Mapletree泛亚信托24/25财年上半年：蓝筹房地产投资信托无法接受
The unit price of Link might not be reflecting the inputs and efforts of the REIt manager, but when I had the opportunity to read up both Link and $丰树泛亚商业信托 (N2IU.SG)$ investor relations presentation, I start to see great disparity.
Don’t get me wrong, both MPACt and Link are definitely cream of the crop. But if I were to choose one as top and world class, it would have to be Link.
We are now slowly approaching the 3-year mark of the merger between MCt and MNACt. Previously I had been a vocal champion for the merger to take place. But as we slowly inch towards the full 3-year mark with little to no signs of synergism, accretive returns, and worse still, with even more risks, I can’t help but to slowly move towards the camp acknowledging the MNACt merger looks to be a bad decision.
Enough of the emphasis of the SG core properties
Prior to the merger, I have no qualms of MCt highlighting its key core properties - VivoCity and MBC. But back when the merger was initiated, there was so much emphasis on how the merger would make MCt more diversified, opening up more geographical growth opportunities.
And let’s not forget MNACt was doing relatively well, albeit trading at a discount due to foreign currency and property risks.
But post merger, even as the North Asia properties were reeling from the extended impact of COVID-19, the REIt manager choses to distance itself from the contribution of North Asia’s properties, albeit also significantly making up 50% of the rest of its revenue and net property income.
任何投资者都会知道VivoCity和MBC是MPACt的基石。我看到核心资产如何为MPACT的业绩做出贡献，努力将表现不佳的亚洲北部资产远离。
因此，如果合并工作很顺利，我是否会预计看到另一个“大括号”突出显示“XX%的营收和NPI来自于亚洲北部资产”？
我认为投资者更担心的是，如果亚洲北部的物业继续在未来几个季度拖低MPACt，那么有什么补救措施？
而且，看到MBC的贡献也在缩小而不是增长，这也引起了一些担忧。
亚洲北部资产的崩盘
我记得截图并分享给我的投资小组，评论说“完全不可接受！
我从未想到蓝筹REIT的租户保留率会低于70%。
北亚资产正慢慢显露其弱点。除了低租户保留率，一些租金调整甚至暴跌至15.5%和18.7%。
我们已经度过了疫情后的3年！这可能是在疫情高峰期间发生的，REIT管理者承认他们是“瞄准的目标”。尽管我可以强调中国和日本的经济并没有真正蓬勃发展，但这并不意味着这些财产应该允许出现这样的结果。
还能做得更好吗？这里是Link REIT如何管理其不续租的租户和空间的片段。
以上是REIT管理人员如何更主动地预测租户不续租意向甚至提前终止要求的示例。在2年内，家乐福缩减了空间后，先前的空间被重新开发为多样化的贸易混合空间。
还有一年后家乐福触发提前终止时，整个空间进行了翻新并重组，获得了43.8%的回报率。
从整体建筑的角度来看可能并不容易，但是随着REIT管理人员在数百万地区拿着工资支票，人们期望主动性应该是固有的而不是选择。
裁决
不仅总收入和净物业收入较低，其财产的公允价值损失意味着MPACt错过了FY24/25上半年的一切。
与MBC也显示动能的减弱，对于亚洲北部资产可能没有短期复苏，难怪单位价格又回落到1.2新加坡元左右。
来源：Google Finance
Mapletree REIt的管理者一直依靠他们值得信赖的赞助商和新加坡地产的不可战胜的力量。
也许他们应该学习一下领地REIT的策略，更加积极地发挥自己的作用。
如果以香港为中心的REIt，仍然面临不确定的风险，但仍然可以增加其营业收入、净租金收入和每单位派息，我不明白或接受为什么一家S-REIt，其51%的营业收入来自新加坡最令人垂涎的两个投资物业，却做得最糟糕。
对于一家蓝筹REIT来说是不可接受的！
希望MPACt能让我在六个月内收回我的话。
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