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4) 通过Investopedia发布的永续债
那么目前有多少新加坡REIT（以及经营类似于REIT的BizTrust）在其资产负债表权益中持有永续证券？这个数字是40家中的17家，超过了40%的计数器，并且这个列表在不断增加。请参阅下面的现有REIT列表：
* 总债务 = 永续债 + 总借款
投资者可以使用各种指标来比较perps。就个人而言，我更喜欢perps/总债务来衡量REITs是否有更高比例的perps。不过，让我们看看按照每个指标计算的最高5个信托基金是哪些。
从上述内容可以看出，宝泽安保资本工业房地产信托在3个比较指标方面得分最高，而LMIRt在perps与市值比率方面最高。仔细观察，你会注意到最高的3个总是相同的3个计数器：宝泽安保资本工业房地产信托，Lendlease全球商业房地产信托和力宝印尼商业中心购物中心信托。
至今，MAS没有强制要求将永续证券纳入负债比率和债务成本的计算中。另一方面，如果REIT在2022年1月1日后超过45%的负债比率，调整后的利息覆盖比率要包括perps在内的计算。详情请参考MAS的《集体投资计划代码》。 MAS的《集体投资计划代码》，于2021年7月1日修订：
希望在不久的将来，MAS将要求所有信托将永续债券纳入债务成本、利息保障比（即使低于45%的杠杆比率）和杠杆比率中。这将为投资者提供更好的信息透明度。此外，希望酒店行业的REVPAU公式/标准和租金回升率也能够标准化。
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# 这个 帖子 已于 2021 年 10 月 10 日发布于 房地产投资信托年限.
股权筹资是房地产投资信托基金的常见做法，主要用于房地产收购或加强其资产负债表。股权筹资（EFR）是指通过发行新股筹集资金的过程。新加坡房地产投资信托基金多年来采用的股权筹资方式有5种：
1) 私募配售
-向机构或特定投资者提供。
2) 优先发行
-向散户投资者提供不可放弃的报价，该权利不可交易，也不可转让。
3) 供股
-向散户投资者提供可放弃的报价，该权益可在供股交易期内进行交易。如果投资者不打算接受该要约，则可以出售该权利（零支付的权益）。
4) 对价单位
-向供应商发放新单位以支付购置款。
5) 自动柜员机服务
-向公众提供新单位，类似于首次公开募股，这在当今并不常见。
EFR 历史
有6个房地产投资信托基金自上市以来从未有过EFR：
1) ARA 美国酒店信托基金，于 2019 年 5 月上市
2) BHG 零售房地产投资信托基金，于 2015 年 12 月上市
3) 欧共体世界房地产投资信托基金，于2016年7月上市
4) Lendlease 全球商业房地产投资信托基金，于 2019 年 10 月上市
5) 百汇人寿房地产投资信托基金，于2007年8月上市
6) Sasseur REIT，于 2018 年 3 月上市
至于其余的，以下是个人EFR的记录：
* 合并前的价格
在202次EFR行使中，有27次是优先发售，35次是供股，两者都为单位持有人（持有至除息日）提供了认购新单位的机会。好吧，有时候，现有的单位持有人会被迫认购，否则他们的绝对分配将被稀释。至于不存在的单位持有人，优先发行和供股提供了以折扣价购买股票的机会。但是，在不少情况下，股价在短期内跌至优先发行价格以下。这同样适用于供股，但由于贴现率较高，可能需要更长的时间。
EFR 频率
有时，房地产投资信托基金会同时行使多种类型的EFR，例如，Frasers Centrepoint Trust在2020年9月/10月行使了私募和优先发行，收购了亚洲零售基金剩余的63.11％的股份。无论如何，我会将每个事件视为频率计算的单独事件，如下所示：
在 34 个计数器中，有 12 个计数器具有 EFR 频率增加的趋势，而 10 个计数器有 EFR 频率下降的趋势。以下是清单：
接下来，让我们来看看哪个房地产投资信托基金在不同时期的EFR频率最高：
* 在过去的10年、5年和3年中，多个房地产投资信托基金获得第二和第三名的平均频率相同。
在过去的十年中， 腾飞房地产投资信托基金 是冠军。而在过去的5年和过去的3年中， 丰树物流信托基金 和 丰树工业信托基金 分别获得王冠。
优先发行和供股频率
接下来，我们只过滤掉那些现金电话事件怎么样。以下是25家行使优先发售或供股的房地产投资信托基金：
以下是摘要：
1) 有史以来最频繁的三大房地产投资信托基金是宏利美国房地产投资信托基金、IREIT Global和腾飞房地产投资信托基金。
2) 在过去的10年中，有5家房地产投资信托基金进行了3次现金认购：腾飞房地产投资信托基金、凯德中国信托、ESR-REIT、IREIT Global和宏利美国房地产投资信托基金。
3) 在过去的5年中，有2只房地产投资信托基金有3次现金看涨期权：ESR-REIT和宏利美国房地产投资信托基金。
4) 在过去的三年中，有5家房地产投资信托基金进行了两次现金认购：腾飞房地产投资信托基金、凯德中国信托、ESR-REIT、Frasers Centrepoint Trust和IREIT Global。
尽管这种趋势将来可能不会持续下去，但如果你拥有的柜台有更高的现金通话频率的历史，你可能需要考虑保留一些最有价值的柜台。对于那些不熟悉供股或优先发售的人，你可以参考我之前的文章- 供股和优先要约的关键日期和注意数字 我已经分享了需要注意的关键日期，还提供了一个电子表格来计算你想订阅EFR所需的资金。
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# This post was published on 3 Oct 2021 on REIT-TIREMENT.
Previously I've posted How Much would You've Gained if You had Invested All Singapore REITs since Their IPOs, which compute the returns for all REITs since their IPOs. The overall return is positive for the protagonist-Ah Nuah after 19+ years of REIT investing journey. Today, I would like to view it from another angle, what happened if you bought at all-time high and hold until now?
This time, let's follow the story of another REIT investor named Gao Suay. His attitude towards investing is totally the same as Ah Nuah from the previous IPO post. Gao Suay invested S$ 5,000 to each and every REIT and BizTrust (which operates similarly to REITs) without doing any research on them. He doesn't follow any news after purchase, never participated in any preferential offer or rights issue, never sold his nil-paid rights for profit nor consideration units after any mergers.
Familiar? Yes, both of them are doing everything the same way, with one exception where Gao Suay is very suay (bad luck) that he always bought REITs at their all-time high. The first REIT he bought was CapitaRetail China Trust (now known as CapitaLand China Trust) in February 2007. Now, let's look at his performance after 14+ years of REIT investing:
Source: Combination of Stock Cafe, Tiger Broker and SGinvestors.io
* Return is adjusted for 5 to 1 units consolidation, however, all-time high price is not adjusted
^ Sold on last day of trading
From the above table, Gao Suay has invested in 51 counters, which amount to S$ 255,000 capital. To date, he has received S$ 56,537.77 worth of dividends, equivalent to 22.2% of his capital. Due to delisted and suspended counters (which amount to S$ 30,000 of his capital), he has a realized capital loss of S$ 18,159.31. His current portfolio value is at S$ 143,531.35, with an unrealized loss of S$ 81,468.65. Below is a quick summary:
I am feeling an "Ouch" by just looking at the performance above. Let's explore which REIT provided the highest and lowest CAGR. Note that there are 4 counters where all-time high fall in 2021: EC World REIT, Frasers Logistics and Commercial Trust, Parkway Life REIT and Sasseur REIT. Thus, their CAGR might not be a good gauge as it would vary much with short terms price movement.
From the table above, there are only 8 counters with positive returns, the rest of 43 counters are having negative returns. There is only 1 from MACFK - Keppel Pacific Oak US REIT provided a positive return and 3 MACFK related REITs are within the top 10 lowest CAGR. Nonetheless, let's checkout MACFK (Mapletree, Ascendas, CapitaLand, Frasers & Keppel) performance:
*Frasers Commercial Trust is excluded as it was listed as Allco Commercial REIT initially, without Frasers involvement.
** Lippo Mall Indonesia Retail Trust is included as it was listed as Lippo-Mapletree Indonesia Retail Trust where Mapletree Capital (a wholly-owned subsidiary of Mapletree Investments Pte Ltd) owned 40% of the manager - Lippo-Mapletree Indonesia Retail Trust Management Ltd. In mid-2011, Lippo Karawaci Tbk acquired the entire 40% shareholding from Mapletree.
*** PRIME US REIT is included due to the 30% interest in REIT manager by Keppel Capital Two Pte. Ltd., a wholly-owned subsidiary of Keppel Capital Management Pte Ltd and in turn, wholly-owned by Keppel Capital Holdings Pte. Ltd. which is the asset management arm of Keppel Corporation Limited.
Even if Gao Suay only invested in MACFK related counters, his return is not much better. His capital would be S$ 95,000 and his total return would be -S$ 16,469.94. The dividends he received are S$ 16,754.45 and his unrealized loss is S$ 33,224.39. Refer below for a quick summary:
In reality, I doubt this would really happen which one keeps buying stocks at their all-time high price. Nonetheless, this "extreme" case study should be a good example to point out that, every stock has its value and the value changing with time, be it a MACFK or not. Here, I would like to quote what I have mentioned in my previous post:
"If one enters a REIT at a high price, even if its fundamental is very good, or be it MACFK related counters, it might take quite some time to have a decent return due to its compressed dividend yield. It becomes worse if the share price slides down due to lower-than-expected results, market sentiment, or more often than not, simply drops for no reason."
So, next time, when someone tells you to invest in a fundamentally strong REIT at "any" price, think again. Similarly, a REIT with a less renowned sponsor does not equate to a lower return to investors. After all, your return depends a lot on the price you paid and sold. Always do your own due diligence instead of relying on others. And yes, "others" is applicable to the material on this blog.
If you are passionate to learn more about REIT investing, you could refer to the FREE resources on the following pages on my blog:
1) Personal Finance where I've shared some basic relevant topics like what to prepare before start investing and how to come out with a simple dividend investment plan.
2) REITs Investing where I've shared my idea and experience on REITs investment. If you find pure wording is boring, then you could start with the comic strip (links at bottom of the page) that I believe you would enjoy reading.
3) REITs Analysis where I've shared my review on individual REITs, REITs comparison within the same sector as well as monthly SREITs fundamental review.
4) SREITs Dashboard where you could find the detailed information on individual REIT and REIT ETF, which is the source of my review post as well.
5) SREITs Data where you could find an overview of SREITs and REIT ETFs, including consolidated tables for SREITS metrics and average dividend yield & P/NAV
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*Disclaimer: Materials in this blog are based on my research and opinion which I don't guarantee accuracy, completeness, and reliability. It should not be taken as financial advice or a statement of fact. I shall not be held liable for errors, omissions and loss or damage as a result of the use of the material in this blog. Under no circumstances does the information presented on this blog represent a buy, sell, or hold recommendation on any security, please always do your own due diligence before any decision is made.
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# 这个 帖子 已于 2021 年 9 月 19 日发布于 房地产投资信托年限.
有一次，我的一个朋友告诉我：“投资房地产投资信托基金是不值得的，因为你获得的股息只能用来弥补股价损失，从长远来看，你最终不会赚很多钱。”他对马来西亚的住宅物业充满信心，在房地产繁荣时期，他的房产价值在5年内翻了一番。好吧，在今天的帖子中，让我们来看看我朋友的上述说法是否属实。
让我们简要回顾一下房地产投资信托基金的历史：第一家上市的房地产投资信托基金是凯德信托基金，于19年前的2002年7月在新加坡交易所上市。随后，腾飞房地产投资信托基金于2002年11月上市，随后财富房地产投资信托基金于2003年8月上市。这些年来，房地产投资信托基金之间有5起合并，有6家房地产投资信托基金/商业信托基金退市或停牌。快进到今天，有38个房地产投资信托基金和2个BizTrusts的运作方式与房地产投资信托基金类似。
假设有一位名叫Ah Nuah的房地产投资信托基金投资者，他在房地产投资信托基金和BizTrust（运营方式类似于房地产投资信托基金）的每一次首次公开募股中认购了5,000新元，但没有对其进行任何研究。他很幸运每次都能获得全额配额。就像他的名字一样，他是一个懒惰的人，在首次公开募股后不关注任何新闻，因此，他从未参与过任何优惠要约或供股。此外，在任何合并后，他从未以利润或对价单位出售过零付权利。他所关心的只是存入银行账户的股息。让我们来看看这些年来 Ah Nuah 的投资组合表现如何：
* 按5比1单位合并调整回报，但IPO价格并未调整
^ 在交易的最后一天卖出
综上所述，Ah Nuah已经投资了51个柜台，资本为25.5万新元。迄今为止，他已收到价值189,222.87新元的股息，相当于其资本的74.2％。由于柜台除牌和停牌（相当于其资本的30,000新元），他的已实现资本损失为11,173.84新元。他目前的投资组合价值为272,364.70新元，未实现收益为47,364.70新元。以下是简要摘要：
投资组合的复合年增长率基于从2002年7月17日Ah Nuah获得第一只房地产投资信托基金——CapitaMall Trust到今天@ 2021年9月19日的时期。这只是一个近似的衡量标准，因为Ah Nuah在不同的时期注资并获得了股息。
接下来，让我们从各个柜台的复合年增长率排名（从上市之日起至2021年9月19日）来看一下Ah Nuah的投资组合：
从上表中，你可以看到KDC给Ah Nuah的复合年增长率最高，其次是FLCT和MIT。但是，Ah Nuah在EHT中损失了100％的基金，其次是ARAHT的复合年增长率为-19.2％，Saizen的复合年增长率为-18.2％。巧合的是，前三名最佳的复合年增长率来自工业部门，而前三名最差的复合年增长率来自酒店业。
我们根据个人的复合年增长率范围来看计数器的数量怎么样：
有 12 个计数器的回报为负，其中 2 个计数器被除名/暂停。换句话说，剩下的10个将来仍有机会转向正回报。有 24 个柜台为 Ah Nuah 提供了超过 5% 的复合年增长率。如果5％的复合年增长率不令人印象深刻，那么有8个计数器提供的复合年增长率为10％及以上。考虑到12个计数器的回报为负，5个计数器的复合年增长率低于2.5％，我的朋友的理论并没有 “完全” 错误，因为1/3（17个超过51个计数器）的复合年增长率低于2.5％。
对于MACFK（Mapletree、Ascendas、Capitaland、Frasers & Keppel）爱好者，以下是满足你好奇心的摘要：
*辉盛商业信托不包括在内，因为它最初被列为Allco商业房地产投资信托基金，没有辉盛的参与。
** 印尼力宝购物中心零售信托基金包括在内，因为它被列为力宝枫树印尼零售信托基金，丰树资本（丰树投资私人有限公司的全资子公司）拥有管理公司力宝枫树零售信托管理有限公司40％的股份。2011年年中，力宝卡拉瓦奇Tbk从枫树手中收购了全部40％的股份。
*** 由于吉宝资本Two Pte持有房地产投资信托基金经理的30％权益，因此包括PRIME US REIT。Ltd.，吉宝资本管理私人有限公司的全资子公司，反过来又由吉宝资本控股私人有限公司全资拥有。Ltd. 是吉宝集团有限公司的资产管理部门。
如果Ah Nuah只投资MACFK相关的柜台，他的资本将为9.5万新元，总回报率将高达164.5％，复合年增长率为5.2％。仅仅是股息，他的回报率已经达到100.7％，略高于他的资本。再加上63.8％的未实现收益，与仅仅购买所有Sreits/BizTrusts相比，他的总回报高出86％。
显然，与股票投资一样，房地产投资信托基金投资也需要研究才能获得更好的回报。现在，Ah Nuah 怎么能进一步提高自己的回报呢？首先，他必须开始关注房地产投资信托基金的最新情况。当然，他仍然可以选择不订阅任何优惠报价和供股。但是，只要这足以支付佣金，他就应该出售其零薪权利以获得收益。此外，Ah Nuah 还可以：
1) 了解基本面分析
2) 有系统的方法对房地产投资信托基金进行估值
3) 了解技术分析
4) 当股价高于内在价值（目标百分比）时获利
5) 当基本面变化导致内在价值跌至股价以下时减少亏损
如果人们以高价进入房地产投资信托基金，即使其基本面非常好，或者是与MACFK相关的柜台，由于股息收益率紧缩，也可能需要相当长的时间才能获得可观的回报。如果由于业绩低于预期、市场情绪或通常是无缘无故地下跌而导致股价下滑，情况就会变得更糟。如果有人以历史最高的价格买入，也许稍后我可以计算收益/亏损。
顺便说一句，SREITs似乎喜欢以8的数字上市；有32个柜台上市，其IPO价格为8号，其中11个柜台上市，88美分，6个柜台上市，80美分，4个柜台上市，68美分，3个柜台上市，78美分。还列出了 5 个计数器，价值 93 美分，我能理解 8 的原因，因为它的发音类似于财富，但是 93？嗯，我不明白这个。还有4个SREIT进行了单位整合，其中所有投资组合的比率都相同，为5比1。
请注意，过去的表现并不能保证未来的业绩。如果你有兴趣了解更多关于房地产投资信托基金投资的信息，你可以参考我博客以下页面上的免费资源：
1) 个人理财 在这里，我分享了一些基本的相关话题，例如在开始投资之前要准备什么，以及如何制定简单的股息投资计划。
2) 房地产投资信托基金投资 我在这里分享了我对房地产投资信托基金投资的想法和经验。如果你觉得纯粹的措辞很无聊，那么你可以从我相信你会喜欢阅读的漫画（页面底部的链接）开始。
3) 房地产投资信托基金分析 我在其中分享了我对个别房地产投资信托基金、同一行业房地产投资信托基金比较以及每月SREITs基本面审查的评论。
4) SREITs 控制面板 在那里你可以找到有关个别房地产投资信托基金和房地产投资信托基金ETF的详细信息，这也是我评论文章的来源。
5) SREITs数据 在这里你可以找到房地产投资信托基金和房地产投资信托基金交易所买卖基金的概述，包括SREITS指标以及平均股息收益率和市净资产净值的合并表
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$大信商用信托 (CEDU.SG)$
$运通网城 (BWCU.SG)$
$EliteComREIT GBP (MXNU.SG)$
$ESR-REIT (J91U.SG)$
$远东酒店信托 (Q5T.SG)$
$先锋医疗产业信托 (AW9U.SG)$
$星狮地产信托 (J69U.SG)$
$辉盛国际信托 (ACV.SG)$
$星狮物流工业信托 (BUOU.SG)$
$IREIT Global EUR (8U7U.SG)$
$IREIT全球 (UD1U.SG)$
$吉宝数据中心房地产信托 (AJBU.SG)$
$吉宝-KBS美国房地产信托 (CMOU.SG)$
$吉宝房地产信托 (K71U.SG)$
$Lendlease Reit (JYEU.SG)$
$力宝印尼零售信托 (D5IU.SG)$
$宏利美国房地产投资信托 (BTOU.SG)$
$丰树泛亚商业信托 (N2IU.SG)$
$丰树工业信托 (ME8U.SG)$
$丰树物流信托 (M44U.SG)$
$丰树大中华商业信托. (RW0U.SG)$
$华联房地产投资信托 (TS0U.SG)$
$百汇生命产业信托 (C2PU.SG)$
$百利宫房地产投资信托 (SK6U.SG)$
$升禧环球房地产投资信托 (P40U.SG)$
$新达产业信托 (T82U.SG)$
$UtdHampshReitUSD (ODBU.SG)$