专家会议纪要|致富金融公司(FOA) 2022年第四季度业绩会实录

史蒂芬·劳斯 - 雷蒙德·詹姆斯

大家好，欢迎参加美利奴金融2022年第四季度业绩会。我是约翰，今天将协调您的通话。[操作指引]

现在我将把您转给财务高级副总裁迈克尔·梵特。迈克尔，请开始。

谢谢大家，下午好。欢迎参加美利奴金融2022年第四季度和全年业绩会。今天和我一起的有葛雷厄姆·弗莱明，总裁和临时首席执行官，以及约翰·格里克，首席财务官。

提醒一下，此通话正在录音中，您可以在我们的投资者关系网站www.financeofamerica.com上找到业绩公告和演示文稿。

此外，我们将在本次通话中提及某些非通用会计准则的财务指标。您可以在我们的收益新闻稿和投资者关系页面的演示文稿中找到非通用会计准则与通用会计准则财务指标的调和情况，非通用会计准则与通用会计准则的调和情况仅在可在合理努力下获得的范围内进行讨论。

此外，我想提醒大家，本次电话会议上的讨论可能属于1995年《私人证券诉讼改革法案》意义上的前瞻性声明，涉及公司未来期间的预期营运和财务表现。这些声明基于公司目前的预期，并受到今天收益发布中前瞻性声明的免责声明的限制。未来期间的实际结果可能会因一系列风险或其他因素而与这些前瞻性声明所表达或暗示的结果大不相同，包括描述在Finance of America截至2021年12月31日年度报告的“风险因素”部分中的风险或其他因素，在2022年3月15日向证券交易委员会提交。由于这些风险因素可能会在我们随后向证券交易委员会提交的定期文件中进行修正和更新，如果条件发生变化，我们将不承诺更新这些声明。请注意，这些是中期财务数据，并未经审计。

现在，我要把通话交给Finance of America的总裁兼临时首席执行官格雷厄姆·弗莱明。格雷厄姆？

谢谢Michael。下午好，各位，感谢您参加我们2022年第四季度和全年收益电话会议。我们将首先简要讨论本季度和全年的财务业绩，然后我将集中剩余时间讨论我们的业务结构，这是我们去年开始的实质性转变后的结果。

在第四季度，我们录得18200万美元的净亏损，每股全摊薄亏损为0.90美元。在调整基础上，我们在第四季度和全年分别承认5600万美元和6100万美元的调整后净亏损。年度的调整后净亏损完全归因于与我们的抵押贷款业务的清盘和营运亏损以及商业和贷款服务的交易量下降有关的损失，从调整前形态看，当我们剥离抵押贷款业务、商业贷款业务和贷款服务时，FOA年度实现了5300万美元的调整后净收益。

在更广泛的住宅抵押贷款市场背景下思考这些结果，我们认为专注于简化组织结构并投资于我们具有显著竞争优势的核心业务是明智的。因此，我想带领大家回顾过去六个月我们所采取的步骤，作为我们转型的一部分。

2022年10月，我们宣布决定停止我们的前向抵押贷款发起环节，包括零售和批发渠道。这一逐步减少现在已经完成，这一环节将从2023年开始作为已停止业务进行报告。

2022年2月，我们达成协议，出售中心地区的房产保险业务，交易金额为10000万美元。作为对我们前向发起业务的补充服务，这次出售符合我们决定专注于我们具有最大协同效应和长期增长潜力的机会。我们正在进行监管审批，并预计在第二季度完成这一交易。完成后，我们期待资本流入将对资产负债表产生积极影响。

最后，三周前，我们宣布出售美国金融商业公司（Finance of America，Commercial）的部分资产，该子公司提供住宅、房地产投资贷款。这项交易预计将在3月份结束，我们正在处理业务的剩余流程。

我们做出这些决定是为了应对住宅抵押贷款市场的不确定性。然而，这并没有阻止我们优先投资于像Reverse这样的高增长业务。得益于强劲的人口结构和经济助力，我们的新战略方向完全围绕帮助美国人实现他们的养老目标。

许多老年美国人的资产都投入到他们的房产中，他们经常在退休时需要资金来维持日常生活。我们坚信房产净值可以帮助更多美国人实现他们的财务目标。通过为客户提供创新解决方案，我们可以实现人们的养老目标。

为此，我们在十二月初宣布了收购逆向抵押贷款商AAG的意图，一旦交易完成，合并后的公司将成为行业中最大的逆向抵押贷款发起者。AAG是最大的赝造银行卡发起者，而我们是最大的专有发起者，使其成为我们公司和我们重点的战略契合。

AAG还在直接的消费者市场拥有广泛的覆盖面，每年接触超过一千万消费者。将其纳入FOA大家庭将扩大我们向更多美国人提供有关充分利用房屋净值的教育以及规划养老计划的能力。这项交易最近获得监管批准，我们预计将于3月31日完成交易。我们预计这次收购将立即增加有形账面价值和收益，并期待在交易完成后提供更多细节。

通过简化我们的业务结构，并专注于其固有的效率，我们将一方面使自己处于长期增长的有利位置，另一方面，成为美国人在实现他们的养老目标时的首选。

有了新的结构，我们将能够提供真正使我们在市场中脱颖而出的解决方案，从而使我们能够更好地为客户服务，并巩固我们作为行业领导者的地位。在传统的非机构逆向产品之外，我们继续寻找创新产品来支撑我们的逆向业务。

今年二月，我们宣布重新推出HomeSafe产品第二款，这是唯一一款允许55岁及以上房主在不付月供的情况下利用房屋净值的二押逆向抵押贷款产品。随着老年人房屋净值在第三季度达到创纪录的11.8万亿美元，我们的产品定位良好，可以帮助老年人利用房屋价值的增加。

转向我们的业务板块，我们的逆向业务继续在行业中树立高标杆，作为最重要的批发发起平台。在2022年，我们的逆向业务产生了48亿美元的资金成交量，并创造了12800万美元的税前收入。随着我们在AAG品牌下进入直接消费者领域，我们将能够直接与客户联系，更好地了解他们的需求，以及我们如何为他们找到合适的解决方案。

FOA的投资组合管理和资本市场能力在公司的运营中起着至关重要的作用，使得创新的自有产品得以开发，并将FOA的原创贷款连接到越来越多的大型机构投资者。

在过去的四个月里，我们的团队成功为超过14亿美元的自有反向成交量完成了四次证券化交易，在一个具有挑战性的市场环境中。这使我们能够显著减轻资产负债表的负担。

最后，在公司层面，我们已经积极采取措施，简化我们的运营并优化基础设施，以与我们的新业务模式保持一致。调整业务规模大小将使我们能够更高效地运营，降低成本，并提高整体绩效。按年度运行率计算，与2022年最高成本相比，我们预计每年可以节省8000万至10000万美元。

简而言之，2022年对公司来说是一个变革性的一年。通过剥离非核心业务并扩大反向业务，我们正在为未来的增长和成功定位自己。这些交易是我们转型的重要一步，而我们专注于不断努力实现长期目标并支持我们的战略方向。通过我们所做的广泛变革，我们相信2023年将带来更多机会，我们也很期待看到我们业务持续发展的变化。

随着此次讲话的结束，我将把话筒交给Johan讨论财务状况。

谢谢，格雷厄姆。在我深入讨论本季度和全年具体情况之前，我将简要概述我们的财务结果。回顾运营成果，整个公司在本季度和全年实现了调整后净亏损，这完全是由于我们的抵押贷款业务部门的停止运营和亏损，以及商业和贷方服务部门交易量下降所致。

如果排除这些业务对公司的影响，公司本年度本可实现5300万美元的调整后净利润。您可以在我们投资者关系网站提供的收益报告幻灯片第四页看到这些结果的详细情况。

从资产负债表的角度看，现金和Q4均减少到9700万美元，仅由于我们抵押贷款业务部门的运营亏损。在这种波动环境中，我们仍致力于保持流动性。截至12月31日，账面价值为40500万美元，其中有形净资产为3000万美元。

我们已经采取措施，通过第四季度和年初到现在，加强了资产负债表。收购AAG以及出售我们的标题和商业业务将显著增加有形净资产和流动性。

在过去的六个月中，我们的资本市场团队在一个充满挑战的市场中成功将约14亿美元的专有反向贷款证券化。这使我们得以大幅减少投资健康贷款和相关融资负债的存货。

我们预计2023年第一季度抵押贷款业务将出现适度亏损，从现在开始，亏损将基本上被消除，因为我们已在今年第一季度完成了清盘。正如Graham所说，我们已出售商业业务的运营资产，并正积极工作以出售剩余的贷款和其他资产。自2022年底以来，我们已经卖出超过2亿美元的贷款，并承诺交易将在第一季度结束前出售大部分剩余贷款。

最后，AAG的收购在多方面加强了我们公司。首先，包括从我们的大多数股东那里筹集了3000万美元的股权资金以加强资本和流动性。此外，这一收购将导致发行大约5000万美元的新股票，以潜在地低于有形账面价值收购业务。

最后，我们预计通过消除重叠功能和扩大销售团队和产品组合带来实质性的成本和营收协同效应，这将为FOA带来运营上的好处。总的来说，我们已经采取的步骤以及正在进行中的行动将强化Finance of America的资产负债表，并通过2023年改善运营业绩。

转向我们的各个报告板块，正如早些提到的，在2022年，按照GAAP会计准则，按调整后净亏损9800万美元的按揭发放业务将从第一季度开始被记录为终止营运结果，除了家庭改善以外的这些结果。

全年，我们的商业板块在不考虑无形资产和其他资产减值的情况下，实现了2600万美元的税前亏损，而放贷人服务业务在不考虑无形资产和其他资产减值的情况下，实现了2500万美元的税前亏损。从第一季度开始，这两个板块将按照GAAP准则被记录为终止营运结果。我们预计这些板块的财务影响将在第二季度结束前得到实质性解决。我们的反向板块在2022年创造了480亿美元的初始资金量，并尽管由于利率和利差上升导致营收利润大幅下降，仍然实现了12800万美元的税前收入。

最后，看看我们的投资组合管理板块，全年税前收入受到资产非现金公允价值标记的负面影响。总之，在基于业绩的情况下，除了处置和出售的业务之外，公司预计2022年调整后净收入5300万美元，我们预期我们已经采取的措施来扩大我们的反向业务，简化组织并降低我们的资产负债表风险将导致2023年绩效的改善。

因此，现在让我将话题放回给 Graham 进行结束语。

谢谢，约翰。 回顾2022年，很明显公司已采取实质性措施改善其发展轨迹。我们目前的重点是完成已宣布的交易，并成功整合 AAG 直销消费者平台到我们的运营中。我们期待在下一次季度电话会议上提供额外的更新。

展望2023年，我们对公司的盈利能力保持看好；然而，我们预计在短期内我们的表现会有一些波动，因为我们正在应对最近的业务转型。尽管这些行动将影响我们的上半年业绩，但我们预期我们的业绩将在下半年平稳下来。在此期间，我们将保持灵活和多变，以满足不断发展的业务需求，并专注于完成我们今天制定的建立 Finance of America 更为坚实基础的步骤。

以我们作为一个以养老为中心的家庭产权解决方案业务的新模式，对公司和利益相关者来说，未来看起来光明。随着那家运营商将其开放给提问。

[运营商指示] 我们的第一个问题来自雷蒙德詹姆斯的史蒂芬·劳斯。 你现在可以发言了。

嗨，下午好。格雷厄姆，我想先讨论一下反向业务以及你在那方面看到的情况。 Q4的成交量，环比下降了相当多。我记得你在备忘录中提到了参考利率，但你能谈一下你到目前为止看到的反向成交量吗？以及你预计如何收购AAG的交易？

当你将这两个平台合并到Q2时，这将如何影响成交量？然后对利润的影响，我猜跟进。 约翰，当你努力这样做时，你提到了一些运营成本的协同效应。 你觉得从AAG平台获得这些费用协同效益需要多长时间？

谢谢，Steven。希望一切顺利。是的，我们已经看到-我们已经看到反向空间的成交量下降。正如我提到的，我们一直专注于优化资产负债表，对吧？提醒一下，我们在去年十二月发生了破产事件，对吧？在证券化执行方面出现了一些不确定性。因此，我们主要专注于在第四季度和第一季度优化资产负债表，并将这些资产转移到证券化方面。

正如我提到的，我们推出了第二种抵押贷款产品，让老年人保留目前的低息首先的情况，这是一个摊还付款，并且第二笔贷款将是一个较慢增值余额。因此，长期来看，我们认为这个选项实际上增强了产品的信用质量，对吧？

但是我们刚在二月份引入这种产品，我们希望教育我们的经纪人和通讯联系人了解这种产品的好处。所以是的，我们已经看到成交量下降。我们更专注于资产负债表而不是新的贷款发放。我们认为随着国内利率市场的稳定和利差的扩大，会回归到更正常的水平，我们将能够提高这些价格。

当涉及到AAG时，他们已经有几个季度没有发起我们的专有产品了。因此，我们预计从该收购中会有一些成交量。我们预计这将增加我们当前的成交量水平，并预计在该领域的专有产品将达到约1亿美元，在AAG收购之后。

好的。关于调整后的净利润在四季度的基础上为负600万美元，我有一个后续问题，我知道我会转移到已中止运营部门，首先是Q1，您能谈谈吗，我认为调整后的净利润在四季度为负600万美元，您是否认为会触底-它已经触底了，在第一季度我们会有盈利吗？您希望看到整个年度如何进行资产和财务支持以及我们展望未来的事情？

是的，Steven，我是Johan。你之前也问过关于协同效应的问题。正如我-我们所提到的，我们预计AAG交易将在本季度结束。我们一直在计划过渡，但显然一旦交易结束，过渡将全面展开。因此，我预计第二季度将在第二季度开始出现收入和费用的协同效益。

因此，可以肯定Q1很可能会是今年最低谷，随着我们在Q2从AAG交易中掌握成交量并开始实现协同效应，这显然会推动业绩。所以您应该考虑今年Q1的业绩水平较低，Q2会更好，然后在Q3和Q4，我们显然会从另一方面，把业务完全整合并运行，实现协同效应。

好的。如果可以的话，再最后问一个。Graham，您已经转移了一些您不认为是核心的业务。当您审视剩下的业务时，是否还有任何您认为需要逐渐消减或者可能考虑将其他业务线进行货币化的业务？或者，您是否认为在这一点上，您已经基本完成了这个过程？谢谢。

没有即将发生的，Steven。我们认为我们已经完成了大部分的剥离，但在这一点上没有其他即将发生的事情。

太好了。谢谢你。

现在没有更多问题了，我将把电话转回给管理团队做结束语。

谢谢大家参加我们的通话，我们期待在五月份的下一次业绩会更新给您。