$龙湖集团 (00960.HK)$ 对于房企而言，“手中有粮，便可心中不慌”。“粮”既指资金，也指土地。在土地储备方面，...

$龙湖集团 (00960.HK)$ 对于房企而言，“手中有粮，便可心中不慌”。“粮”既指资金，也指土地。在土地储备方面，今年上半年，龙湖集团在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，拿下了20幅优质地块，总建筑面积257万平方米，权益建筑面积184万平方米。截至2023年6月底，龙湖集团的土地储备合计达5489万平方米，权益面积为3816万平方米，87%的货值集中在高能级城市和价值区域，这也为未来发展做了充足准备。

可以看到，2023年上半年，在保持地产开发主业平稳发展的前提下，龙湖的运营、服务等业务也全面开花，三大业务协同发展，不仅为龙湖集团贡献稳定的收入与利润，也实现了低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展模式的转变，保障企业稳步经营。

债务结构持续优化

多数房企爆雷，首先出现的便是资金链断裂，债务违约。龙湖集团的财务状况却始终保持稳定。

据中指研究院统计数据显示，2023年三季度房企信用债到期规模约1768亿元，海外债到期规模约780亿元，合计2548亿元；四季度，房企信用债到期规模1122亿元，海外债到期规模690亿元，合计1812亿元，下半年整体到期规模将达到4360亿元。2023年下半年，房企将迎来明显的偿债高峰。

截至2023年6月底，龙湖集团资产负债率（剔除预收款）为61.9%，同比下降6个百分点，为近五年来最低，净负债率为57.2%，保持行业较优水平。而且，龙湖也是为数不多连续7年保持“三道红线”绿档水平的房企。

截至报告期末，龙湖集团的综合借贷规模为2070.9亿元。在综合借贷中， 1年内到期的短期债务占比18%（7-8月如期兑付5笔公司债后，1年内到期的短债仅占比11%）；平均贷款年限为从6.28年增长到7.19年，贷款年限持续延长，长短债配比更加合理。

除了调节长短债结构外，龙湖集团还合理调配内外债占比。截至2023年6月底，龙湖集团外币债占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，有效避免了汇率波动带来的汇兑损失，进一步提升并保护公司经营盘面的安全度。

另外，龙湖集团在手现金为724.3亿元，继续保持高位。在融资方面，公司坚持低成本的融资渠道，整体借贷成本为年利率4.26%。从降低有息负债、优化债务结构，再到保持稳定低成本融资，龙湖集团从多方面为日后的经营发展保持着稳定充裕的资金。

值得注意的是，今年7-8月，龙湖已累计偿还共计83.7亿元公司债，至此，2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。此外，将于2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖也已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。而龙湖集团宣布提前偿还债务，不仅体现了公司稳健的财务，也给行业带来了信心。

易居研究院研究总监严跃进表示：“龙湖提前偿还债务，可以带来三方面积极效应，即证明企业资金状况和现金状况较好，同时减少存量债务规模，也为后续经营和其他融资工作创造了更好的条件。”

而龙湖集团能够保持债务结构持续优化的重要因素，源于其严格遵守财务管理纪律，坚决控制债务规模及外债敞口、坚决保持低成本及标准融资渠道。三年前，龙湖就提出降负债的管理策略，持续降低有息负债规模。现如今，龙湖集团的整体债务规模稳中有降，结构持续优化。

在稳健的业绩增长和持续优化的债务结构下，龙湖集团持续获资本市场稳定评级认可。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB-稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。

摩根士丹利在其最新研报中分析表示，龙湖下半年月销售额实现120亿元（相比1-7月的平均水平低24%），即可完全覆盖经营性现金流。考虑到该公司有限的公司债券，以及获得新的经营性贷款的能力，我们认为龙湖已做好充分准备，能够以平衡的运营渡过当前的下行周期。

在一轮又一轮的调控中，地产行业发展的逻辑正在转变。如今，高杠杆高周转的发展模式已经成为过去，伴随着行业回归理性，房企应该积极探索新的发展模式。龙湖集团作为能够在调控浪潮中保持着稳定业绩的房企，其中的深层因素离不开其多元化业务发展模式，以及对债务结构的调控，如降低有息负债，保持财务的稳健性，让发展更健康，企业才能走得更远。