KIP股权房地产投资信托-助力增长的新资产

KIP股权房地产投资信托(KIP REIT)正在以2024年多事之秋画上句号，上周提前完成了DPulze购物中心(DPulze)的收购，紧随11月成功收购了TF Value Mart Gerik。这两笔交易均在最初的2025年第一季度时间表之前完成。

今年，KIP REIT宣布三起重大收购案，总计4331万令吉：DPulze、TF Value Mart Gerik以及四处工业物业，后者预计将于2026年年中完工——详见图表1。DPulze已全部入驻，位于雪邦Cyberjaya，是KIP REIT自IPO以来规模最大的收购案，新增311499平方英尺的净租赁面积(NLA)。与此同时，TF Value Mart Gerik拥有60895平方英尺的NLA，提供强劲的租金增长潜力和具有吸引力的7.5%初始收益率。

凭借这两处新的零售资产，KIP REIT的投资组合现已包括13处物业，总净租赁面积达246万平方英尺，包括七座KIP购物中心、AEON Mall Kinta City以及位于巴生的三处工业物业——详见 图表2。

我们相信KIP REIT最近的收购行动是朝着将其投资组合价值在未来三年内扩大至20亿令吉的目标迈出的重要一步，目前从14亿令吉上升(见 图表3)。这些交易突显了KIP REIT通过高质量零售、工业和商业物业实施增值增长策略的能力。KIP REIT通过利用其两处管道资产的优先购买权—KIP Mall Desa Coalfields和KIP Mall Kuantan—以及积极追求第三方机会来进一步实现资产组合多元化，已处于有利位置。

我们也看到，在扩大工业投资组合方面，目标是制造业、物流和仓储设施，以确保长期稳定的租约。拥有价值7960万林吉特的三个现有工业资产和价值9830万林吉特的四个即将推出的物业，工业资产将在完成后代表总投资组合价值的12%，反映出它们在推动投资组合弹性和可持续收入增长方面的日益重要作用。

除了通过收购实现非有机增长外，我们认为KIP REIT通过资产增值举措（AEIs）实现有机增长的重点将对推动投资组合扩张起到关键作用。 KIP REIT吸引了优质租户，并通过优化物业以及增强其价值来加强资产表现。这体现在日益提高的平均入住率上，从FY24的94.1%提高至1QFY25的94.4%（见图4）。 图表 4).

尽管大多数资产的入住率均超过90%，但KIPMall Senawang和KIPMall Bangi由于大型AEIs后的租户优化仍然是例外。然而，KIPMall Senawang的新装修St Rosyam超市（于2024年9月完成）已将入住率提升至95%，而KIPMall Bangi由于2024年2月进行整体翻新后，入住率从FY22的70.1%恢复至1QFY25的86.0%。为进一步提升投资组合表现，KIP REIT已在FY25-FY26年度分阶段的AEIs中拨出2000万林吉特，重点关注KIPMall Tampoi、物业科技升级、太阳能安装以及对投资组合的较小工程。

我们将FY25/26/27年度盈利预测分别上调了2%、27%和29%，这主要受到新收购资产的贡献，部分抵消了在收购年度产生的一次性收购费以及由于更大投资组合而导致的较高的基础管理费。但是，FY25和FY26年的每股盈利（EPU）和每单位派息（DPU）分别调低了13%和2%，而FY27年的EPU和DPU略微提高了0.1%。这些调整反映了发行了1.8亿新定向增发单位，使发行的总单位数量增长了29%。简言之，于2024年12月2日完成的定向增发以每单位82.5仙的价格增加了1.485亿林吉特，部分用于资助DPulze收购。

尽管单位基数扩大，我们预计KIP REIT的FY25每单位分配将保持在FY24的水平，因为DPulze的收入流量与定向增发之间仅有10天的间隔。展望未来，我们预计FY26的每单位分配将增长15.5％，FY27将增长5％，主要受新收购资产全年贡献的推动。

我们喜欢KIP REIt的战略举措，明确致力于为利益相关方创造价值，同时稳步朝着其投资组合扩张目标前进。我们看到通过增加新资产可能带来的盈利潜力，进一步增强了我们对其增长前景的信心。我们将KIP REIT的估值定为6.25％的较低目标收益率（之前为6.75％），以反映改善的盈利前景。这一目标收益率仍然合理，因为它与以零售为重点的MREITs的FY25年平均收益率一致。我们维持KIP REIt的目标价格为RM1.15/单位，并重申我们对KIP REIt的买入建议。

资讯： TA Research - 2024年12月18日