■事業概要
4. 業務プロセス:企画・設計から運営(ML・PM)まで一気通貫で内製化
リアルゲイト<5532>では、物件ごとにプロジェクトが組成され、プロジェクトリーダーの下に、企画営業(宅建士)、一級建築士、1級建築施工管理士、デザイナー、営業事務などのメンバーが協力して業務にあたる。プロジェクトでは、企画・デザイン、設計・建設、リーシング、運営を一気通貫で行う。特に、同社では「運営」業務の重要性を認識している。入退去理由やクレーム内容等入居者の意見を分析することが良い企画の源泉となるため、早期リースアップと高単価の実現にも寄与している。社員(83名)は精鋭が集っており、一級建築士(6名)、1級建築施工管理士(7名)、宅地建物取引士(40名)が含まれる。
5. 収益構造:先行投資・費用をリーシング稼働率の向上により回収していく
主体となるビジネスモデルである「ML契約」では、契約当初からビルオーナーへの賃料の支払いが発生するものの、入居企業が決まるまでには時間がかかるため空室が発生し損失が発生する。典型例(渋谷区延床面積400坪の築古ビル、以下同様)では、6ヶ月で損益分岐売上に達し8ヶ月でリースアップする。リースアップ後は毎月の粗利は250万円(エンド賃料の25%)が得られる。初期(6ヶ月)の損失は先行投資と考えられ、月次黒字化後は投資を回収し、10年~15年をかけて収益を得ていくという形である。「保有」に関しては、先行投資がさらに大きくなり、物件価格を除いて考えても、物件取得費用(税金、仲介料など)が3,000万円かかる。また、リノベーション関連の工事・設備費が自己負担になる。一方で、リースアップした際の月額の賃料は月650万円(エンド賃料の65%)と相対的に大きくなる。「保有」は収益性が高いビジネスモデルではあるが、築古ビルでも数億円から数十億円の価格となり、自己資本比率を低下させるため、一時期に取り組める棟数には限界がある。同社では、資金効率を最大化するために、リースアップ後一定期間保有をした物件は売却しMLにつなげている。「PM契約」は、先行投資・費用が発生しないのが特徴である。竣工前には企画・設計・施工を担当でき、リースアップまでの各種支援も収入になる。一方、リースアップ後は月80万円(エンド賃料の8%)と粗利は相対的に低い。
6. 強み:技術力・企画力・運営力により適正価格を実現
同社の強みは、「技術力・企画力・運営力により、適正価格でのサービスを実現する力」と要約できる。「技術力」については、耐震補強をはじめ、エレベーター新設、用途変更、増築、検査済証取得、耐久性の向上など築古ビル特有の問題を解決し、安心・安全に生まれ変わらせることができる。「企画力」に関しては、外観デザインの変更、屋上のスカイテラス設置、ラウンジ設置、館内アート導入などヴィンテージ物件をつくりあげる多彩な共用部と洗練されたデザインでノウハウを蓄積している。「運営力」に関しては、創業以来、PM業務やML業務を内製化し、入居テナントとのコミュニケーションを直接行ってきたことが、顧客満足度の高いサービスの源泉になっている。“適正なエンド価格を間違えないこと”も同社の強みの重要な要素である。同社では坪単価で3万円前後のエンド価格を想定し、その金額から逆算して建築・運営コスト、仕入れ単価を設定する。適正なエンド価格、建築コスト、減価償却費、運営諸経費などをスピーディかつ正確に見積もることで、仕入れの判断も早くなる。築古建築は、古くなった部分をそのまま活用したり、敢えてコンクリートをむき出しにするなど、建築工事費の低減にも有利であることが、適正価格での提供を実現している。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 角田秀夫)
■业务概要
4. 业务流程:从规划设计到经营(ML·PM)一气呵成的内部化
在Real Gate <5532>中,每个物业组成一个项目,其下设有项目负责人,参与业务的成员有企划销售(宅建士)、一级建筑师、1级建筑施工管理师、设计师、营业事务等。在项目中,企划·设计、建设、租赁、经营一气呵成地进行。特别是,该公司认识到“经营”业务的重要性。分析入住者的意见、比率等退房原因和投诉内容,可成为优秀企划的源泉,进而有助于早期出租和实现高单价。员工(83名)是一支精英队伍,其中包括6名一级建筑师、7名1级建筑施工管理师和40名宅地建物经纪人。
收益构造:通过Leasing利用提高的经营率收回先前投资和费用。
作为主体的“ML协议”虽然在签订协议之初就会开始向楼主支付租金,但是由于需要时间才能确定入住企业,因此会出现空房造成损失的情况。对于典型案例(位于涩谷区,占地400平方英尺的旧建筑物,以下相同),6个月就可以达到收支平衡销售额,8个月后完成租赁。在租赁之后,每月可获得250万元粗利润(即终端租金的25%)。最初(6个月)的损失被认为是先前投资,之后每月均为盈利,并在10到15年内获得收益。“保有”方面,这将导致进一步增加先前投资,而物件购买费用(税金、仲介费等)约为3000万日元,同时,涉及翻新方面的工程和设备成本需要自行承担。另一方面,出租后的月租为650万日元(终端租金的65%),相对而言非常高。“保有”是一种收益性很高的商业模式,但即使在老旧建筑物中也会达到数十亿元的价格,会降低自有资本比率,因此单排建筑棟数有其限制时期。为了最大化资金利用率,该公司在租赁之后一段时间就会出售已经持有的物件并与ML相连。“PM协议”的特点是,先前投资和费用是不会发生的。在竣工前,可以担任企划·设计·施工,并能获得租赁支持。另一方面,收益率比较低,每月只能获得80万元(终端租金的8%)的粗利润。
6. 强项:通过技术、企划和经营提供合适价格的实力
该公司的优势是:“通过技术、企划和经营提供合适价格的服务力量”。 关于“技术力”,它可以解决旧建筑物特有的问题,如抗震加固、安装电梯、变更用途、扩建、获得检验证书、提高耐久性等,从而使其得到安心、安全的改建。对于“企划能力”,该公司以多彩的共用部和精致的设计来创造古董物件,并积累了技巧。 关于“运营能力”,自成立以来,已内部化了PM业务和ML业务,并直接与入住租户进行沟通,这成为高顾客满意度服务的源泉。不出错的合适终端价格也是该公司的重要优势。该公司以约3万日元/平方尺的坪单价为基础,据此设定建筑和运营成本、采购单价。通过迅速且准确地估算合适的终端价格、建筑价格、折旧费、运营成本等,可以更快地决定采购。古旧建筑物,可以利用旧的部分或敢于将混凝土直接剥离等,也有助于降低建筑施工成本,实现合适的价格。
SD Entertainment在健康业务的结构改革和成长战略方面取得了更高的利润。Hotta Marumasa由于礼品业务的出售和各项业务的先行投资的影响,因此收入和利润下降。投资业务的销售额为249.53亿日元(较上年同期增长1.5%),经营利润为13.11亿日元(上年同期为13.08亿日元,较上年同期微增长)。