加拿大住房现状：更多利率下调，需要更多时间来促进施工，提升可负担性

在加拿大，住房价格仍然是购房的主要障碍。

尽管通胀率从2022年6月的8.1%的高峰下降到加拿大央行的目标2%，但加拿大人继续感受到高房价对财务的拮据。这种通胀的重要来源仍然是住房，抵押利息成本同比仍在上涨18.8%，尽管从2023年夏季的30%以上标志着显著放缓...

金融监管局（OSFI）估计截至2024年2月，76%的未偿还抵押贷款将在2026年年底到期，可能会造成还款冲击，特别是对于在2020年至2022年期间申请抵押贷款的房主。2024年8月，传统5年期抵押贷款利率-最常见的抵押贷款类型-为5.73%，而2020年8月为3.57%。

来源:加拿大统计局、加拿大抵押和房屋公司

随着抵押债务占总体家庭未偿债务的近三分之二，付款冲击必然会对家庭财务的其他方面产生影响，从而影响消费决策。第二季度抵押贷款借款速度略有变化，从第一季度的173亿美元增至183亿美元。家庭信用市场负债，季节性调整流动

来源：加拿大统计局

第三季度的数据将更好地说明货币政策放松的影响，因为首次降息是在六月，而第三季度将包括七月和九月的额外降息，将主要政策利率降至4.25%。

放宽的抵押贷款规定

自2018年以来，抵押贷款借款人必须符合最低利率以评估其在利率上升时偿还贷款的能力。此最低资格利率 - 作为一种压力测试 - 是以下两者中的较大者:

银行的利率+ 2%

银行监管局（OSFI）设定的最低资格利率:目前为5.25%。

当5年期利率重设时, 除非换银行, 否则购房者不需要提交新的压力测试。最近的变化影响了这一规定和其他规定。

下表总结了最新的抵押贷款规定变化。

来源: 加拿大财政部, 加拿大金融监管局(OSFI)

对新措施的反应有所分歧。一些专家认为这些规定对于提高房屋可负担性来说太少见效，甚至可能增加长期债务水平。他们认为这些新规定将通过刺激需求来推高房价，从而在施工活动显著增加之前, 导致未来出现更多的可负担性问题。其他人认为这可能有助于年轻一代成为房主。

需要更多的利率降低, 更多的施工, 需要更多的时间来提高可负担性。

迄今为止, 房地产市场对利率降低和最近的抵押贷款规定变化的反应一直很温和, 不像房地产相关股票得到支持。

利率降低是一个需要数月时间才能完全在实体经济中感受到影响的粗糙工具。

例如，加拿大银行在6月和7月将利率累计降低50个基点。但是在8月份，加拿大地产协会估计现有住宅销售"主要处于停滞状态"。地产协会的高级经济学家肖恩·卡特卡特认为这种停滞是买家等到可负担性进一步改善的结果。

在供应方面，房屋开工量在8月份下降了22%。加拿大房屋抵押贷款与房屋管理局首席经济学家Bib Dugan仍然估计，施工需要加快以恢复可负担性。

事实上，加拿大统计局报告，房屋建筑投资在7月下降了1.7%，主要由住宅板块的2.2%下降引领。

房屋建筑投资，经季节调整

来源：加拿大统计局

同时请记住，区域规划法规——您可以在哪里以及可以建造什么——仍然是供应方程中一个重要、地方性和动作缓慢的部分。

接下来需要注意的是什么？

加拿大银行将于10月11日发布季度业务展望调查。这将是一个重要的信息来源，可能提供有关房地产相关企业预期的更新，特别是因为他们在上次调查中对降息的期望相当温和。

第二季度调查是在6月降息前进行的，从5月9日到29日。那时，加拿大企业预计关键政策利率在12个月内会下降0.5至1.0个百分点。自那时以来，央行已经削减了75个基点的利率，表明更多的宽松政策即将推出。

同一天，加拿大统计局将公布8月份建筑许可的最新估算，劳动力调查将提供有关9月施工调查中就业的信息。

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