智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，物业行业的存量基本盘稳定，成本侧压力小，业绩透明度高，如果企业能控制好成长外拓过程中的回款风险，则企业完全有可能实现业绩稳中有增。如果企业通过适当投入资金，优化基础设施和劳动者作业界面，则企业也完全有可能实现较快增长，而不完全依赖于资金驱动的较快增长。房地产行业周期的确可能给行业带来风险，但只要应对得当，物业服务企业可能基本不受房地产开发周期影响。看好行业龙头企业。

▍中信证券主要观点如下：

去地产化时代，新盘储备合同重要性明显下降。

历史上，储备面积(已签约未入场服务的预售新房前期物业管理合同)是衡量公司增长潜力的重要指标，这些合同保障程度高，定价潜力大，客户付费意愿强，前期投入少。

目前来看，新盘外拓在住宅拓展的重要性可能明显下降。首先，开发规模在下降，预计2023年的全国房屋新开工面积较2019年历史最高点下降56%，2024年可能继续下降;其次，当前现房销售占比提升，新房交付后空置费风险明显提升;再次，受经济周期影响，部分区域小业主，尤其是未入住小业主物业费的收缴难度增加;最后，在保交付背景下，开发企业交付前投入不够影响居住品质时有发生，增加了物业服务企业运营难度。

总体来说，住宅存量盘拓展和非住宅拓展的重要性显著提升，而住宅新盘拓展在行业内的重要性下降。

应收款规模在企业运营管理的重要性大幅提升。

物业服务公司的应收款规模越来越成为评判服务满意度和运营管理能力的关键指标。根据各公司公告，2023年中期，当前市值最大的7家头部企业贸易应收款中一年以上账龄比例达到15%，较2022年中报增长6个百分点，贸易应收款周转天数81天，比去年中报增长12天。(行业有季节性特点，中报时点资产结构和现金流不可以和年报相比)。一方面，城市服务等业务类别应收压力持续增加。另一方面，传统来看应收压力不大的住宅物管领域也面临结构性催缴难度的上升，但企业之间分化正在加大。

当年应缴物业费的实缴比例较之净现金流入更能体现公司能力，清欠和预收固然也重要，但重要性不如应缴实缴。此外，行业营业收入确认的方式也使得不同企业应收款科目不是完全可比，投资者需厘清不同企业最佳收缴率假设的区别。

关联交易被质疑，股东结构和公司治理成为关键。

行业的独立性，尤其是关联交易的合理性被广泛质疑。现阶段行业无法和地产完全脱钩，新增交付合同和对地产公司的服务不能完全归零。投资者在难以别关联交易合理性的前提下，股东结构和公司治理机制为决定公司估值的关键指标。

具体来说，管理层持股的公司具备治理优势，引入重要股东制衡的公司具备优势。从结果上来看，重视流通股东声音的企业，在分红和回购方面也会更加主动积极。

行业不变的特点：存量合同稳定，效率稳步提升。

物业服务行业是整个房地产产业链中受开发周期影响最小的领域之一。没有交接磨合问题的存量服务合同，业务基本盘高度稳定，价格和收缴率很少发生明显波动。另外，目前物业服务行业的劳动者作业界面还有明显优化的可能性，各种新科技成果还有加速应用的趋势，再考虑增值服务的发展，预期行业毛利率还有稳步提升的空间。

综合来看，物业服务行业是一个和经济周期关联度相对较低，基本盘高度稳固的朝阳产业。

风险提示：

光靠资本无法催熟行业，过快并购可能带来商誉减值的风险，减值问题可能继续出现;部分公建和城市服务项目回款难度大，从现金流层面看存在得不偿失的风险;行业外拓竞争不断加剧的风险，部分企业运营管理不规范的风险。