梅西百货会经历一个杠杆式的复苏奇迹吗？ - 一个58亿美元的梅西百货收购要约

花旗指出，虽然梅西百货拥有比其他百货商店更多的房地产，但要实现资产变现并非易事，甚至对于该公司在曼哈顿的旗舰店海德广场商店来说也是如此。“非战略性买家可能对于变卖某些地点采取不同的观点，例如出售整幢建筑物，并在芝加哥和布鲁克林等地区不经营零售店铺，”Lejuez写道。“海德广场是它资产组合中价值最高的物业，尽管价值不一定是作为零售店的最大化。”

在COVID-19大流行之前，据Lejuez估计，梅西百货海德广场店的价值可能达到30至40亿美元。“虽然目前很难给出具体的价值，但我们相信它相较于疫情前的价值下降了，”他补充道。

据花旗分析师称，梅西百货此前也走过这条路。“值得注意的是，在2016年，该公司聘请了沃尔街房地产金融家道格·塞斯勒（Doug Sesler）担任房地产团队负责人，以帮助通过房地产变现来最大化股东价值。”他写道。“塞斯勒在2021年离开了该公司，这向我们表明他们没有太多其他愿意做的事情。”

我们对一位专注于房地产的投资者有兴趣购买梅西百货感到惊讶，因为我们不认为梅西百货的房地产净现值值得每股21美元，尤其是考虑到当今的高利率。我们还认为梅西百货的价值低于21美元，因为份额持续流失给降价零售商和其他竞争对手。然而，重要的是，投资者团队看到了梅西百货和/或其房地产的价值。这很可能提高了软性零售股市场的情绪。此外，如果投资者团队的意图是通过出售梅西百货的房地产来创造价值，那么梅西百货的市场份额可能将对科尔斯和诺德斯特龙等竞争对手产生影响。

由于起始杠杆较低，LBO的理论/纸上数学对梅西百货以及许多同行来说是可行的。百货业领域LBO的实际经验要逊色得多，LBO后尼曼和贝尔克陷入破产，而其他受外部影响的百货商店也面临着同样的命运。像竞购Kohl's和诺德斯特龙家族尝试的MBO/LBO这样的交易最终未能在高融资成本的现实中落地。

随着债务融资成本上涨，LBO的平均股权出资也在上升，据称平均超过50%。在这个案例中，我们模拟赞助商提供40%的股权支票，但展示交易后指标在30-50%的赞助商权益区间。在这些水平上，并假设获得担保/无担保交易资金的借贷利率为混合9.5%，我们展示梅西百货能够在FY24e EBITDA预期和最近预测的资本支出基础上，适度维持正面的自由现金流（5.26亿美元），为执行不佳或宏观条件进一步恶化提供一些缓冲。

看起来有可能同时进行一项交易，以变现公司全部或部分庞大且未受限制的房地产持有，这可能会降低所需股权支票的规模，但与此同时，假设这些房产被租回，则可能会拖累梅西百货的EBITDA生成能力。如果不这样的话，房地产可能很可能成为交易融资的主要安全保障。