“美国降息交易”第6弹！巴菲特先生也关注，美国房地产股的复苏剧！降息时代最强的投资机会?

美国股市在9月份出现，成为投资者的波动幕前。由于8月份非农业部门就业人数显示出劳动力市场的减缓迹象超出了预期，并增加了对经济放缓的担忧，抑制了风险偏好。在美联储暗示降息的情况下，房地产市场正在显示出好转的迹象。8月下旬住房贷款利率下降到了自2023年5月以来的最低水平。如果美联储降息速度较快，可能会在本月底实施，进一步降低住房贷款利率，有可能会给房地产市场带来更多的动力房地产股是最强的降息交易？ 其中包括其他板块。

在过去的两年中，美国房地产股在高利率时期受到了重创。然而，当美联储结束加息周期并转向降息时，美国股市的“劣等生”可能迅速变为“优等生”。从今年开始观察房地产股的动态，似乎已经开始反映降息。

自4月中旬以来，房地产股展现了强劲的上涨势头。 $The Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE.US)$上涨了23％，大大超过了同期的 $标普500指数 (.SPX.US)$上涨了约8％。

在房地产投资信托（REIT）中， $铁山 (IRM.US)$已经上涨了59％， $Welltower (WELL.US)$上涨了40％以上， $芬塔公司 (VTR.US)$上涨了约29％， $资产住宅公司 (EQR.US)$上涨超过24%, $阿湾物产 (AVB.US)$上涨超过21%, $西蒙地产 (SPG.US)$上涨约20%，这6个REIT预计将在年内达到历史最高水平。

而美国住宅建设巨头的 $NVR Inc (NVR.US)$、 $普得集团 (PHM.US)$、 $莱纳建筑-B (LEN.B.US)$、 $霍顿房屋 (DHI.US)$年初迄今表现上涨20%～30%并有望在年内创历史新高正在进行。

值得关注的是，早在去年“投资之神”巴菲特已经投资于房地产股票这三支股票分别是D.R.Horton、Lennar和NVR，它们都是美国的大型住宅建设公司。 $霍顿房屋 (DHI.US)$、 $莱纳建筑 (LEN.US)$、 $NVR Inc (NVR.US)$从今年的股价走势来看，巴菲特的这一操作可以说正好抓住了这次上涨浪潮。D.R.Horton、Lennar和NVR这三家公司自去年第二季度以来，累计实现了相当可观的涨幅。92%、88%、63%记录着以上的上涨。

其他, $不动产信托指数ETF-Vanguard (VNQ.US)$代表的房产etf也自2023年10月的最低价上涨了35％。特别是最近2个月间出现了14%的显著上涨，在同期间 $标普500ETF-SPDR (SPY.US)$远远超过了3％的增长。

回顾历史，自90年代以来，美联储已经进行了6次降息周期。在预防性降息周期中，房地产股普遍表现良好，超越整个市场。但是，在经济衰退的降息周期中，房地产股的表现各不相同。房地产市场是一个典型的利率敏感板块，其表现与历史利率相关。正在进行。

如下图所示，房地产etf $不动产信托指数ETF-Vanguard (VNQ.US)$是对短期利率预测的重要指标，与2年期国债收益率呈反向相关。

综合来看，当前美国房地产股的良好状况背后有强烈的对美联储降息的市场预期。随着住房贷款利率的下降，住房购买者的活动将大幅增加，从而推动该行业进一步发展。截至9月4日，30年固定住房贷款利率已降至约6.50%，这将吸引更多的住房购买者进入市场，并期待房地产交易活动的恢复。市场对美联储降息有很高的期望随着住房贷款利率的下降，住房购买者的活动将大幅增加，从而推动该行业进一步发展。截至9月4日，30年固定住房贷款利率约为6.50%这将吸引更多的住房购买者进入市场，并期待房地产交易活动的恢复。

关于销量和住房价格，住房贷款利率的降低提高了居民的支付能力，使得购买更具实惠性。这促进了需求的增长通常，导致次年销量的增加。根据摩根士丹利的数据，除了2019年的利率下降周期外，住房销量几乎都会上涨，因为价格合理性大幅改善。他们指出，2019年是受到疫情封锁措施影响的一年。

在长期低迷后，住房供应量正在逐渐增加。截至7月底，总住房库存量（市场上流通的总住房数量）为133万套，环比增长0.8%，同比大幅增长19.8%。这个数字相当于4.0个月的供应量。相当于供应接近通常所需的健康平衡市场的5-6个月。

美联储降息有可能对整个房地产行业的资本成本改善起到作用。根据Wedbush的报告，个人投资者有可能再次进入市场，这将对交易量和收益率上限产生影响。因此，我们认为正处于行业增长趋势的中心该机构的分析师表示。

与美国房地产市场相关的股票可以大致分为三个类别。
● $霍顿房屋 (DHI.US)$以住宅建设企业为代表；
● $世邦魏理仕 (CBRE.US)$以非住宅和住宅房地产服务企业为代表；
● $西蒙地产 (SPG.US)$以商业房地产信托基金为代表的股票型商业房地产投资信托基金。

房地产板块的过去表现通常与利率呈逆相关关系，但不同子板块和公司之间存在较大差异，因此投资者除了上述股票外，etf通过该方法，也可以抓住美国房地产板块的上涨机会。

根据GICS标准，房地产板块包括从事房地产管理和开发活动的公司や房地产投资信托基金（REIT）在房地产板块中规模较大的ETF包括贝莱德的 $不动产信托指数ETF-Vanguard (VNQ.US)$、SPDR的 $The Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE.US)$以及黑石的 $美国房地产指数ETF-iShares (IYR.US)$其中包括其他板块。

XLRE专注于大盘股，持有的股票数量较少，主要企业的比重较高。而VNQ更加分散，包含中小盘股，相对于主要企业比重较低。IYR覆盖所有行业，持有的股票数量比XLRE多但比VNQ少。此外，IYR的比重上限设置更为严格，单一股票的比重上限为10%，所有比重超过4.50%的股票总比重上限不能超过22.50%。因此，IYR的IYR more comprehensively covers all sectors, with more holdings than XLRE but fewer than VNQ. In addition, IYR has stricter weight limits, with a maximum individual stock weight limit of 10% and a total weight limit for all stocks whose weight exceeds 4.50% not exceeding 22.50%. Therefore, IYR's主要企业的比重相对较低。主要企业的比重相对较高。分散化中小型株也被包括在内，主要企业的比重相对较低。在三只ETF中，主要企业的权重最低。而且更偏向中小型股。

此外，据Wedbush表示，美国房地产投资信托基金(REIT)迎来了一个好机会。尽管在过去的18-24个月中，整个房地产交易市场的增长速度放缓，但专注于净租金特性的REIT继续依赖于租户关系和外部增长，并且稳定性比房地产股要高。和视为。

Wedbush首次对美国股市的4家网络租赁专业的REITs进行了覆盖。其中， $Essential Properties Realty Trust, Inc. (EPRT.US)$和 $Broadstone Net Lease (BNL.US)$对于"超越表现"给予评价， $Netstreit (NTST.US)$和 $Realty Income (O.US)$对于"中性"给予评价。