中国是否正在重演2008年美国房地产危机？

中国市场再次受到房地产危机的冲击。

两年前是中国恒大。如今是碧桂园。

本能地，我们试图从历史中汲取经验，寻找可帮助我们更好理解这一问题的类似实例。最新的回忆将我们的注意力引向了导致2008年经济衰退的美国次级房贷危机。

当我们试图找出这些事件之间的相似之处时，我们最终发现了不同之处。

我们难以回忆起美国知名的地产发展商。相比之下，在中国、香港，甚至新加坡有很多知名发展商。

以下是根据福布斯列出的房地产行业十大最富有个人名单：

李兆基（香港恒基地产）

唐纳德·布伦（爱尔湖公司，美国）

哈利·特里格博夫（美利敦，澳大利亚）

胡应湘（会德丰，九华集团，香港）

刘銮雄（中国房地产，香港）

邝肇裕（新鸿基地产，香港）

库瑟帕尔辛格（DLF，印度）

曼努埃尔·维拉尔（凡士达置地，菲律宾）

史蒂芬·罗斯（相关公司，美国）

亚历山大·奥托（德国奥托）

显而易见，该名单主要由六位亚洲人士组成，其中香港贡献其中四位。提及的两家美国企业为私人持股，使它们较不为股票投资者所熟知。

值得注意的是，尽管美国拥有规模更大的经济体，但其房地产开发商在财富方面并没有超过亚洲同行。这意味着美国的住宅物业定价和需求可能不像在亚洲那样具有利润性。

统计数据显示，约66%的美国人拥有房屋所有权，而中国的居民拥有率超过90%。

另一个值得注意的观点是，在美国，人们更倾向于住在郊区的独立单户住宅中，并通勤到市区为工作是常态。随着后疫情时代的来临，对远程办公概念的倾向增加。

美国的住宅物业中有相当大比例是这类单独的单户住宅，而这些通常不是大型房地产开发商的产品。相反，它们更多地由较小的开发商、独立建筑公司和房屋建造商建造。

相反，中国人口更倾向于综合设施和便利设施，以及对城市生活环境的渴望。这种偏好导致开发商购买昂贵的土地，并建造高楼以最大化住房单元数量。

对于这些雄心勃勃的事业，房地产开发商需要大量资本，使得它们与美国同行相比规模更大。因此，中国的住宅物业市场更容易出现房地产泡沫，而不像美国的情况。

紧接着，一个显著的区别在于2008年的困境并非源自地产开发商们遭遇违约，而是银行向个人放贷购房的行为。

问题主要存在于银行板块，而不仅仅是房地产问题。这些银行向信用不佳的个人放贷，随后将这些贷款捆绑成被误导地归类为低风险的证券。这种欺骗性的安排最终导致雷曼兄弟和贝尔斯登等机构的崩溃。

相比之下，目前的报告显示中国银行大约四分之一的未偿贷款与房地产行业相关。举例来说，雷曼兄弟曾大幅增加其房地产投资，持有资产达到惊人的30倍资本。相比之下，中国银行的风险似乎更可控，央行理应有能力在问题加剧时予以处理。

尽管如此，中国面临的问题在于影子银行业务-指的是在传统银行监管和体系之外进行的地下金融活动。

就在上周五，曾在2022年投资于房地产项目的中融国际信托向其投资者违约付款。随之产生的连锁反应的真实影响尚不明朗，我们认为这种传染迹象是导致中国股市最近几天下跌的原因。

鉴于这些情况，避免涉及地产开发商的任何交易是明智之举，包括债券、股票，尤其是影子银行机构。

这个问题很早就被识别出来，促使政府下定决心处理此事。随着年份的增长，对房地产行业和影子银行业的监管更加严格，但也许泡沫已经太大难以软着陆。中国今天面临的问题与2008年美国住房危机的情况不同，但其规模可能是相似的。