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衰退担忧缓解，市场反弹：直接出击还是静待良机？
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Reits分析：新加坡丰树泛亚商业信托N2IU

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懒胡涂 参与了话题 · 2024/08/07 20:25
Reits分析：新加坡丰树泛亚商业信托N2IU
新交所交易代码：N2IU $丰树泛亚商业信托 (N2IU.SG)$
英文：Mapletree Pan Asia Commercial Trust
中文名：“丰树泛亚商业信托”
一、简介
丰树泛亚商业信托（Frasers Centrepoint Trust）是新加坡一家知名的房地产投资信托基金（REIT）。该信托成立于2006年，旨在投资于新加坡的商业地产，并通过租金收入和资本增值为投资者提供稳定的回报。
丰树泛亚商业信托的投资组合主要集中在零售和商业地产领域，包括购物中心、零售商店、写字楼和其他商业物业。该信托的目标是拥有高质量、位于交通便利和人流密集区域的物业，以确保稳定的租金收入和资本增值潜力。
作为一家房地产投资信托基金，丰树泛亚商业信托的运作模式是通过收集投资者的资金来购买和持有商业地产，并通过租金收入和资产增值来实现投资回报。该信托通常会定期向投资者分配收益，这些收益来自于其持有的商业地产的租金收入和资产增值。
丰树泛亚商业信托的管理团队致力于有效管理其投资组合，提高资产的价值，并寻求增加投资者回报的机会。该信托在新加坡证券交易所上市，并且受到新加坡监管机构的监管。
二、简单的历史回顾
丰树泛亚商业信托由原来的“丰树商业信托”和“丰树亚北商业信托”两只信托合并。
其前身“丰树商业信托”只持有新加坡（ $富时新加坡海峡指数 (.STI.SG)$ ）本地的5个物业，质地都非常好。分别是VivoCity（地标，通往对淘沙的咽喉）、Mapletree Business City (“MBC”)、mTower、Mapletree Anson、Bank of America HarbourFront(“BOAHF”)。如下图：
Reits分析：新加坡丰树泛亚商业信托N2IU
合并之后新加坡的物业占总价值约60%，吸引合并了大陆、香港、日韩的很多物业，这些物业的质地不一，总体来说新加坡本地的品质更高。疫情后各些物业的人气已经恢复，有些更是超过疫情前的经常水平，比如VIVO-City（现在那个人山人海）。
未来如果管理公司把质地一般的物业给卖了也是好事。
三、物业一览
投资Reits了解其背后持有的物业质量是头等大事。
（PS：合并前胡涂只有看牢新加坡5个物业就够了，合并后，胡涂要看大陆、香港、日韩各地的物业，工作量多了好多，真是坑爹。当然胡涂说的看，并不是真是天天去看，而是需要做很多调研、分析。）
以下是物业的估值的一览：
Reits分析：新加坡丰树泛亚商业信托N2IU
更具体的物业介绍大家看财报吧，我就不贴了。下面我只讲一下自己的理解。
Vivo-City估值33亿，对资产净收入的贡献是25.8%
Festival Walk估值40多亿新币，对资产净收入的贡献是17% (Festival Walk也就是香港的又一城）
Reits分析：新加坡丰树泛亚商业信托N2IU
哪个物业品质高，高下立见。而从未来的商业前景看，也是Vivo-City更明朗。Festival Walk明显拖后退啊。不过话说回来，现在的N2IU的估值不受待见，在股价上也多少是反应了这种情况。
市场给到这么便宜的价格是好事。在过去3年，高利率的情况下，N2IU出现超级稳定，可以说是一步一个脚印，稳扎稳打。现在降息之际，未来业绩有望进一步释放。
四、基础数据
Reits最重要的是前面讲的物业的质地（这决定了未来分红能不能稳定，能不能增长）。接下来得对账务数据有非常好的理解。
先看最核心的两个数据：一个是资产打折了没。一个是分红多少：
i、资产打折了没：打了7折。N2IU总资产估值约160亿新币，净资产94亿新币，目前市值66亿。市净率0.7。
ii、分红多少：7.2%。根据2023财年的分红，当下股份对应股息率达到7.2%。
这里面要注意一点，7.2%的股息率是有“水分”的。
今年的分红率是超过了2023财年的净利润的。因为，这7.2%里面，有0.7%左右是来自疫情时攒的大量现金。疫情过去了，公司才放心拿出来分。
这有朋友就问了。疫情期间还攒了大量现金，这是什么鬼？！2020到2021疫情严重时，新加坡也是严格管控人员出行。商场人去楼空。不过，因为租期大多都是长期合同，租金的上交并没有受多大的影响。中途倒了一些商铺和小公司。我想公司当时肯定吓傻了，心想着等商家倒完了自己也得完蛋。所以，攒着钱不敢分。2021财年攒了2个亿新币的现金不敢分红。准备拿着钱准备过冬。
2022年内部整合了泛亚太的资产，所以从2023年开始财报就有了比较大的变化。总股本增长了很多。总收入、净利润、负债都发生了跳变。这些情况是合并带来的正常变化。
这“水分”并不多，从2024年业绩表现看，及未来前景看，未来分红应该能维持住。
五、主要财务指标
主要财务指标如下：
Reits分析：新加坡丰树泛亚商业信托N2IU
看Reits的时候我喜欢先把资产公允价值的变动先摘出去。
虽然从会计角度来说，这样的计价是允许的，或者说是惯用做法。但是，把资产公允价值的变动计入净利润很不靠谱。所以你去看疫情期间Reits的净利润都是上窜下跳，都是没法看的。而且这部分公司的操作空间很大。估值可以天差地别。
资产公允价值未来可能带来的增值不妨把他看作是一种额外的奖励。
N2IU的估值我认为是比较合理。
Net change in fair value of investment properties 这一栏就是资产公允价值的变动情况：4千多万。
不在看资产公允价值变动的情况下，重点看：Profit before tax and fair value change in investment properties and share of profit of a joint venture：一共是4.3亿（新币）。
也就是理论上能分的钱就是这么多，算上其他收入，扣除税金相差不多。如果4.3亿分配利润/66亿市值=6.5%
这也就是为什么前面胡涂7.2%里面是有“水分”的。
总结：
N2IU拥有精品的物业资产，稳健的管理层，稳定的现金流。而现在的价格持续在低位运行，市值和5年前差不多。接下来随着市场利率的下行，业绩有望进一步释放。今年股息率7%大概率可以维持，未来有机会继续保持并向上突破。
这么优秀的Reits，放眼全球来对比都难找对手。
在美股进入调整期，而美联储进入降息倒计时，一支优秀的Reits价格恰好在底部。应该说是非常不错的投资机会。
当然投资Reits和投资股票是有所不同的，其意图、目标收益率也不一样。在决策时，每个人要看自己的机会成本。
————————声明————————
风险声明：投资有风险，入市需谨慎。以上仅代表个人观点，不构成投资交易。
本文仅是个人经验和思路的总结。内容仅供参考。不构成对任何人和组织机构的投资建议。盈亏自负。希望思路对你有帮助，抛砖引玉。欢迎大家交流
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懒胡涂
Hutu Family Fund Manager. 新加坡资深投资者. 大树投资体系创始人.
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