住房：加拿大住房能从降息中受益多少？
加拿大已经开始宽松货币政策，央行已电报将继续宽松。但它也警告说，降息不会像上升那样快，也不会像疫情之前那样低。到目前为止，加拿大银行已两次将隔夜利率目标下调50个基点至4.50％。
对利率最敏感的房地产行业能否充分受益于降息？
答案很复杂。
这取决于地平线
就像您的投资一样，您正在考虑的时间跨度很重要。
在中国央行7月货币政策会议纪要中，央行预计，供需失衡将在短期内持续存在。
中行货币政策报告显示，预计住房行业将为2024年1.2％的实际GDP增长贡献0.1个百分点。但央行预计，2025年住宅投资将增加，随着国内生产总值增长加速至2.1％，住房贡献预计将增至0.5个百分点。
中国央行在5月份调查的公司预计，到明年春天，政策利率充其量只能降至4.0％，这将仅为50个基点。如此温和的宽松政策不足以大幅提振住房需求、供应或价格。
影响住房需求的混合力量
下行力量
在消费者方面，尽管利率较低，但负担能力仍然是一个挑战，因为再融资的利率将继续高于疫情之后。
与几年前相比，今天的首次购房者在通过银行压力测试以获得抵押贷款资格方面也面临更高的门槛。截至7月底，传统的5年期抵押贷款约为6.80％，较2022年紧缩周期开始前的水平上涨了约2个百分点。
来源：加拿大银行
近年来，房价的急剧上涨，包括住房价格，也吞噬了家庭预算，而过去的加息措施将继续影响整个经济。
上行力量
从好的方面来看，移民是住房需求背后的关键因素。
中国银行第二季度消费者预期调查显示，计划购房的消费者比例接近调查平均水平，高于前四个季度的平均水平。调查显示：“这种较高的购房意向继续得到新移民的支持，他们通常比其他加拿大人表现出更强烈的意愿。”
在过去两年中，加拿大的人口增长了6％，这几乎完全是由于新移民的到来。
新移民正在促进加拿大的人口增长
来源：加拿大银行
所有类型的住房都受到了移民增长的影响，但最初主要是租金。
供应展望
供应跟不上需求。
许可证薄弱
从供应方面来看，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）预测2025-2026年建筑业将回升，尽管由于利率上升的滞后影响，预计建筑业活动不会达到2021-2023年的水平。
6月份，房屋开工量比5月下降了9％，建筑许可证（未来建筑活动的指标）在5月份下降12.7％之后，下降了近14％，至2023年12月以来的最低水平。7月份的房屋开工量比6月份反弹了16％，这带来了一些缓解。但是，温哥华今年迄今为止的实际开工量比去年同期下降了18％，多伦多下降了9.5％。蒙特利尔表现更好，较2023年的历史最低水平上涨了47％。
单户家庭和多户住宅部分的建筑许可证的价值
来源：加拿大统计局
安大略省是该国人口最多的城市多伦多的所在地，6月份的建筑意向较5月下降了近26％，为2023年12月以来的最大月度降幅。不列颠哥伦比亚省的许可证减少了31％。
那么，住房供应的前景如何？
加拿大房屋建筑商协会首席执行官凯文·李在6月底接受《金融邮报》采访时告诉《金融邮报》，房屋建筑商的情绪仍然 “相当低”。他补充说，利率下降在 “一段时间内” 不会转化为开局，因为他预计短期内销售将放缓。
即使在降息50个基点之后，尽管利率趋于稳定，但材料价格仍然居高不下，投资者在为利率仍高于疫情初期的新项目融资之前可能会三思而后行。
供应的结构性限制
结构性限制也影响了建筑活动的前景。
中国央行援引：
-市政分区限制
-高额的开发费用
-耗时且昂贵的许可流程
-建筑工人短缺。
那么，房地产行业能从中行的降息中受益多少？
移民对住房提出的要求比供应问题更快地得到解决，这使得中行的降息至少在未来几个月内不太可能显著改变平衡。
这意味着在利率下降到足以激励潜在购房者之前，负担能力问题可能会继续影响购买决定。实际上，加拿大房地产协会（CREA）周四的数据显示，尽管加拿大央行在7月份降息，但加拿大房地产市场的活动在7月份有所减弱，当时现有房屋的销售同比收缩了0.7％。
资料来源：CREA
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