如果领展房地产投资信托基金的管理层不进行几项不错的收购，就很难为持有人建立信心和信任
Link Real Estate Trust是房地产信托早期研究的绝佳蓝图。这家公司参与自选股票已有好几年了。由于疫情的影响，它在早期阶段没有被购买。现在经过重新研究，发现这家公司实际上很有趣。
领展房地产投资信托基金的主要收入和利润贡献来源是香港的房产。即使是香港的停车费也可以赚很多钱。另一方面，如果不包括其他地区的房产，如果新房产提供租金收入，那么旧房产的收益率不是太高？
为了比较获得的属性，以下是一些比较：
2023年完成供股，共筹集188亿港元，用于偿还贷款和购买物流资产。但是，购买物流资产的规模非常小。从贷款还款的角度来看，目前主要关注的是现有贷款。到期时，新贷款的利率会相对较高。从公司目前的每股股息分配情况来看，股息率为6.6％。那么借贷成本是多少？
公司财务费用的准备金为融资成本的3-4％。目前，香港金融管理局公布的最优贷款利率为5.875％。从目前6.6％的股息分配来看，偿还贷款不一定是明智的决定。总体而言，它马马虎虎，融资规模巨大。到目前为止，银行账户中仍有93亿美元，资本使用效率还不够。
另一个逻辑是，其他地区收购资产的质量可能不如人意：
(1) 新加坡有可能以高位冲进来接管这个提议吗？尽管新加坡的房地产价值不错，但如果你冲向如此高的头寸，你会获得多少利润值得怀疑。从财务角度来看，日本资产的回报率仅为4％左右，按目前的股息水平很可能会被稀释；
（2）中国大陆的商业竞争压力极大，将空置率维持在5％以下是相当不错的（尽管预计租金将下降14％），但问题在于收购物流园有点奇怪。大陆电子商务的增长基本进入了缓慢增长期。在此期间，收购能否盈利尚不清楚，配股后的收购不一定反映股息率的上升。
尽管从每只信托的股息分配角度来看，领展房地产投资信托基金的主要资产都集中在香港。两地通关后，香港人气的恢复将为领展房地产投资信托基金的估值带来支撑。
但是，从新收购的资产来看，稀释每股股息率的可能性很大。管理层的主要策略是：
“除了扩大资产组合、继续扩大地域范围和寻找多种类型的资产外，领展房地产投资信托基金还打算与志同道合和志同道合的资本伙伴组建合资企业，并在私人和公共平台上进行合作，以实现未来的可持续发展。同时，它还计划建立新的私募股权基金，与资本合作伙伴共同投资。”
从目前的情况来看，无论是供股还是收购，至少从中短期来看，都不能令人满意。如果没有几笔特别未完成的收购，那么领展房地产投资组合的扩张实际上将对股东不利。这是一个恐怖故事。
$领展房产基金(00823.HK$
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