专家会议纪要 | 美国金融公司（FOA）2022年第四季度财报电话会议记录

1。受益于强劲的人口和经济利好因素，我们的新战略方向完全集中在帮助美国人实现退休目标上。

2。通过简化我们的业务结构并专注于其固有效率，我们将合而为一；为长期增长做好准备；第二，成为希望利用房屋净值实现退休目标的美国人的绝佳选择。

3.FOA的投资组合管理和资本市场能力在公司的运营中起着至关重要的作用，促进了创新的专有产品的开发，并将FOA发放的贷款与越来越多的大型机构投资者联系起来。

迈克尔·范特——财务高级副总裁

格雷厄姆·弗莱明——总裁兼临时首席执行官

约翰·格律克-首席财务官

斯蒂芬劳斯-雷蒙德·詹姆斯

您好，欢迎参加美国金融2022年第四季度财报电话会议。我叫约翰，我今天要协调你的电话。[操作说明]

首先，我将把你交给财务高级副总裁迈克尔·范特。迈克尔，请继续。

谢谢大家，大家下午好。欢迎参加美国金融第四季度和2022年全年财报电话会议。今天和我在一起的有总裁兼临时首席执行官格雷厄姆·弗莱明和首席财务官约翰·格律克。

提醒一下，本次电话会议正在录制中，你可以在我们的投资者关系网站www.financeofamerica.com上找到财报和演示文稿。

此外，我们将在本次电话会议上提及某些非公认会计准则财务指标。您可以在我们网站投资者关系页面的财报新闻稿和演示文稿中找到在今天的电话会议上讨论的非公认会计准则与公认会计准则财务指标的对账情况，而无需付出不合理的努力。

另外，我想提醒大家，本次电话会议上的评论可能是1995年《私人证券诉讼改革法》所指的前瞻性陈述，涉及公司未来时期的预期运营和财务业绩。这些陈述基于公司当前的预期，受安全港声明的前瞻性陈述的约束，您将在今天的财报中找到这些陈述。由于许多风险或其他因素，包括美国金融最初于2022年3月15日向美国证券交易委员会提交的截至2021年12月31日止年度的10-K表年度报告的风险因素部分中描述的风险因素，未来时期的实际业绩可能与这些前瞻性陈述所表达或暗示的业绩存在重大差异。因此，我们随后向美国证券交易委员会提交的定期文件中可能会对风险因素进行修改和更新。如果情况发生变化，我们不承诺更新这些声明。请注意，这些是中期财务状况，未经审计。

现在，我想把电话交给美国金融总裁兼临时首席执行官格雷厄姆·弗莱明。格雷厄姆？

谢谢迈克尔。大家下午好，感谢你们加入我们的2022年第四季度和全年财报电话会议。首先，我们将简要讨论本季度和全年的财务业绩。然后，在我们完成去年开始的实质性转型之后，我将把剩余的时间集中在业务结构上。

在第四季度，我们录得1.82亿美元的净亏损，合全面摊薄后每股亏损0.90美元。经调整后，我们确认第四季度调整后净亏损为5600万美元，全年净亏损6,100万美元。本年度调整后的净亏损完全归因于与抵押贷款发放业务的倒闭和运营亏损以及商业和贷款服务量下降相关的亏损，按估计，当我们取消抵押贷款发放、商业发放和贷款人服务时，FOA确认了该年度的调整后净收入为5,300万美元。

当我们在住宅抵押贷款市场的更广泛背景下考虑这些结果时，我们认为谨慎的做法是专注于精简我们的组织并投资我们具有显著竞争优势的核心业务。因此，我想向你介绍我们在过去六个月中作为转型的一部分所采取的步骤。

2022年10月，我们宣布决定终止零售和批发渠道的远期抵押贷款发放业务。此次清算现已完成，该细分市场将从2023年开始报告为已停止的业务。

2月，我们签订了一项协议，以1亿美元的价格出售中部的产权保险业务。作为对我们远期发起业务的免费服务，此次出售符合我们的决定，即专注于具有最大协同效应和长期增长潜力的机会。我们目前正在等待监管部门的批准，预计将在第二季度完成这笔交易。完成后，我们预计资本的涌入将为资产负债表做出积极贡献。

最后，三周前，我们宣布出售美国金融商业公司的某些资产，这是我们的子公司，提供住宅、房地产投资贷款。该交易预计将于三月份完成，我们正在关闭该业务的剩余渠道。

我们做出这些决定是为了考虑住宅抵押贷款市场的不确定性。但是，这并没有阻止我们优先投资Reverse等高增长业务。受益于强劲的人口和经济利好因素，我们的新战略方向完全集中在帮助美国人实现退休目标上。

由于许多美国老年人的资产被困在家中，他们通常喜欢这些资源来为退休后的日常生活提供资金。我们坚信，房屋净值可以帮助更多的美国人实现他们的财务目标。通过为客户提供一套创新的解决方案，我们可以使人们的退休目标成为现实。

为此，我们在12月初宣布打算收购反向抵押贷款机构AAG的某些资产和负债，这在收购时将使合并后的公司成为业内最大的反向发起人。AAG是最大的发起者，而我们是最大的专有发起人，这使其成为我们公司和我们的重点的战略契合者。

AAG还拥有广泛的直接消费者市场份额，每年吸引超过1000万消费者。将其置于FOA的保护下将扩大我们在制定退休计划时教育更多美国人如何利用房屋净值的能力。该交易最近获得了监管部门的批准，我们预计将于3月31日完成。我们预计，此次收购将立即增加有形账面价值和收益，我们期待在完成后提供更多细节。

通过简化我们的业务结构并专注于其固有效率，我们将合而为一；为长期增长做好准备；第二，成为希望利用房屋净值实现退休目标的美国人的绝佳选择。

通过我们的新结构，我们将能够提供真正使我们在市场上脱颖而出的解决方案，使我们能够更好地为客户服务并巩固我们作为行业领导者的地位，除了传统的非机构反向产品外，我们还将继续研究创新产品来支持我们的逆向业务。

2月，我们宣布重新推出HomeSafe第二轮留置权反向抵押贷款产品，这是唯一允许55岁及以上的房主无需按月还款即可获得房屋净值的第二留置权反向抵押贷款产品。随着老年人房屋净值在第三季度达到创纪录的11.8万亿美元，我们的产品完全有能力帮助老年人利用房屋的增加价值。

谈到我们的业务领域，作为首屈一指的批发发起平台，我们的反向业务继续在行业中树立很高的标准。2022年，我们的反向业务获得了48亿美元的融资，并产生了1.28亿美元的税前收入。随着我们进入AAG品牌的直接面向消费者的领域，我们将能够直接与客户建立联系，以更好地了解他们的需求以及如何为他们找到合适的解决方案。

FOA的投资组合管理和资本市场能力在公司的运营中起着至关重要的作用，促进了创新的专有产品的开发，并将FOA发放的贷款与越来越多的大型机构投资者联系起来。

在过去的四个月中，我们的团队在充满挑战的市场中成功完成了四次证券化，专有反向交易量超过14亿美元。这使我们能够显著降低资产负债表的杠杆率。

最后，在公司层面，我们已采取积极措施来简化运营并优化基础架构，以适应我们的新业务模式。合理调整业务规模将使我们能够更高效地运营、降低成本并改善整体绩效。按运行率计算，与2022年的峰值成本相比，我们预计每年可节省8000万至1亿美元。

简而言之，2022年对公司来说是变革性的一年。通过剥离我们的非核心业务并增加我们的反向业务，我们正在为未来的增长和成功做好准备。这些交易是我们转型的重要一步，因为我们专注于持续努力实现长期目标和支持我们的战略方向。凭借我们所做的广泛变革，我们相信2023年将带来更多机会，我们很高兴看到我们的业务持续发展。

然后，我将把电话转交给约翰讨论财务问题。

谢谢你，格雷厄姆。我将简要概述我们的财务业绩，然后在此处详细介绍本季度的详细情况。关于经营业绩，公司整体确认了本季度和年度调整后的净亏损，这完全是由我们的抵押贷款发放板块的倒闭和营业亏损以及商业和贷款服务板块交易量的下降所致。

如果我们消除这些业务的影响，该公司本年度的调整后净收入将达到5,300万美元。您可以在我们的投资者关系网站上提供的收益演示文稿的第四张幻灯片中看到这些业绩的积累。

从资产负债表的角度来看，现金和第四季度下降至9700万美元，这完全是由于我们的抵押贷款发放部分的运营亏损。我们仍然致力于在这种动荡的环境中保持流动性。截至12月31日，账面价值为4.05亿美元，其中有形净资产为3000万美元。

在整个第四季度和今年迄今为止，我们已采取措施实现和加强资产负债表。收购AAG以及剥离我们的产权和商业业务将为资产负债表增加大量的有形净资产和流动性。

在过去的六个月中，我们的资本市场团队得以在非常艰难的市场中将约14亿美元的专有反向贷款证券化。这使我们能够大幅减少用于投资和相关融资负债的贷款存量。

我们预计，2023年第一季度抵押贷款业务将出现小幅亏损，从现在起，随着我们在今年第一季度完成清盘，亏损将基本消除。正如格雷厄姆所说，我们出售了商业业务的运营资产，并正在积极努力出售剩余的贷款和其他资产。自2022年底以来，我们已经出售了超过2亿美元的贷款，并承诺在第一季度末之前出售大部分剩余贷款。

最后，对AAG的收购在许多方面增强了公司的实力。首先，它包括从我们的大股东那里筹集3000万美元的股权，以增加资本和流动性。此外，此次收购将导致发行约5000万美元的新股权，以可能低于有形资产的价格收购该业务。

最后，我们预计，消除重叠的职能以及扩大销售队伍和产品组合将带来可观的成本和收入协同效应，这将为FOA带来运营收益。总体而言，我们已经采取的措施和正在采取的行动将加强美国金融的资产负债表，并在2023年之前改善经营业绩。

至于我们的个人报告部分，如前所述，在2022年，抵押贷款发放记录了9,800万美元的调整后净亏损。根据公认会计原则，从第一季度开始，这些业绩（不包括家居装修）将记录为已终止业务。

本年度，我们的商业部门确认的税前亏损（不包括任何无形资产和其他资产的减值）为2600万美元，而贷款服务部门录得税前亏损，不包括任何无形资产和其他资产的减值，为2500万美元。根据公认会计原则，从第一季度开始，这两个细分市场都将记录为已终止业务。我们预计，到第二季度末，这些细分市场的财务影响将得到实质性解决。尽管由于利率和利差上升，收入利润率大幅下降，但我们的反向分部在2022年启动了48亿美元的融资，并创造了1.28亿美元的税前收入。

最后，从我们的投资组合管理板块来看，该年度的税前收入受到资产非现金公允价值标识的负面影响。总之，从业绩表现来看，不包括倒闭和剥离的业务，该公司确认的年度调整后净收入为5,300万美元，我们预计，我们为扩大反向业务、精简组织和降低资产负债表风险而采取的措施将导致2023年的业绩改善。

现在，让我把它交还给格雷厄姆致闭幕词。

谢谢你，约翰。当我们回顾2022年时，很明显，该公司已采取实质性措施来改善其发展轨迹。我们目前的重点是完成已宣布的交易，并将AAG直接面向消费者的平台成功整合到我们的运营中。我们期待在下一次季度电话会议上提供更多最新信息。

展望2023年，我们仍然看好该组织的盈利能力；但是，我们确实预计，在我们应对近期业务转型的过程中，我们的短期业绩将出现一些波动。尽管这些行动将影响我们上半年的业绩，但我们预计我们的业绩将在下半年趋于平稳。在此期间，我们将保持灵活和充满活力，以满足不断变化的业务需求，重点是完成我们今天制定的步骤，为美国金融奠定更坚实的基础。

凭借我们以退休为中心的房屋净值解决方案业务的新模式，公司和我们的利益相关者的前途一片光明。有了那个，操作员就会为问题敞开大门。

[操作说明] 我们的第一个问题来自斯蒂芬·劳斯和雷蒙德·詹姆斯。您的线路现已开放。

嗨，下午好。格雷厄姆，我想从反向业务开始，比如你在那里看到的东西。第四季度的交易量连续下降幅度不错。我想你在准备好的讲话中提到了参考利率，但你能不能谈谈什么——第一季度我们差不多完成了。那么，你能否谈谈你今年迄今为止对反向交易量的看法，以及你预计如何完成AAG的交易？

当你在第二季度整合这两个平台时，这将如何影响销量？然后是对利润率的影响，我想接下来是这个问题。约翰，你在工作中提到了一些运营成本的协同效应。AAG平台实现这些费用协同效应需要多长时间？

谢谢你，史蒂文。希望一切都好。是的，我们已经看到了——我们已经看到反向空间的交易量有所下降。正如我所提到的，我们一直专注于交付资产负债表，对吧？提醒一下，我们在12月破产了，对吧？我们在证券化执行方面存在一些不确定性。因此，我们在第四季度和第一季度主要专注于分散资产负债表的杠杆化并将这些资产转向证券化。

正如我所提到的，我们推出了第二种精益产品，它允许老年人首先保留当前的低息票，即摊还款，第二笔贷款的累积余额将较慢。因此，从长远来看，我们认为这种选择实际上是提高产品的信贷质量，对吧？

但是我们最近刚刚在二月份推出了该产品，我们希望向我们的经纪人和信件人介绍这种特殊产品的好处。所以是的，我们已经看到音量下降了。与新发起相比，我们更关注资产负债表。我们认为，随着这里的利率市场的稳定和利差，恢复到更正常的水平，我们将能够改善这些价格。

说到AAG，在过去的几个季度中，他们一直没有推出我们的专有产品。因此，我们确实预计此次收购将带来一定的交易量。我们确实预计，这将增加我们目前的销量水平，并预计在收购AAG之后，该领域的专有产品将达到约1亿美元。

太棒了。作为后续行动，我知道有几个细分市场将转向已停止的业务，从第一季度开始，你能不能谈谈，我认为第四季度调整后的净收入为负600万美元。你预计这种情况会过去吗 —— 已经经历了吗，我们会在第一季度盈利吗？在我们按计划看待未来的情况时，你预计A＆I全年将如何发展？

是的，史蒂文，是约翰。你好。你之前问的也只是协同作用。因此，正如我所提到的，我们预计AAG的交易将在本季度末完成。我们一直在计划过渡，但很明显，一旦我们关闭，过渡将全面展开。因此，我预计，在第二季度，收入和支出协同效应将在第二季度开始显现。

因此，话虽如此，第一季度肯定会是今年的低谷，因为我们在第二季度增加交易量并开始从AAG交易中实现协同效应，这显然将开始推动收益。因此，你应该将收益状况视为低谷，今年第一季度，第二季度更好，然后在第三季度和第四季度，我们显然将实现业务完全整合，发挥协同效应。

太棒了。如果可以的话，还有最后一个。格雷厄姆，你已经转移了几家你不认为是核心的企业。当你看看自己还剩下的东西时，你认为还有什么需要结束或者可能想通过其他业务领域或类似的业务获利的东西时，你是否觉得自己已经基本完成了这个过程？谢谢。

没什么迫在眉睫，史蒂文。我们认为我们已经完成了大部分资产剥离，但现在没有其他事情迫在眉睫。

太棒了。谢谢。

没有其他问题了，所以我会把电话转给管理团队听取闭幕词。

感谢大家加入我们的电话会议，我们期待在五月份的下一次财报电话会议上向您通报最新情况。