降息预期下的房地产投资信托基金投资策略

在金融市场的周期性波动中，美联储等主要中央银行的利率决策一直是全球资产配置的指导力量。最近的数据显示，美国4月份未经调整的CPI同比为3.4％，较上个月的3.5％略有下降。同时，核心消费者价格指数月率降至0.3％，为去年12月以来的最低水平，这是连续三个多月超出预期后的首次大幅降温。这一数据变化不仅反映了通货膨胀压力的缓解，还重新引发了市场对降息前景的讨论。

图表：过去一年美国经季节性调整后的核心消费者价格指数环比

在这种宏观经济背景下，作为房地产和资本市场之间重要桥梁的房地产投资信托基金（REIT）在人们对降息的预期下越来越突出其投资价值。正如房地产投资信托基金投资专家拉尔夫·布洛克指出的那样， “房地产投资信托基金的价格随着房地产现金流和资产价值的增加而上涨，使其成为寻求股息收入和适度价格升值的投资者的理想之选。” 因此，随着人们对降息的预期越来越高，探索房地产投资信托基金的投资策略对于投资组合建设具有重要意义。

房地产投资信托基金（REIT）是一种信托基金，它汇集了投资者的资本，然后由专业机构对房地产项目进行投资和管理。税后净收入的90％以上分配给投资者。本质上，房地产投资信托基金是一种投资房地产的机构安排。

传统的房地产投资存在缺点，例如大量的资本需求、缺乏流动性、难以兑现和高额交易税。 房地产投资信托基金保留了传统房地产投资的好处，同时消除了这些缺点：

(1) 定期强制性高分红：大多数国家要求房地产投资信托基金每年向投资者分配至少90％的净收入，以提供稳定的现金流。股息通常每季度或每半年支付一次。但是，值得注意的是，分配仍受房地产投资信托基金的运营业绩和波动率风险的影响，因此不能保证回报。

(2) 较低的投资和更高的流动性：与直接房地产投资相比，房地产投资信托基金提供更高的流动性和更低的投资金额。

(3) 降低交易成本: 购买指数房地产投资信托基金类似于购买共同基金股票，与直接房地产投资相关的高额税收和费用相比，共同基金股票更便宜。

(4) 专业管理: 房地产投资信托基金管理团队通常由更适应行业趋势的房地产专业人士组成。

房地产投资信托基金的定价机制是一个复杂的过程，不仅受标的资产的现金流的影响，还受资本市场供需、利率、房地产市场周期和投资者预期等因素的影响。 我们专注于他们现金流的创造和收购周期：

(1) 创造现金流: 房地产投资信托基金的主要收入来源是其自有和经营的房地产资产产生的租金。稳定的租赁和高入住率意味着更稳定的现金流。此外，房地产投资信托基金可以通过提高其资产组合价值和有效管理来增加现金流，例如通过翻新、新开发、适当使用财务杠杆和成本控制。

(2) 收购周期：房地产投资信托基金的现金流收购周期与其标的资产的特征密切相关，从几个月到几十年不等，具体取决于资产类型和合同条款。

当市场利率预期下降时，房地产投资信托基金通常对投资者更具吸引力。 这是因为与其他固定收益投资相比，较低的利率环境使房地产投资信托基金的股息收益率更具吸引力，从而吸引了更多的投资者并推高了房地产投资信托基金的市场价格。

投资房地产投资信托基金时，相关ETF是一种稳定安全的投资选择。它们通过各种房地产投资信托基金的投资组合分散风险，提高投资透明度并简化运营，使投资者只需点击一下即可实现多元化投资。这种灵活性可以帮助投资者轻松适应市场变化，无论他们是新手还是经验丰富的投资者。

在这里，我们推荐美国市场上几只与房地产投资信托基金相关的ETF。投资者可以根据自己的投资偏好进行选择：

1。 $不动产信托指数ETF-Vanguard (VNQ.US)$: 该ETF追踪摩根士丹利资本国际美国可投资市场房地产25/50指数， 其中包括美国投资市场内的房地产股票，涵盖各种房地产投资信托基金，但抵押房地产投资信托基金除外，例如办公楼、购物中心、酒店和公寓。VNQ是市场上最大的房地产投资信托基金相关ETF之一，以低廉的费用和良好的流动性为房地产行业提供广泛的投资机会。

VNQ 以提供稳定的股息回报而闻名。截至2024年5月27日，VNQ的股息收益率为4.22％，资产规模为325.56亿美元。其主要持股包括几家房地产投资信托基金相关公司，例如普洛斯、公共存储和西蒙房地产集团。此外，VNQ的支出比率约为0.08％，与同行相比，其交易成本更低。

2。 $美国房地产投资信托ETF-嘉信 (SCHH.US)$: 该ETF追踪道琼斯美国精选房地产投资信托基金指数，其中包括美国房地产市场上公开交易的房地产投资信托基金。它代表美国商业房地产市场，为投资者提供与在美国直接房地产投资相关的回报。SCHH以相对较低的支出比率提供对美国房地产投资信托基金的投资，使其适合注重成本的投资者。

截至2024年5月27日，SCHH的股息收益率为3.41％，资产规模为63.85亿美元。其主要持股包括几家房地产投资信托基金相关公司，例如Prologis和Welltower。此外，SCHH的支出比率约为0.07％，在行业内提供了显著的成本优势。

3. $The Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE.US)$: 该ETF追踪房地产精选板块指数，其中包括标准普尔500指数中参与房地产业务的公司。该指数是标准普尔500指数的一个子集，重点关注房地产行业，包括参与房地产开发和直接房地产运营的公司，主要是房地产投资信托基金。XLRE是精选行业SPDR系列的一部分，风险较低。

截至2024年5月27日，XLRE的股息收益率为3.57％，资产规模为59.59亿美元。其主要持股包括几家房地产投资信托基金相关公司，例如普洛斯和西蒙地产集团。此外，XLRE的支出比率约为0.4％。

4。 $美国房地产指数ETF-iShares (IYR.US)$: 该ETF追踪道琼斯美国房地产指数，这反映了美国房地产行业的整体表现。它包括来自住宅、商业和工业房地产领域的公司，以及各种房地产投资信托基金相关的信托基金。IYR为美国房地产市场提供了广泛的投资机会，包括住宅、商业和工业房地产投资信托基金。

截至2024年5月27日，IYR的股息收益率为2.82％，资产规模为30.1亿美元。其主要持股包括几家房地产投资信托基金相关公司，例如普洛斯、美国铁塔和西蒙地产集团。此外，IYR的支出比率约为0.42％，相对较高。

5。 $SPDR道琼斯REIT ETF (RWR.US)$: 该ETF追踪的指数与道琼斯美国精选房地产投资信托基金指数SCHH相同，它代表美国公开交易的房地产投资信托基金。与SCHH不同，RWR的资产规模较小，流动性相对较低。但是，RWR比SCH更早推出，并且具有更高的市场认可度。此外，他们的持股分配也存在一些差异。

截至2024年5月27日，RWR的股息收益率为3.90％，资产规模为14.24亿美元。其支出比率为0.25％。

在人们对降息的预期下，房地产投资信托基金提供了有吸引力的投资机会。但是，在抓住这个机会的同时，投资者应深刻理解并警惕随之而来的风险。例如：

-房地产投资信托基金不保证投资回报。市场状况、房地产政策和经济周期都可能影响物业入住率和租金，从而影响基金的收入。因此，本金投资可能会遭受重大损失。

-如果房地产投资信托基金的大部分回报来自有限数量的资产和房产，则价格可能会因个人租金的变化而剧烈波动。

-房地产投资信托基金可能使用其资本分配股息，也可能参与诸如发行额外股票之类的行动。这对实际控制器的功能和完整性提出了很高的要求。因此，投资者应查看基金的历史业绩公告和财务报告，以了解股息的构成和融资活动的历史，以避开诚信可疑的经理。