如果Link REIt的管理层不能进行一些良好的收购，将很难为持有人建立信心和信任

Link房地产信托是早期研究房地产信托的绝佳蓝图。该公司多年来一直参与自选股票。由于疫情的影响，它没有在早期购买。现在经过重新研究，发现这家公司实际上相当有趣。

Link REIt的主要收入和盈利贡献来自香港的物业。即使是香港的停车费也可以获得大量收入。另一方面，如果排除了其他地区的物业，如果新物业提供租金收入，那么旧物业的回报率就不会太高了？

为了比较所收购的物业，这里有一些比较：

2023年进行了一项权益发行，共筹集了188亿港元，用于偿还贷款和购买物流资产。然而，购买物流资产的规模非常小。从贷款偿还的角度来看，当前的主要关注点是现有贷款的到期情况，新贷款的利率将相对较高。从公司当前每股分红的分配情况来看，分红率为6.6%。那么借款成本是多少？

公司财务费用的准备金占融资成本的3-4%。目前，香港金融管理局公布的最佳贷款利率为5.875%。从当前的6.6%分红分配情况来看，偿还贷款并不一定是明智的决定。整体来看，一般，融资规模庞大。到目前为止，93亿仍存于银行账户中，资金利用效率尚且不足。

另一个逻辑是，其他地区收购资产的质量可能没有那么好：

（1）新加坡是否可能冲入高位接管此报价？尽管新加坡的物业价值较高，但如果冲入这么高的位置不确定会带来多少利润。从财务角度来看，JP资产的回报率仅约为4%，这很可能会对目前的股息水平产生稀释效应；

（2）中国内地商业竞争压力极高，保持低于5%的空置率相当不错（尽管租金预计将下降14%），但问题在于，收购物流园区有点奇怪。中国内地电子商务的增长基本上已经进入缓慢增长期。在此期间，收购是否会盈利尚不明确，且在权益发行之后进行的收购未必能体现股息率的增加。

尽管从每个信托的分红分配角度来看，领汇房地产信托的主要资产集中在香港。两地清关后，香港热度的复苏将对领汇房地产信托的估值带来支撑。

然而，从新收购的资产来看，很有可能会稀释每股股息率。管理层的主要策略是：

“除了扩大资产组合，继续在地理上扩张，并寻找多种类型的资产外，Link房地产信托打算与志同道合的、具有相似资本的合作伙伴组建合资企业，并在未来的私人和公开平台上进行合作以实现可持续发展。同时，也计划建立新的股权投资基金，与资本合作伙伴共同投资”

从目前的情况来看，无论是权益发行还是收购，至少在短至中期内都是不理想的。如果没有一些特别出色的收购，Link房地产信托资产组合的扩张实际上会对股东有害。这是一个可怕的故事。

$领展房产基金 (00823.HK)$