加拿大住房现状：更多利率下调，需要更多时间来促进施工，提升可负担性

在加拿大，住房价格可承受性仍然是购房的主要障碍。

尽管通货膨胀率已从2022年6月的8.1%的峰值下降至加拿大银行目标的2%，但加拿大人仍然感受到高物价对财务的冲击。这种通货膨胀的一个重要来源仍然是住房，抵押贷款利息成本同比仍增长了18.8%，尽管相较于2023年夏季的超过30%又有了显着减缓。

金融机构监理局估计，截至2024年2月，76%的未偿抵押贷款将在2026年底到期续约，可能会造成付款冲击，特别是对那些在2020年至2022年期间购买贷款的房主。2024年8月，传统的5年期抵押贷款利率——用于最常见类型的抵押贷款——为5.73%，而2020年8月为3.57%。

来源：加拿大统计局，加拿大房屋及抵押贷款公司

由于抵押债务占总家庭未偿债务的将近三分之二，付款冲击必然会对家庭财务的其他方面产生影响，从而影响消费决策。抵押贷款借款速度在第二季度略有变化，从第一季度的173亿增加到183亿美元。家庭信贷市场债务，经季节性调整后的流动

来源：加拿大统计局

第三季度的数据将更好地了解货币政策放松的影响，因为首次降息是在六月，而第三季度将包括七月和九月的额外降息，将关键政策利率调低至4.25%。

放宽的抵押贷款规则

自2018年以来，当利率上升时，抵押贷款借款人必须符合最低利率要求来评估他们偿还贷款的能力。这种最低限定利率金额-相当于压力测试-是以下两者中较高的：

- 银行的利率+ 2%

- 加拿大金融监管局设定的最低限定利率：目前为5.25%。

当5年利率重设时，除非购房者更换银行，否则不需提交新的压力测试。最近的变化影响了这一规则和其他规定。

下表总结了最近的抵押贷款规则变更。

信息来源：加拿大财政部，金融监管机构（OSFI）

对新措施的反应出现分歧。一些专家认为这些规定对提高可负担性作用甚微，甚至可能增加较长时间的债务水平。他们认为新规定将通过刺激需求提高房价，导致未来更多可负担性问题，而在没有大幅增加施工活动的情况下。其他人认为这有助于年轻一代成为业主。

需要更多的降息，更多的施工，更多的时间来提高可负担性

到目前为止，房地产市场对降息和最近的抵押贷款规则变化的反应一直很平淡，不像与房地产有关的股票得到支持。

降息是一种短视的手段，需要数月时间才能在实体经济中充分体现其影响。

例如，加拿大银行在6月和7月分别降息50个基点。但是加拿大房地产协会在8月估计现有住宅销售“基本上停滞不前”。CREA首席经济学家肖恩·卡特卡特认为这种停滞是买家暂缓购买，直到可负担性进一步提高的结果。

从供应方面来看，8月份房屋开工下降了22%。加拿大房屋抵押贷款与住房局首席经济学家比布·杜根仍估计，施工需要加快以恢复可负担性。

实际上，加拿大统计局报告，7月份建筑施工投资下降了1.7%，主要是受住宅板块下降2.2%的影响。

建筑施工投资，经过季节调整

来源：加拿大统计局

还要记住，区域规划法规——您可以在何处建造以及可以建造什么——仍然是供应方程式中重要的、局部的、行动缓慢的部分。

接下来要留意什么？

加拿大银行将于10月11日发布其季度业务展望调查报告。这将是一个重要的信息来源，可能提供有关与房地产相关公司的期待的更新，特别是自上次调查以来，他们对降息的预期颇为温和。

第二季度调查是在6月降息之前进行的，即5月9日至29日之间。当时，加拿大企业预计关键政策利率将在12个月内下降0.5至1.0个百分点。自那时以来，央行已经降息了75个基点，表明更多的宽松政策正在途中。

同一天，Statistics Canada将发布8月建筑许可的最新估计，而劳工力量调查将提供有关9月施工调查就业情况的信息。

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