释放加拿大降息的机会：房地产投资信托基金投资指南

在最近的一次货币政策新闻发布会上， 加拿大银行行长蒂夫·麦克莱姆暗示，如果通货膨胀水平继续持续下降，6月份可能降息. 最新数据显示，加拿大4月份的年通货膨胀率为2.7％，为近三年来的最低水平，月通货膨胀率为0.5％，略低于3月份的0.6％，这也符合市场预期。值得注意的是，加拿大央行青睐的核心通胀指标，即CPI中位数，4月份的同比增长率降至2.6％，低于市场预期的2.7％，也大大低于3月份修正后的2.9％。这标志着该指标连续第四个月增长放缓。这些数据表明，加拿大的潜在通货膨胀压力将继续消散，价格压力将继续降温。 所有迹象似乎都表明，加拿大的首次降息指日可待。

图表：过去一年加拿大消费者价格指数和核心消费者价格指数增长率的比较

降息不仅预示着对经济前景的乐观调整，而且还为房地产投资信托基金（REIT）打开了新的投资策略窗口，房地产投资信托基金是房地产和资本市场之间的重要桥梁。 房地产投资信托基金的回报通常受益于较低的借贷成本，从理论上讲，降息可以刺激再融资活动，减轻债务负担，增加现金流并支持股息水平。 对于投资者来说，这意味着房地产投资信托基金可能成为获得降息好处的首选工具。因此，在当前降息预期不断提高的时刻，对房地产投资信托基金投资策略的深入探索对于投资组合建设具有重要意义。

房地产投资信托基金（REIT）是一种信托基金，它汇集了投资者的资本，然后由专业机构对房地产项目进行投资和管理。税后净收入的90％以上分配给投资者。本质上，房地产投资信托基金是一种投资房地产的机构安排。

传统的房地产投资存在缺点，例如大量的资本需求、缺乏流动性、难以兑现和高额交易税。 房地产投资信托基金保留了传统房地产投资的好处，同时消除了这些缺点：

(1) 定期强制性高分红：大多数国家要求房地产投资信托基金每年向投资者分配至少90％的净收入，以提供稳定的现金流。股息通常每季度或每半年支付一次。但是，值得注意的是，分配仍受房地产投资信托基金的运营业绩和波动率风险的影响，因此不能保证回报。

(2) 较低的投资和更高的流动性：与直接房地产投资相比，房地产投资信托基金提供更高的流动性和更低的投资金额。

(3) 降低交易成本: 购买指数房地产投资信托基金类似于购买共同基金股票，与直接房地产投资相关的高额税收和费用相比，共同基金股票更便宜。

(4) 专业管理: 房地产投资信托基金管理团队通常由更适应行业趋势的房地产专业人士组成。

房地产投资信托基金的定价机制是一个复杂的过程，不仅受标的资产的现金流的影响，还受资本市场供需、利率、房地产市场周期和投资者预期等因素的影响。 我们专注于他们现金流的创造和收购周期：

(1) 创造现金流: 房地产投资信托基金的主要收入来源是其自有和经营的房地产资产产生的租金。稳定的租赁和高入住率意味着更稳定的现金流。此外，房地产投资信托基金可以通过提高其资产组合价值和有效管理来增加现金流，例如通过翻新、新开发、适当使用财务杠杆和成本控制。

(2) 收购周期：房地产投资信托基金的现金流收购周期与其标的资产的特征密切相关，从几个月到几十年不等，具体取决于资产类型和合同条款。

自2009年以来，加拿大房地产投资信托基金连续15年超过当地股市指数，使今年的表现备受市场期待。疫情结束后，加拿大当地市场房地产行业的发展趋势令人鼓舞。到2023年，该市场房地产投资信托基金产品的年平均回报率已达到5.12％左右。

图表：主流市场房地产投资信托基金收益率比较

如图所示，自2020年9月以来，加拿大市场的房地产投资信托基金指数回报率远高于香港和美国市场的房地产投资信托基金指数回报率。但是，在美联储加息的指导下，从2023年起，主流市场的房地产投资信托基金回报率呈下降趋势。 因此，在预期的降息期或降息周期的早期阶段，通常是投资房地产投资信托基金的最佳时机。此时，市场对未来的乐观情绪逐渐积累，房地产投资信托基金的价格尚未完全反映出降息的所有积极影响，提供了潜在的升值空间：

具体而言，当市场利率预期下降时，房地产投资信托基金通常对投资者更具吸引力。与其他固定收益投资相比，较低的利率环境使房地产投资信托基金的股息收益率更具吸引力。此外，较低的借贷成本可以促进再融资活动，吸引更多的投资者，推高房地产投资信托基金的市场价格，并为投资者提供更高的回报。

与其他新兴市场相比，加拿大的房地产投资信托基金现在已经非常成熟，有丰富多样的产品供您选择。下面，我们将介绍不同类型房地产投资信托基金中增长最快的产品：

1。综合房地产投资信托基金： $Canadian Net REIT(NET.UN.CA)$

NET信托基金收购并拥有多个高质量的三网（电信网络、广播电视网络和互联网）和非托管商业地产，其投资目标多元化，包括零售、能源和餐饮等行业的商业地产。

截至5月30日，NET的总市值为1亿加元，股息收益率为7.07％，远高于美国的无风险利率水平。此外，NET自上市以来已累计分红101次，每月派发两次股息，总股息金额为每股0.056加元，为投资者提供了稳定的复合回报。

优势：多元化的投资目标可以帮助投资者分散特定行业的投资风险。

缺点：该基金长期未上市，基金规模相对较小，知名度相对较低。

2。医疗保健房地产投资信托基金： $Chartwell Retirement Residences(CSH.UN.CA)$

CSH的主要投资领域是加拿大的疗养院和长期护理院，通过租赁和出售医疗保健和退休型住宅来为退休人员提供护理服务，从而产生收入。

截至5月30日，CSH的总市值为29.63亿加元，股息收益率为5.00％，略低于无风险利率。自上市以来，CSH已累计分红246次，每月中旬派发股息，股息金额为每股0.05加元。

优势：该基金规模相对较大，自23年前以来增长了25％以上，发展前景光明。

缺点：股息收益率低于无风险利率，因此竞争力相对较低。

3.零售房地产投资信托基金： $Plaza Retail REIT(PLZ.UN.CA)$

PLZ信托基金专注于零售房地产，其投资组合主要包括露天中心、独立快餐店、独立或主要杂货店、药房和其他零售房地产。

截至5月30日，PLZ的总市值为3.88亿加元，股息收益率为7.95％，远高于美国的无风险利率水平。此外，PLZ的分红频率很高，自上市以来已累计分红175次，平均每月派发一次股息，股息金额约为每股0.02加元。

优点：高股息收益率可以吸引投资者。

缺点：零售业面临电子商务的竞争压力，实体店的租金和入住率可能会受到影响。

SGR的投资行业主要由基于超市的零售物业组成。该公司的投资资产包括布伦德尔广场、埃尔金广场、梅雷斯市中心、奥克里奇村和萨勒诺村广场。

截至5月30日，SGR的总市值为6.5亿加元，股息收益率为10.65％，股息回报率是美国无风险利率的两倍多。此外，SGR的分红频率很高，自上市以来已累计分红120次，每月中旬定期派发股息，每股分红金额约为0.07加元，高于PLZ的股息金额。

优势：超市通常是必需消费品的销售点，具有一定的经济周期防御特性。

缺点：房地产收入依赖于单一类型的租户，行业风险相对较高。

4。住宅房地产投资信托基金： $Flagship Communities REIT(MHC.UN.CA)$

该基金主要投资于经济住宅房地产，包括社区和人造房屋。该基金的管理团队拥有、管理和经营位于美国的多户住宅物业，这些物业属于经济住宅社区行业。

截至5月30日，MHC的总市值为3.62亿加元，股息收益率为3.95％，略低于无风险利率。此外，自上市以来，MHC已累计分红44次，每月中旬派发一次股息，股息金额为每股0.067加元，高于同类型房地产投资信托基金的股息金额。

优势：投资经济住房可提供价格较低的住宿选择，在经济放缓期间，这种选择可能更受欢迎。

缺点：投资仅限于特定类型的经济住房，该产品的长期增长潜力可能会受到限制。

5。工业和在运转的房地产投资信托基金： $Nexus Industrial REIT(NXR.UN.CA)$

NXR是一家加拿大房地产投资信托基金，其管理团队通过收购和管理工业、办公和零售物业来提高单位持有人的价值。该基金的投资方向主要是工业地产，例如仓库和物流中心。

截至5月30日，NXR的总市值为4.84亿加元，股息收益率为9.10％，远高于无风险利率。此外，自上市以来，NXR已累计分红126次。从2021年下半年开始，它将每月派发两次股息，每月总股息为每股0.16加元，比TNT的股息回报更具吸引力。

优势：当前国际电子商务行业的发展趋势良好，这推动了对工业地产的需求。

缺点：工业房地产市场竞争激烈，这可能导致租金增长放缓。

除了直接的房地产基金投资外，相关的ETF也是一种稳定和安全的投资选择。通过多元化的房地产投资信托基金投资组合，它可以分散风险，提高投资透明度，简化操作，并允许投资者一键实现多元化投资，灵活适应市场变化。无论您是投资新手还是经验丰富的投资者，都很容易掌握。

下面，我们推荐几种与加拿大市场房地产投资信托基金相关的ETF，您可以根据自己的投资偏好进行选择：

1。 $ISHARES S&P/TSX CAPPED REIT IND ETF UNIT(XRE.CA)$

追踪加拿大市场的19个房地产投资信托基金，单笔投资的最大权重为25％。该基金的投资集中在零售（36.6％）和住宅（23.2％）房地产投资信托基金上，并且不持有任何房地产服务公司。

截至5月30日，XRE基金的资产规模为10.8亿加元，股息收益率为5.33％，远高于大多数指数基金，可以与一些高股息股票相媲美。该基金每月分配股息。但是，该ETF的管理费率为0.61％，交易成本很高，相当于每投资1万加元支付61加元的管理费。

优势：XRE在分散风险的同时提供高达5.33％的股息收益率，这对于寻求高回报的投资者非常有吸引力。

缺点：管理费率很高，这将大大增加长期投资的成本并降低最终的投资回报。

2。 $BMO EQUAL WEIGHT REITS INDEX ETF TRUST UNIT(ZRE.CA)$

ZRE追踪Solactive等权重加拿大房地产投资信托基金指数，该指数使用等权法分配成分股。这意味着，无论其市值如何，指数中的每个加拿大房地产投资信托基金在计算中都被赋予相同的权重，这有助于减少对大型房地产投资信托基金的依赖并改善投资组合的多样性。

截至5月30日，ZRE基金的资产规模为5.19亿加元，股息收益率为5.09％。同时，该加拿大房地产投资信托基金ETF的管理费率为0.63％，高于XRE，相当于每投资1万加元支付63加元的管理费。

优势：投资组合相对多样化，有利于分散风险。

缺点：管理费率也很高，这将增加长期投资的成本并降低投资回报。

在人们对降息的预期下，房地产投资信托基金提供了有吸引力的投资机会。但是，在抓住这个机会的同时，投资者应深刻理解并警惕随之而来的风险。例如：

-房地产投资信托基金不保证投资回报。市场状况、房地产政策和经济周期都可能影响物业入住率和租金，从而影响基金的收入。因此，本金投资可能会遭受重大损失。

-如果房地产投资信托基金的大部分回报来自有限数量的资产和房产，则价格可能会因个人租金的变化而剧烈波动。

-房地产投资信托基金可能使用其资本分配股息，也可能参与诸如发行额外股票之类的行动。这对实际控制器的功能和完整性提出了很高的要求。因此，投资者应查看基金的历史业绩公告和财务报告，以了解股息的构成和融资活动的历史，以避开诚信可疑的经理。