专家会议纪要|美国战略投资有限公司（纽约）2022Q4业绩会交流记录
核心要点：
1. 美国战略投资公司认为，通过扩大收购和拥有的资产的性质和类型，将会在时间上减少对单一资产类别的风险，从而减轻办公空间回复到疫情前水平的延迟。他们仍然预计办公空间将会回复到疫情前水平。
2. 权益发行是迈出的第一步。从资本角度来看，它是相对较小的，但他们希望增强投资者基础。进入市场的机会将受到新结构可能性的推动。
3. 对于美国战略投资公司来说，完成这次发行是向前迈进的重要一步，我们将继续多元化我们的投资组合，寻求创造收入的新机会。
全文:
公司参与者
Curtis Parker - 高级副总裁
Michael Weil - 首席执行官
Christopher Masterson - 首席财务官
电话会议参与者
Bryan Maher - b. Riley FBR
运营商-5g
早上好，欢迎参加美国战略投资公司的2022年第四季度和年度盈利电话会议。为了防止任何背景噪音，所有线路都已关闭静音。演讲人发言后，将进行问答环节。[运营商指示]
现在我想将电话会议交给资深副总裁Curtis Parker。请开始。
Curtis Parker
谢谢您，运营商。大家早上好，感谢您参加我们ASIC的2022年第四季度和年度盈利电话会议。此次会议正在美国战略投资公司网站的投资者关系部分进行网络直播，网址为americanstrategicinvestment.com。
今天与我一起参加讨论结果的是我们的首席执行官Michael Weil和首席财务官Chris Masterson。
以下信息包含前瞻性陈述，可能存在风险和不确定性。如果这些风险或不确定性中的一个或多个实现，实际结果可能与前瞻性陈述所体现的结果有所不同。我们建议大家查阅我们的SEC文件，包括截至2021年12月31日提交的10-k表格，以及2022年3月18日提交的所有后续SEC文件，以获取风险因素方面更详细的讨论。
截至今天的通话后，将提交截至2022年12月31日的10-k表格。本次通话中提供的任何前瞻性陈述仅作为本次通话当日的声明，如我们在SEC文件中所述，ASIC不承诺任何意图或义务更新或修订这些前瞻性陈述，除非法律要求这样做。
此外，在本次通话中，我们将讨论非GAAP财务指标，我们认为这些指标对评估公司的财务和经营绩效很有帮助。这些指标不应单独考虑，也不能替代我们按照美国通用会计准则编制的财务结果。
这些指标与我们认为具有隐含投资级别租户的更直接可比的GAAP指标的一致性，请参阅我们的财报以获取本次通话中将使用的“隐含投资级别租户”这一术语的更详细信息。
现在，我将把通话转给美国战略投资公司首席执行官迈克尔·韦尔。请开始发言，迈克。
迈克尔·韦尔
谢谢，柯蒂斯。大家早上好，感谢您加入我们美国战略投资公司首次业绩会，这是我们从纽约城REIt进行重组和重新品牌定位后的首次业绩会。
今天，我们将讨论第四季度和2022年全年的改善业绩。在此之前，我想讨论我们对长期业务战略的调整以及上个月成功完成的配股发行的结果。
正如我们在12月底宣布的那样，公司正在扩大我们可能拥有和运营的资产和业务范围。通过多样化我们的收入来源，开辟超越拥有纽约市五个行政区房地产的机遇。
我们相信通过多样化我们的投资组合，可以帮助抵消办公空间恢复到疫情前水平的延迟，我们仍预计会发生的情况。通过扩大我们收购和拥有资产的性质和类型，随着时间的推移，我们将减少对单一资产类别的曝光。
从将于2023年12月31日结束的应税年度开始，我们现在是一家C公司，而不再是房地产投资信托。在一月份，我们将公司更名为致富金融(临时代码)公司以反映这一变化。
我们可能寻求拥有的一些潜在以房地产为支点的业务包括酒店和停车管理公司。此外，我们可能会寻求扩大我们的联合办公空间业务。
我们可能收购的许多新资产或业务将产生不生成符合REIt资格的收入，或者行业所称的不良REIt收入。我们认为没有不良收入，通过这种修改，不仅可以投资于这类业务，还可以通过使用以前在REIt结构下对我们股东没有好处的现有净营运亏损结转来限制这种收入的税收。
伴随着公司的发展和策略，上个月，我们完成了一次成功的500万美元的认购权发行。现有股东获得了购买认购权发行股份的不可转让权利，与其所有权相称，那些完全行使这些权利的人有权通过超额认购权购买额外的股份。
我们相信参与者看到了我们股票的长期价值。展望未来，我们相信我们可以从寻求具有更大资产和业务多元化的新投资者更广泛的基础上筹集资金。
作为美国战略投资公司的重要一步，完成这次发行是推动我们多元化投资组合和寻求新收入机会的重要举措。
转向我们现有的投资组合，目前主要位于曼哈顿的纽约市拥有的8个房地产资产。年末，我们的84110万美元，120万平方英尺的投资组合占用率为82.7%，加权平均剩余租约期限为7.1年。
我们的投资组合中有大型投资级租户的组合。我们前十大租户中，79%为投资级别或根据直线租金暗示的投资密级，加权平均剩余租约期限为9.6年。
我们拥有平衡的长期租约到期时间表，41%的租约在2030年后到期。我们整个投资组合的租金收取保持强劲，第四季度租金收入100%，全年几乎全部收入到账。
尽管我们扩大了策略，我们仍专注于最大化我们现有资产的价值。基于此，我们的资产管理团队与现有租户和经纪社区密切合作，签署新的和续租租约，并协商扩大租户的服务。
2022年，我们完成了总计58200平方英尺的九个新租约，并且我们有一个租约和扩租的前瞻性管道，总计超过26000平方英尺，年化直线租金约110万美元。
在这个管道中，包括了在123 William Street 的一个12600平方英尺的租约，租户是一个专注于市场营销的机构，Super Bowl。随着这个管道中的合同和其他合同在2023年的签署，投资组合的占用率预计将从82.7%提高到85%。
正如本周早些时候我们宣布的，我们还与Security Scorecard签署了1140大街美洲的9000平方英尺的更换租约，这家公司提供客户安全风险的持续监测服务，对该建筑是一个很好的补充。
我们的资产和房地产管理团队的活动导致了调整后的EBITDA和核心FFO两项关键绩效指标出现了显著增长，相较于上个季度。我们控制了成本，降低了G&A和营业费用。
费用效率促使调整后的EBITDA比上季度增长超过50%，从290万美元增长至450万美元。与此同时，核心FFO在同期也增加了超过170万美元，至负20万美元。按每股计算，在考虑了今年1月完成的逆向股份拆分后，第四季度的核心FFO较第三季度改善了1.01美元，增长了90%。
结合我们的固定利率债务和谨慎的净杠杆，我们相信我们现有的资产及对其的管理为扩展策略提供了坚实的基础。在过去几年里，我们借助机会通过与信誉良好的租户签订长期租约、用更强劲的租户替换面临挑战的租户，以及内部化运营等方式，投资了我们投资组合的长期未来，如1140大街道上的共享办公空间。
扩大我们的投资策略是这一战略的又一步，我们期待在前进的过程中探索额外的收入生成机会。Chris将会更详细地讨论强劲的财务业绩。Chris?
Christopher Masterson
谢谢，Mike。2022年12月31日结束的一年里，营业收入为6.4亿美元，相较于2021年的7.02亿美元。
2022年第四季度营业收入为1.62亿美元，相较于2021年第四季度的2.42亿美元。您可能还记得去年，2021年第四季度和全年的营业收入受益于超过900万美元的终止费和剩余未摊销的低于市场租赁负债的加速摊销，这些被记录为营业收入。
除去这些项目，全年收入将同比增长约5%。公司全年符合GAAP的净亏损归属于普通股股东达4590万美元，相较于2021年的净亏损3950万美元。
本季度净亏损为$1010万。2022年调整后的EBITDA为$1050万，第四季度为$450万。全年现金净营业收入为$2690万，第四季度达到$800万，较2021年全年增长10%，较2021年第四季度增长13%。
2022年第四季度，我们的FFO归属普通股股东为负$240万。核心FFO在第四季度为负$20万，每股负$0.11，较第三季度的负$190万或每股负$1.12有所增加。
如往常一样，我们的GAAP净收入与非GAAP指标的调节可以在我们的收益公告、附表和10-k表中找到。纽约保持着稳健的负债表，今年没有债务到期，并以审慎的净杠杆率40.7%。
截至第四季度末，我们的净债务为$39030万，加权平均有效利率为4.4%，加权平均剩余债务期限为4.1年。我们的债务全部为固定利率。正如我们以前讨论过的，我们在利率普遍处于历史低位时，谨慎地锁定了利率。
好的，我将把话题转回给迈克做一些总结性的发言。
迈克尔·威尔
非常好。2023年的开始对公司来说已经具有重要意义，我们很高兴在扩大的投资策略下探索新的增长机会。
我们已经完成了向美国战略投资公司的转型，并对最近的权益发行结果感到满意。我们当前的租赁管道预计将使入住率从82.7%增加2.7%至85%，并将在今年租约生效时增加约$110万的直线租金。我们期待未来一年，并在我们的投资组合坚实基础之上不断发展。
感谢您今天加入我们。操作员，请开放提问环节。
问答环节
运营商-5g
谢谢。【操作员指示】第一个问题来自Bryan Maher，来自b. Riley Securities。您可以提问了。
Bryan Maher
非常好。早上好，Michael和Chris。
Michael Weil
嗨，Bryan。
布赖恩·马赫
有几个问题对我来说这个早晨。关于资本筹集以推动公司的增长，你是怎么考虑的？使用什么类型的工具？规模是多大？现在谈这个太早了吗？可以稍微给我们一点动态吗？
迈克尔·韦尔
是的。所以权益发行是第一步。从资本角度来看还算是相对较小的，但我们只是想在某种程度上巩固投资者基础。前往市场的机会将由新结构的机遇推动。
作为C Corp而不仅仅是REIT，我们可以将重点放在业务的运营方面，而不仅仅是房地产。我认为，当我们确定了那些目标机会时，它将为我们带来一个在合适的时间和合适的价格通过市场来增加股权的机会。
布赖恩·马赫
你已经多次提到了酒店和停车场。你能告诉我们一些关于这些机会可能在哪里的信息吗？我想，如果是停车场，它应该在纽约市或其他门户市场。你能给我们更多关于a）你看中的东西在哪里以及b）你看到的这些资产交易与置换成本相比的折扣吗？
迈克尔·韦尔
是的。因此，机会集不仅仅局限于酒店和停车场。但我认为，在这个过渡期，这是为市场设定期望的明确方式。我们看待我们当前拥有的停车场，我们不控制管理公司，由纽约市的一家出色运营商长期合同运作。
但是，在未来，能够全面考虑到安防、房地产和业务运营，这对我们来说更合适。我们认为，能够同时运营业务的两个方面确实会有市场折扣。
酒店是我们在平台上有经验的业务。我不确定现在市场上会有这样的机会，我们还没有准备好确定这些机会在哪里。但是，我们认为酒店业是经营经验和房地产经验的良好结合，大多数平台没有。
Bryan Maher
好的。接下来谈一谈投资组合。9号时代广场的入住率比我们预期的要低一些。这个地产有什么特别情况吗？考虑到它真正战略性的位置，有没有考虑对该物业进行任何类型的改造？
Michael Weil
所以首先是第二个问题。很可能不会有。9号时代广场，我们在租赁方面有一些项目活动。我们在这个物业上与经纪人Chris Chow积极合作。由于我们在该物业上有许多长期租约，我认为它不太适合转为住宅。
我们看到市场回暖得很稳定，但速度较慢。通过我们的投资组合，我们已经确定了即将执行的交易，占85%的入住率。我们看到达到90%的路径，并且您可以从季度业绩的增长中看到，这是可持续的收入。
There's not any type of one-time special event in those revenue numbers. And our pipeline that gets us to 85% will generate an additional $110万 of straight line rent when executed and rent commenced. So you will continue to see increase in occupancy primarily in the 9 Times Square and 1140 Avenue of the Americas.
We'd like to button up 123 William Street. We've got a couple of deals that we're very active in there as well. So we're encouraged by the market activity. We're also excited that Jones Lang LaSalle has taken over the direct leasing activity at 1140 Avenues of the Americas, something that Chris and I had been working on in the fourth quarter.
We just think that they're a larger team, a bigger footprint in New York City and their landlord business is amongst the best. So we were happy to have the team take over at 1140 Avenues of the America.
Bryan Maher
Okay. And just two more quick ones for me. Are you planning maybe for Chris? Are you planning to stop reporting FFO now in 2023 and move to EPS and adjusted EPS? And then for Michael, are you planning on changing the ticker symbol given the change in strategy and name?
Michael Weil
Chris, do you want to go first?
Christopher Masterson
关于FFO和核心FFO，我们尚未做出任何决定。我们仍在评估最合适的选择是什么。所以一旦我们对此做出决定，我们将会回复您。
Michael Weil
是的。如果我可以补充一下，目前很多事情都是由房地产驱动的，所以我认为转变并不急迫，但这将是我们未来会做的事情，只是还没有。当我们开始过渡的时候，我们会与您联系。抱歉，第二个问题是什么，Bryan？
Bryan Maher
继续将NYC作为您的逐笔明细似乎不太合适。
Michael Weil
是的。目前，我们将继续使用NYC作为逐笔明细。我们希望让现有股东能够更容易地继续找到我们，并且他们已经习惯了NYC的逐笔明细。
Bryan Maher
好的。也许如果我能再快速添加一个真实的问题。你知道，我们在新闻中读到很多基金和一些大型办公楼的管理者将房产归还给贷款人的情况，你认为这会为你们带来机会吗？这种机会何时出现？是否必须通过服务商的一系列命令传达，然后才会在未来三、六、九个月或一年内出现？你认为这可能创造机会的想法是什么？
Michael Weil
是的，我认为这将在未来几个季度出现。幸运的是，正如你所知，我们的投资组合中有非常长期固定利率的债务。我们不担心这些类型的问题。但从收购或买方的角度来看，我确实认为这将创造一些机会。
我们需要看看银行和特殊服务机构对此的反应。他们可以在必要时延长，或者根据自己的选择收回物业。我们都知道，银行现在的工作量很大。
因此，他们很可能会寻找重新销售市场上已经被查封的物业。因此，我们在密切关注。我们正在与银行的关系密切沟通，我确实认为这将为我们这样的公司带来机会。
Bryan Maher
是的。谢谢。
Michael Weil
是的。谢谢，布赖恩。
运营商-5g
现在我们没有更多的问题了。我将移交给迈克·威尔先生做总结讲话。
迈克尔·威尔
好的，非常感谢大家今天的参与。对我们来说，这是一个非常令人兴奋的季度，也是2022年一个良好的年度结束。我们总是对增长营业收入的机会感到兴奋。正如我在开场词中所说，我们也真正控制了费用。
显然，这两个项目在我们努力继续增长公司的调整后EBITDA和为股东创造增长和价值方面都非常重要。因此，我们将继续向大家提供更新。我们期待市场上的机会。再次感谢大家的参与。
运营商-5g
女士们先生们，今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。
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