Mapletree工业信托 52周最低点：机会还是陷阱？

*该文章最初发表于 mykayaplus.com

$丰树工业信托 (ME8U.SG)$ 正在以每股2.10新元的52周最低价交易。

如果您在过去5年中投资了这只REIT，您可能会为此感到困惑，因为目前MIt的单位价格确实有了40%的升值，但是现在您可能面临着一个小小的未实现损失。

来源：谷歌财经

无论是机遇还是陷阱，让我们来看看其最新的2023/2024财年业绩。

来源： 五月甲烷工业信托投资者介绍第6页。

截至最新财年，MIt共拥有140个物业。其中有56个是数据中心。按比例计算，这占40%，但按AUm计算，数据中心贡献了MIT总AUm的近55%。

即使从根据总租金收入的前十大租户中看，所有租户都是MIT的数据中心的租户。

来源： 领展工业信托2024年6月投资者说明会第22页

即使是最新的收购和AEI清单，如果不是所有的话，也与数据中心有关

来源： 领展工业信托2024年6月投资者说明会第15页

唐林福利社区的剥离将进一步集中领展工业信托对数据中心的依赖。如果这种情况持续下去，我将不会感到惊讶，领展工业信托最终将改名为领展数据中心信托。

来源： Mapletree工业信托投资者介绍2024年6月第23页

租户多样化不仅多样化，而且展示了各个板块的韧性。即使在不希望的经济衰退中，大多数来自各个板块的客户在租赁到期时仍会继续租赁。

信息通信，占制造业、金融和商业服务的至少50%，是不会出现剧烈变化的韧性板块的主要组成部分。

这也代表了信托管理层在将MIt从纯工业信托转型为数据中心信托时的远见。

MIt最终会变成类似Keppel DC REIt（新加坡交易所：AJBU）这样的纯数据中心信托，这未免有些牵强。 吉宝数据中心房地产信托（SGX：AJBU）。但过去10年的转型是非常了不起的。

全球信托基金的致命弱点似乎是不断膨胀的利率支出。但从麻省理工学院的利率和风险管理来看，我认为管理层在与同行的竞争中表现出色。

其大部分债务是固定的。现在利率已经达到峰值，加权平均全部融资3.1%保持稳定，这是值得赞赏的。利息保障倍数达到4.5倍，非常出色。

来源： 麦波地产信托2024年6月投资者报告第37页

债务到期的时间表也显示，无论是在2024年末还是2025年初，当利率上涨时，它都有机会利用。

来源： 麦波地产信托2024年6月投资者报告第36页

由于该基金的大部分债务以美元和新加坡元计价，它不会受到日本货币政策的固有利率风险。

来源： 新加坡新加坡交易所工业信托2024年6月投资者介绍第20页

数据中心一直是MIt的增长故事和推动力，显示该板块并非十全十美。

AT&T，其中一个租户决定不续租，导致占用率下降。 然而，管理团队成功与医疗服务租户签订了为期30年的新租约，一切并未尽失。

轻工业建筑仍然是负担。然而，由于总共贡献的1%的资产净值，这并没有带来太大影响。

来源： Mapletree Industrial Trust 投资人演示文稿 2024年6月 第41页

尽管根据CBRE的数据，即使数据中心(DC)供应量以年均增长26%，空置率下降，看起来很有前景，但总有一个需求趋势逆转的拐点。

图片来源：Scott Olson / Getty Images

我唯一担心可能会破坏MIT复苏的事情，就是特朗普连任。

是的，每个人都认为去年到2024年第二季度，市场会出现预期的降息，但事实并非如此。进入到2024年第三季度，即使担心今年是否会有降息，加上正在进行的总统辩论，特朗普赢得连任的几率对于信托来说不是好消息。

如果特朗普获胜，美国国债收益率将反映更强劲经济增长、更高的通货膨胀以及更多国债供应的可能性。

麻省理工学院的债务到期配置将成为一项负债。债务续展将增加平均融资利率，如果其他条件保持不变，将使DPU波动。

如果剔除美国总统选举的风险和背景，麻省理工在目前水平看来是一个很好的机会。是的，它仍然以1.2倍的账面价值市值交易，但在利率上涨的环境下，6.4%的预期收益率使麻省理工成为一个很划算的选择。

遗憾的是，像所有的 信托 一样，利率和货币政策，尤其是美元指数，都可能受到麻省理工无法控制的外部因素的影响。

我保持中立，带有一丝消极情绪，因为特朗普的胜选可能会对 信托 的短期和中期时间框架造成麻烦。

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