信托工业信托1H FY24/25：唯一幸存的万宝树信托

$丰树工业信托 (ME8U.SG)$ 曾经是Mapletree信托中较不起眼的一环。

如果可以倒转时光，回到10年前的时光，那时候 脉地亚洲商业信托 (N2IU) (前身为新加坡交易所: M44U)和 Mapletree物流信托(新加坡交易所：M44U) 成为全城热议的话题。

其中一家拥有类似VivoCity的明星物业，而另一家则借助电子商务的迅速增长。

因此，在最初的几年里，代表MPACt的绿色线通常是三家Mapletree信托中表现最佳的。然后，Mapletree物流信托便迅速赶上了电子商务的增长助推力。

仅在2020年之前，我们看到MIt重新涌现，进军数据中心。尽管COVID抛售期间所有3家南海赌场REITs都受到打击，但只有一家设法恢复，并产生了超过疫情前高点的股东回报。

MPACt和南海赌场物流就不是这样。

拥有同一赞助商，也面临地理风险，为什么一个没有受到冲击，管理得更好？

Source: 南海赌场工业信托1H FY24/25投资者展示 第14页

我仍然觉得令人惊奇的是，MIt在短短10年内从纯新加坡REIT转变为地理多元化的REIT。如今，新加坡物业仅贡献其AUm的约50%，北美物业贡献46%，日本为5.5%。

显然，进军数据中心是推动MIt实现投资组合增长和当前估值的关键。

Source: 新加坡交易所工业信托2024/2025财年上半年投资者展示第15页

我认为，这是在正确的时间进行的一次收购 - 通过引入更高质量的投资物业，使MIT最初单调的投资组合多样化。

它还提供了地理多元化，而不是“愚蠢的多样化”，因为这些收购被证明是有益的。

Source: 新加坡交易所工业信托2024/2025财年上半年投资者展示第20页

幸好 - MIT的运营目前保持稳定。由于对空间需求不足，最近MPACt在报告其日本物业价值急剧下降后一度受到冲击。 富士通幕张办公大楼的主要非续约租约.

轻工业建筑类别仍然是一个负担，唯一的安慰是它们仅占MIT投资组合的0.7％，几乎不存在。

虽然MIT的前十大租户大多是声誉良好的全球公司，据推测其数据中心租户违约风险极低，但这并不能使MIT摆脱非续约租赁风险。

Source: 领地工业信托24/25财年上半年投资者关系第22页

Source: 领地工业信托1H FY 24/25投资者关系第24页

折旧，特别是数据中心设备和配件，仍然是一个主要风险。24/7运行的设备会快速减少其有用寿命，因此维护资本支出无可商量。

从MIt拥有的各种数据中心的多样化组合中唯一的安慰是，它的大多数数据中心都是电源外壳数据中心，这种数据中心的折旧速度最慢，需要的维护资本支出最少。

来源：领地工业信托1H FY 24/25投资者演示第32页

截至目前，供应新增长和利用率增长良好。随着签约容量接近100％。但是，如果未来供应多于需求，则我们可能会看到潜在的恶化。

来源：领地工业信托1H FY 24/25投资者演示第33页

尽管几乎所有S-REIT的营业收入增长幅度有限，但这些天能够连续几个季度增长DPU的REIT比以往更令人印象深刻。

大多数人看到了更高的成本，无论是运营还是借款，都在消耗他们可分配的收入。对于MIt来说，仅仅看到季比DPU下降仅为1.7%已经值得赞扬。

这是我在MIt发帖后的第2篇Substack文章 最初的那篇发表于4个月前.

我对特朗普再次连任的担忧成为现实。尽管有些人可能很快就会淡化特朗普推动政策对利率的影响，但我只能保持警惕。

此外，在看到MPACt处理其日本投资组合时遇到困难之后，尽管MIt仍然表现坚挺且处于更有利的位置，我不太确定MIt的REIt经理可以做出多么积极的应对，因为他们本质上是一家公司的分支。

我继续保持谨慎，但是借助最近的收购和进军日本市场（按照财务报表），至少我认为MIt的前景看起来仍然不错。

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