丰树工业信托52周低点：机会还是陷阱？

*这篇文章最初发表于 mykayaplus.com

$丰树工业信托(ME8U.SG)$ 交易价格处于每股2.10新元的52周低点。

如果你在过去的5年里一直投资于房地产投资信托基金，那你就会挠头，因为麻省理工学院确实实现了40％的单价升值。截至目前，您将看到未实现的少量亏损。

来源：谷歌财经

无论是机会还是陷阱，让我们来看看其最新的23/24财年业绩。

来源： 2024 年 6 月丰树工业信托投资者演示文稿第 6 页

截至最近的财年，麻省理工学院拥有140处房产。在这140处房产中，有56处是数据中心。按比例计算，为40％，但从资产管理规模来看，DC的贡献接近麻省理工学院总资产管理规模的55％。

即使在租金总收入排名前十的租户中，他们都是麻省理工学院数据中心的租户。

来源： 2024 年 6 月丰树工业信托投资者演示文稿第 22 页

即使是最新的收购清单和AEI，大多数（如果不是全部）也与发展中国家有关

来源： 2024 年 6 月丰树工业信托投资者演示文稿第 15 页

撤资东陵哈特集群将进一步集中麻省理工学院对华盛顿特区的依赖。如果这种情况继续下去，麻省理工学院最终将更名为丰树数据中心信托基金也就不足为奇了。

来源： 2024 年 6 月丰树工业信托投资者演示文稿第 23 页

租户的多元化不仅是多元化的，而且可以一窥该行业的弹性。如果出现不必要的衰退，该行业的大多数客户即使在租约即将到期时仍会继续租赁。

InfoComm是制造业、金融和商业服务的主要部门，在不会发生剧烈变化的弹性行业中至少占50％。

这也代表了房地产投资信托基金管理层决定将麻省理工学院从纯粹的工业房地产投资信托基金转变为华盛顿特区房地产投资信托基金时的远见。

说麻省理工学院最终会变成像这样的纯粹的数据中心房地产投资信托基金是牵强附会的 吉宝华盛顿房地产投资信托基金（新加坡证券交易所股票代码：AJBU）。但是过去10年的转变是惊人的。

不断膨胀的利率支出似乎是全球房地产投资信托基金的致命弱点。但是从麻省理工学院的利率和风险管理来看，我认为管理层与同行相比表现良好。

其债务的很大一部分是固定的。随着利率现已达到顶峰，加权平均全额融资额为3.1％，同比持平，值得称赞。ICR 在 4.5 倍时表现出色。

来源： 2024 年 6 月丰树工业信托投资者演示文稿第 37 页

债务到期日状况似乎也将在2024年底或2025年初加息时加以利用。

来源： 2024 年 6 月丰树工业信托投资者简报第 36 页

由于其大部分债务以美元和新加坡元计价，因此它不面临日元货币政策固有的利率风险。

来源： 2024 年 6 月丰树工业信托投资者演示文稿第 20 页

数据中心一直是麻省理工学院的增长故事和催化剂，表明该行业并非万无一失。

At＆t，其租户之一决定不续订租约， 导致入住率降低。一切都没有丢失，因为管理层成功地与一家医疗服务租户签订了为期30年的新租约。

轻工业建筑继续成为阻力。但是，由于总资产管理规模的贡献仅为1％，它并没有起到多大作用。

来源： 2024 年 6 月丰树工业信托投资者演示文稿第 41 页

尽管根据世邦魏理仕的数据，即使DC的供应同比增长26％，空置率的下降似乎令人鼓舞，但需求将逐渐减少的转折点。

来源：斯科特·奥尔森/盖蒂图片社

我唯一可能破坏麻省理工学院复苏的担忧是唐纳德·特朗普的第二个任期。

是的，自去年以来，所有人都认为将在24年第二季度之前实现的降息预期并没有实现。在我们进入24年第三季度之际，尽管担心今年会降息1次，总统辩论仍在继续，但特朗普获胜的几率对房地产投资信托基金来说并不是一个好兆头。

如果特朗普获胜，美国国债收益率为更强劲的经济增长、更高的通货膨胀和更多的国债供应的潜在组合打下了定价。

麻省理工学院的债务到期日状况将表现为负债。如果其他条件保持不变，债务续订将提高平均融资利率并影响DPU。

如果消除美国总统大选的风险和背景，那么在目前的水平上，麻省理工学院似乎是一个很好的机会。是的，它的市值与账面比率仍为1.2倍，但是在利率峰值环境下6.4％的追踪分配收益率使麻省理工学院很划算。

遗憾的是，与所有房地产投资信托基金一样，利率和货币政策，尤其是美元，可能会受到MIT无法控制的外部因素的影响。

我保持中立，带有一点消极情绪，因为特朗普的胜利可能会在短期和中期内给房地产投资信托基金带来麻烦。

你怎么看？

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