凯德商业信托的未来展望是什么？

我永远记得那一天，当我分析了我第一个S-REIt时，之前只知道m-REIt领域。

And with $凯德商用新加坡信托 (C38U.SG)$ being one of the slightly stronger REITs as of now, and also the one with the highest market cap, I thought it would be worthwhile to find out more on its resilience and future growth prospects. Granted that CICt just underwent a merger between CMt and CCt during the pandemic period, and have just acquired Orchard Ion, I am however forward looking into what is next.

Source: 凯德商业信托2024年第三季度业务更新第7页

尽管营业费用减少，CICt的毛收入同比仍增长1.7％，净物业收入增长5.4％。

尽管德国基地Gallileo没有收入，但仍然保持了这种增长。

零售和综合发展物业依然强劲。

来源：凯德商业信托2024年第三季度业务更新第14页

通过阅读CICT的前十大租户简介，我可以得出结论，其租户群体是其中最可预测和稳定的之一。RC酒店有限公司，即新加坡费尔蒙和瑞士洛特酒店的运营商，一直是CICt的长期租户。同样适用于新加坡政府投资公司和淡马锡持仓。

由于其庞大的零售物业组合拥有固有多元化的租户基础，即使是前十大租户不续租的风险也会使风险稀释。

凯德地产和新元信托彼此之间分享一种共生关系。地产投资管理（REIM）部门提供管理和专业知识，而新元信托允许从凯德地产进行资本回收。

凯德地产不是将其珍贵的物业出售给他人，而是将物业出售给其信托的控制下，从而为自身腾出现金和资本，同时通过持有其信托的股份保留控制权。

这种关系并不陌生，许多大型房地产开发公司都在实践类似的方式。一方面，拥有良好赞助商的信托会发现能够获得可预测的物业供应，从而可能拥有优先购买权。

相比较而言，他们往往更 passively 而非 proactively 地管理收购以寻找增长机会。

自上市以来，凯石地产信托和凯德商业信托几乎没有对除了来自赞助商之外的物业兴趣。

Source: capitaland.com

我深入挖掘，以获得关于CICt如果完全依赖于凯德集团将有多少增长的远见。

但我真的不喜欢我找到的东西。尽管在零售和商业领域仍然完全属于CLI所有的56个物业中，其中大部分并不位于新加坡或澳大利亚。

在中国还有很多物业，但即使这些物业标记为待售， 凯德中国信托（新加坡交易所：AU8U） 将有优先购买权。

即使CICt被提供优先购买权购买中国物业，我怀疑在当前的情绪下，这将是明智的 - 只需看看MPACt和Plife因为“过度分散”离开新加坡而受到的打击。

很难让受赞助的信托基金积极参与盈利性收购。尽管从理论上讲他们可以这样做，但这将违背赞助商设立这些信托基金的初衷。

信托基金真正增长和繁荣的方式可以简要概括如下。

收购应当转化为盈利性DPU。一旦一家物业入驻，有时会进行增值工程，以释放更多租赁空间，提升总租金收入。

管理良好的物业价值会增长，从而降低信托基金的杠杆。随着DPU和每单位净资产的增加，信托基金的价格很可能也会同步上涨。

当发现可供购买的高品质物业时，可以通过债务或资本筹集资金，这将使收购在每单位分配的基础上具有增值效应。

整个循环将继续。

来源：TIKR.com

尽管CICt经历了相当多的合并和收购，但过去10年的DPU保持平稳。

来源：Google Finance

单位价格也保持平稳。

另一方面，一个增长DPU、单位NAV和单位价格的好例子将是 百汇生活信托（SGX：C2PU）.

来源：TIKR.com

你可能会问，单位净资产值和每单位分配的利润增长是真的必要吗？其实并不是。任何房地产信托依然可以通过债务和股权筹集资金。但会存在一些不利因素。

较低或持平的单位价格意味着需要更多单位来获取用于收购所需资本。这将导致更多的摊薄而不是提升价值和每单位回报。

一笔很好的物业收购未必能转化为对单位持有人的良好投资回报。

收集租金并提高租金回升，取决于经济实力，而不是纯粹的定价权。一个租户愿意为甲级办公室或主要零售空间支付的价钱是有限的。

虽然CITC的业绩并不一定糟糕，但确实没有什么值得大声叫好的。

根据其发起者提供的ROFR属性的可用性，我对期待已久的乌节ION收购后的未来前景表示质疑。