中国是否正在重温2008年的美国住房危机？

中国市场再次受到房地产危机的干扰。

两年前是恒大。现在是碧桂园。

本能地，我们试图从历史中汲取教训，寻找可以帮助我们更好地理解这个问题的类似实例。最新的回忆将我们的注意力引向了美国次级抵押贷款危机，这场危机引发了2008年的经济衰退。

当我们试图找到这些事件之间的相似之处时，我们最终发现了不同之处。

我们在召回美国著名的房地产开发商时遇到了麻烦。相比之下，中国、香港甚至新加坡都有许多知名开发商。

据《福布斯》报道，以下是房地产行业十大最富有的人的名单：

李兆基（香港恒基兆业）

唐纳德·布伦（美国尔湾公司）

Harry Triguboff（澳大利亚美利通）

Peter Woo（香港九龙仓会德丰）

刘志豪（香港华人置业）

匡兆兴（新鸿基地产，香港）

库沙尔·帕尔·辛格（DLF，印度）

曼努埃尔·维拉（Vista Land & Lifescapes，菲律宾）

斯蒂芬·罗斯（美国关联公司）

亚历山大·奥托（德国奥托）

显然，这份名单主要由六位亚洲人物组成，其中四位来自香港。上述两家美国企业是私人控股的，因此股票投资者对它们的认知度较低。

值得注意的是，尽管美国的经济规模要大得多，但其房地产开发商在财富方面并未超过亚洲同行。这意味着美国住宅物业的定价和需求可能不像亚洲那样有利可图。

统计数据显示，大约66％的美国人是房主，而中国的房屋拥有率超过90％。

值得注意的另一点是，在美国，人们倾向于居住在郊区的独立单户住宅中，通勤到城市中心工作是常态。随着后COVID时代的到来，人们越来越倾向于远程办公。

美国很大一部分住宅物业由此类单户住宅组成，这些通常不是大型房地产开发商的产品。相反，它们通常由小型开发商、独立建筑公司和房屋建筑商建造。

相比之下，中国民众倾向于偏爱全面的设施和便利设施，以及对城市生活环境的渴望。这种偏好导致开发商购买昂贵的土地并建造高层建筑，以最大限度地增加住房单元的数量。

为了实现这些雄心勃勃的目标，房地产开发商需要大量资金，因此与美国同行相比，他们的规模更大。因此，与美国的情况相比，中国住宅物业市场更容易出现房地产泡沫。

其次，一个显著的区别是，2008年的困境并非源于开发商本身的违约；相反，是银行向个人发放了购房贷款。

这个问题主要存在于银行业内，而不仅仅是房地产问题。这些银行向信用评分不佳的个人贷款，随后将这些贷款捆绑成被误导性归类为低风险的证券。这种欺骗性设置最终导致了雷曼兄弟和贝尔斯登等机构的倒台。

相比之下，目前的报告表明，中国银行约有四分之一的未偿贷款与房地产行业有关。为了提供背景信息，雷曼兄弟扩大了房地产投资，持股量达到了其资本的惊人30倍。相比之下，中国银行的风险敞口似乎更易于管理，如果问题恶化，央行应该有能力处理这些风险。

尽管如此，中国的影子银行仍存在问题，影子银行是指在传统银行监管和体系之外进行的地下金融活动。

就在上周五，2022年投资房地产项目的中融国际信托拖欠了对投资者的付款。随之而来的连锁反应的真实程度仍不确定，我们认为这种传染迹象是最近几天推动中国股市下跌的原因。

鉴于这些情况，谨慎的做法是避免涉及房地产开发商的任何交易，包括债券、股票，尤其是影子银行实体。

这个问题很久以前就被发现了，这促使政府下定决心解决这个问题。随着岁月的流逝，管理房地产行业和影子银行的监管变得越来越严格，但泡沫可能太大了，无法软着陆。中国今天面临的问题与美国在2008年住房危机中面临的问题不同，但规模可能相似。