络拓亚洲商业信托：莫普里恩安森分拆后是否更好？

*本文原载于mykayaplus.com

$丰树泛亚商业信托 (N2IU.SG)$ 莫普里恩亚洲商业信托（MPACt）正在资讯中。目前正在出售昂山大厦，交易金额为7750万新加坡元，溢价1000万新加坡元。

毋庸置疑，市场对此非常积极看待。

鉴于管理层已经就理论基础做了解释，我就不重复了，而是增加我的分析。您可以在下面的链接找到理论基础。

第一点很简单。MPACT的负债比率已经增加 MNACt合并后。在其最新的2024财政年度，负债比率飙升至40%以上。

其中大部分收益将用于削减债务水平。这将改善杠杆比率、利息保障倍数和债务空间。

这将有助于在拟议基础上实现1.5%的DPU增值。如果更少的收益用于还债，更多收益就可以作为剥离收益在下次分红中分配。但这也可能受到更高利息费用的影响。

实际脱售收益的大部分是否用于一次性额外分配仍然存在疑问。我不会对此抱太大期望。我更希望全部资金用于偿还债务和降低杠杆。

而且以较低的资本化率和比独立评估值高出10%的价格进行脱售，没有什么好吹毛求疵的。

与VivoCity和MBC相比，Mapletree Anson并不是什么重要的地标。尤其对于位于中央商务区的物业来说，它顶多是平庸的。

其每单位的净物业收入总额为2930万新加坡元，每单位的贡献亏损微不足道。每单位的净资产值也将保持稳定。

我总是喜欢从更长期的时间线来看待REIt的收购和脱售，因为这可以给我一个评估REIt管理绩效和决策理由的时间框架。

正如以前所强调的，MPACT目前的资产负债表主要是由 MNACt合并贡献的。虽然MPACt不是唯一一个因为合并而出售非核心资产以增强资产负债表的REIt，但我想知道如果MNACt没有与MCt合并，它是否会被出售。

Mapletree Anson在过去的10年里的表现并没有什么值得称赞的。但在当时没有任何出售的原因，而且有时出售时期的折现率可能会更高。

我认为, 不要引用我的话, Mapletree Anson成为MNACt合并的抵押品。

总的来说，我对出售持稍微积极态度，因为它将有助于减杠杆并改善MPACt的其他关键REIt指标。

我唯一的担忧是Gateway Plaza、Sandhill Plaza和日本的房地产仍然在面临公允价值损失。虽然这不会对MPACt的整体产生太大影响，但仍会对MPACt构成拖累。当初MCt + MNACt合并的理念仍未兑现承诺。

我相信又一城购物广场可能成为第三宝石，但香港市场仍存在一些不确定性。随着利率保持在高位，MPACt要被公正重新评估每单位的基础上仍需长期等待。

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