。但是，目前，这些违约的规模并不大，而且仍在公司的可控范围内。它暂时不会影响整个金融市场。但是有一个新的风险值得注意。