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$宝德工程 (AVM.SG)$ 最终上涨！

新加坡信托最近达到了一年来的最低点。由新加坡交易所上市的37只信托股票组成的iEdge S-REIt指数较一年前下跌了3%，或者较2021年7月的高点下跌了9%。
与美国或中国的股票相比，新加坡信托的表现并不差。导致信托价格下跌的关键原因是对利率期货上升的预期。
信托像个人一样，通过借贷来获取资本密集型的资产。更高的利率会导致分红派息减少，而这正是信托价格下跌的原因之一。

妇女权益已经走过了漫长的历程，大部分社会曾经将她们视为丈夫的财产，没有给予她们投票权或从事某些职业的权利。如果给予了同样的机会，妇女证明了自己在智力上不亚于男性同行。即便如此，在某些文化和社会的一些角落，性别歧视仍然是一个问题。妇女可能面临着一个无形的玻璃天花板......

# 这个 帖子 已于 2021 年 9 月 19 日发布于 房地产投资信托年限.
有一次，我的一个朋友告诉我：“投资房地产投资信托基金是不值得的，因为你获得的股息只能用来弥补股价损失，从长远来看，你最终不会赚很多钱。”他对马来西亚的住宅物业充满信心，在房地产繁荣时期，他的房产价值在5年内翻了一番。好吧，在今天的帖子中，让我们来看看我朋友的上述说法是否属实。
让我们简要回顾一下房地产投资信托基金的历史：第一家上市的房地产投资信托基金是凯德信托基金，于19年前的2002年7月在新加坡交易所上市。随后，腾飞房地产投资信托基金于2002年11月上市，随后财富房地产投资信托基金于2003年8月上市。这些年来，房地产投资信托基金之间有5起合并，有6家房地产投资信托基金/商业信托基金退市或停牌。快进到今天，有38个房地产投资信托基金和2个BizTrusts的运作方式与房地产投资信托基金类似。
假设有一位名叫Ah Nuah的房地产投资信托基金投资者，他在房地产投资信托基金和BizTrust（运营方式类似于房地产投资信托基金）的每一次首次公开募股中认购了5,000新元，但没有对其进行任何研究。他很幸运每次都能获得全额配额。就像他的名字一样，他是一个懒惰的人，在首次公开募股后不关注任何新闻，因此，他从未参与过任何优惠要约或供股。此外，在任何合并后，他从未以利润或对价单位出售过零付权利。他所关心的只是存入银行账户的股息。让我们来看看这些年来 Ah Nuah 的投资组合表现如何：
* 按5比1单位合并调整回报，但IPO价格并未调整
^ 在交易的最后一天卖出
综上所述，Ah Nuah已经投资了51个柜台，资本为25.5万新元。迄今为止，他已收到价值189,222.87新元的股息，相当于其资本的74.2％。由于柜台除牌和停牌（相当于其资本的30,000新元），他的已实现资本损失为11,173.84新元。他目前的投资组合价值为272,364.70新元，未实现收益为47,364.70新元。以下是简要摘要：
投资组合的复合年增长率基于从2002年7月17日Ah Nuah获得第一只房地产投资信托基金——CapitaMall Trust到今天@ 2021年9月19日的时期。这只是一个近似的衡量标准，因为Ah Nuah在不同的时期注资并获得了股息。
接下来，让我们从各个柜台的复合年增长率排名（从上市之日起至2021年9月19日）来看一下Ah Nuah的投资组合：
从上表中，你可以看到KDC给Ah Nuah的复合年增长率最高，其次是FLCT和MIT。但是，Ah Nuah在EHT中损失了100％的基金，其次是ARAHT的复合年增长率为-19.2％，Saizen的复合年增长率为-18.2％。巧合的是，前三名最佳的复合年增长率来自工业部门，而前三名最差的复合年增长率来自酒店业。
我们根据个人的复合年增长率范围来看计数器的数量怎么样：
有 12 个计数器的回报为负，其中 2 个计数器被除名/暂停。换句话说，剩下的10个将来仍有机会转向正回报。有 24 个柜台为 Ah Nuah 提供了超过 5% 的复合年增长率。如果5％的复合年增长率不令人印象深刻，那么有8个计数器提供的复合年增长率为10％及以上。考虑到12个计数器的回报为负，5个计数器的复合年增长率低于2.5％，我的朋友的理论并没有 “完全” 错误，因为1/3（17个超过51个计数器）的复合年增长率低于2.5％。
对于MACFK（Mapletree、Ascendas、Capitaland、Frasers & Keppel）爱好者，以下是满足你好奇心的摘要：
*辉盛商业信托不包括在内，因为它最初被列为Allco商业房地产投资信托基金，没有辉盛的参与。
** 印尼力宝购物中心零售信托基金包括在内，因为它被列为力宝枫树印尼零售信托基金，丰树资本（丰树投资私人有限公司的全资子公司）拥有管理公司力宝枫树零售信托管理有限公司40％的股份。2011年年中，力宝卡拉瓦奇Tbk从枫树手中收购了全部40％的股份。
*** 由于吉宝资本Two Pte持有房地产投资信托基金经理的30％权益，因此包括PRIME US REIT。Ltd.，吉宝资本管理私人有限公司的全资子公司，反过来又由吉宝资本控股私人有限公司全资拥有。Ltd. 是吉宝集团有限公司的资产管理部门。
如果Ah Nuah只投资MACFK相关的柜台，他的资本将为9.5万新元，总回报率将高达164.5％，复合年增长率为5.2％。仅仅是股息，他的回报率已经达到100.7％，略高于他的资本。再加上63.8％的未实现收益，与仅仅购买所有Sreits/BizTrusts相比，他的总回报高出86％。
显然，与股票投资一样，房地产投资信托基金投资也需要研究才能获得更好的回报。现在，Ah Nuah 怎么能进一步提高自己的回报呢？首先，他必须开始关注房地产投资信托基金的最新情况。当然，他仍然可以选择不订阅任何优惠报价和供股。但是，只要这足以支付佣金，他就应该出售其零薪权利以获得收益。此外，Ah Nuah 还可以：
1) 了解基本面分析
2) 有系统的方法对房地产投资信托基金进行估值
3) 了解技术分析
4) 当股价高于内在价值（目标百分比）时获利
5) 当基本面变化导致内在价值跌至股价以下时减少亏损
如果人们以高价进入房地产投资信托基金，即使其基本面非常好，或者是与MACFK相关的柜台，由于股息收益率紧缩，也可能需要相当长的时间才能获得可观的回报。如果由于业绩低于预期、市场情绪或通常是无缘无故地下跌而导致股价下滑，情况就会变得更糟。如果有人以历史最高的价格买入，也许稍后我可以计算收益/亏损。
顺便说一句，SREITs似乎喜欢以8的数字上市；有32个柜台上市，其IPO价格为8号，其中11个柜台上市，88美分，6个柜台上市，80美分，4个柜台上市，68美分，3个柜台上市，78美分。还列出了 5 个计数器，价值 93 美分，我能理解 8 的原因，因为它的发音类似于财富，但是 93？嗯，我不明白这个。还有4个SREIT进行了单位整合，其中所有投资组合的比率都相同，为5比1。
请注意，过去的表现并不能保证未来的业绩。如果你有兴趣了解更多关于房地产投资信托基金投资的信息，你可以参考我博客以下页面上的免费资源：
1) 个人理财 在这里，我分享了一些基本的相关话题，例如在开始投资之前要准备什么，以及如何制定简单的股息投资计划。
2) 房地产投资信托基金投资 我在这里分享了我对房地产投资信托基金投资的想法和经验。如果你觉得纯粹的措辞很无聊，那么你可以从我相信你会喜欢阅读的漫画（页面底部的链接）开始。
3) 房地产投资信托基金分析 我在其中分享了我对个别房地产投资信托基金、同一行业房地产投资信托基金比较以及每月SREITs基本面审查的评论。
4) SREITs 控制面板 在那里你可以找到有关个别房地产投资信托基金和房地产投资信托基金ETF的详细信息，这也是我评论文章的来源。
5) SREITs数据 在这里你可以找到房地产投资信托基金和房地产投资信托基金交易所买卖基金的概述，包括SREITS指标以及平均股息收益率和市净资产净值的合并表
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