随着抵押利率接近8%，房屋市场会崩盘吗？

Freddie Mac报告称，抵押利率再次飙升，达到23年来的最高点，增加了达到8%的可能性。当前的利率环境推动了抵押利率上升，这对霍顿房屋、Lennar和普得集团等房地产开发商股票产生了影响。从十月初以来，这些公司的股价至少下跌了2.34%，分别为 $霍顿房屋 (DHI.US)$(-2.95%)， $莱纳建筑 (LEN.US)$(-2.68%)，和 $普得集团 (PHM.US)$受到明显影响的板块为(-2.50%)。 $霍夫纳尼安 (HOV.US)$ 受到最大冲击的板块为，下跌15.51%。

30年期固定抵押贷款利率上周由7.31%上升至7.49%，同时10年期国债收益率本周上升至16年来的最高点。尽管没有明显放缓的迹象，但利率在连续第二周保持在2000年12月以来的最高水平。

根据9月29日的抵押贷款银行家协会（MBA）调查，购房需求最近下降到1996年以来的最低点。上周，购房抵押贷款申请需求下降了6%，跌至20年来的最低点。总体而言，购房需求较上年同期下降了22%。

然而，房价显示出下降的迹象。正如摩根大通（J.P. Morgan）经济与政策研究分析师Murat Tasci所说，低房源库存水平可能进一步阻止房价下降。库存紧缺是一个重要挑战，美国全国房地产经纪人协会（NAR）8月份的数据表明，只有3.3个月的供应量。

简而言之，由于低抵押贷款利率，房主犹豫是否卖房并回到市场上。相应地，买家需求和供应不足导致新房销售增加，推高价格。

2005年至2007年，美国房地产市场面临严重的衰退，导致了灾难性的经济后果。然而，房地产经济学家表示，虽然房价可能会下降，但下降的幅度不会像大萧条时期那样严重。与15年前相比，现在的房主资产负债表要健康得多。

以下是原因：

1. 持有抵押贷款的普通房主，信用极好，住房净资产丰厚，按固定利率低于5%的房贷利率进行还款。Redfin最近的一项研究发现，所有现有房主中，82.4%的人的房贷利率低于5%。

2. 此外，由于对大萧条的深刻记忆，建筑商对建筑速度一直持谨慎态度。虽然过去一年建筑活动有所增加，但仍然无法与2000年至2006年的开发商保持一致的速度。

3. 在2008年金融危机之前，住房贷款更容易获得，因为贷款人对借款人的要求标准较松。他们不核实收入，并向风险借款人发放贷款，允许零首付购房。此外，他们还提供没有利率上限的调整型抵押贷款，导致贷款余额飞涨。

然而，如今购房者在获得抵押贷款时面临更高的标准。根据经济学家的说法，即使在疫情期间繁忙的购房年份，这些严格的要求仍然普遍存在。这些严苛的要求与2008年之前的时代存在明显差异。

经济学家强调，2023年第二季度家庭按揭负债仅占可支配收入的65%，相比金融危机开始时的100%达到了峰值。此外，按揭负债与房地产资产（贷款价值比）的比率在2023年第二季度仅为27%，远低于2010年的水平。

此外，在房地产市场在房地产市场崩盘后面临了重大挑战，数百万次的被强制执行的房屋涌入市场并使房价下降。然而，由于大多数房主在家中已经建立了一个舒适的净值保障，目前的强制执行活动仍然很低。

在疫情高峰期，债权人不愿意提交违约通知，导致2020年强制执行创下了历史新低。尽管此后强制执行有所小幅增加，但与2008年金融危机后期水平相比，这无足轻重。

总之，虽然房价不断超过可负担范围，但房地产市场发生崩盘是不太可能的。

美国银行发布了最新的房地产市场预测报告。报告强调了各种因素将阻碍市场增长。这些因素包括住房存货有限、高房价和劳工短缺。随着房价增长速度超过家庭收入，房价可负担性成为一个重大问题。根据美国银行的提示，2022年新建单户住宅的中位销售价格超过了家庭收入的五倍。

美国银行的分析师对未来可能出现的动荡持谨慎态度。他们认为，只有降息才能改善可负担性并创造一个稳定健康的房地产市场。他们预计联储局会在11月份加息一个百分点，并预测明年6月份降息一个相同幅度。到2024年底，他们预计利率将下降0.75个百分点，并在2025年再下降整整一个百分点。

"在那之前，保持警惕，"研究人员写道。"可能会经历一段坎坷的旅程。"