【产托】AmanahRaya REITs |转型中的REITs？

在正常情况之下，产托（“REITs”）都是属于稳稳吃米粉的投资，那为什么今天讨论的这家AmanahRaya REITs（ARREIT、5127）被说成”转型中“呢？

如果打开该产托的股价图，基本上可以看到ARREIT呈严重的下跌趋势，而公司的NTA也对比上个星期的股价出现相当大的差异，折价大约75.20%左右。

但同时间，ARREIT的股息率也只有1.14%，那么为什么坐拥那么多的产业，但是盈利以及派发股息的能力却下跌呢？

#产业简介

按照现有的资料来看，ARREIT共有11个产业，这些产业涵盖了办公室、零售、教育、酒店以及工业型的产业；那么毫无疑问，ARREIT属于一个混合型的产托。

虽然坐拥众多产业，但由于行业过于零散，导致在管理上并没有占据太多的优势，在运营上也并不容易，因此大家也可以看到，ARREIT在近期内也在持续的出售产业，以整合公司的产业组合。

举例来说，ARREIT在2024年6月份就以RM42.5 million的价位出售位于Cyberjaya的Contraves（办公楼）产业，而在这之前，他们也完成了Holiday Villa Beach Resort and Spa Langkawi的出售，价格为RM145.0 million。

除去这些产业之外，ARREIT的3个表现最好的产业就包括了Kota Damansara的SEGi University，Jalan Samantan的HELP University，以及位于Subang Jaya的Alfa University College。

这些产业之所以“好”，是因为他们普遍以Triple Net Lease的形式租赁；简单来说就是，ARREIT在收取租金的时候已经是扣除了产业的税务、保险、以及维护维修的成本，也可以说大部分的风险已经转移到租户上。

当然，一般上Triple Net Lease的租赁期也比较长，租金也会相对比较便宜，不过这就胜在他们不需要花太多时间进行管理。

除了以上提及的产业之外，ARREIT旗下还有Vista Tower（Intermark上面的办公楼）、Dana 13、Dana 1 Commercial Centre、Shah Alam的Wisma Comcorp、Glenmarie的IHT Rehabilitation Centre（“IHT”）、Nusaya的RHF Store Factory、Salayang Mall、以及位于Alor Setar的Ex-Holiday Villa。

以上的产业看起来眼花缭乱，读者也不用特别去记，但据个人所理解的是，因为近期内Comcorp大股东易主，因此ARREIT的Wisma Comcorp出租率被影响，而Vista Tower反而从不足40.0%出租率在最近反弹到60.0%以上。

另外，版主也打听到ARREIT有意出售Dana 13以及Ex-Holiday Villa产业。

但在卖了那么多的产业后，ARREIT接下来又有什么发展方向呢？

#未来方向

接下来，ARREIT将会朝着3种产业方向奔去，第一个就是刚才提到以Triple Net Lease，以教育型租户为主的产业（因为换Campus难，所以租户粘性很高）、第二是目前市场需求很高的工业型产业、而第三则是医疗、健康的“Wellness”。

刚才我们看到，ARREIT的其中一个租户是IHT，而IHT则是PERKESO（SOCSO）的合作伙伴，目前IHT也在扩张他们的康复中心数量中，未来不排除会跟ARREIT配合。

总而言之，这家产托在不久前换了管理层，现在也针对产业进行“换血”，不断地卖出和买入产业，至于他们会成功，还是属于未知之数，但好在他们的杠杆比例不高，大约为42.19%左右，还有融资的空间。

那么，读者们如何看待ARREIT的转型，对于他们转型成功是否有信心？

照片来源：The Edge

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