■サンフロンティア不動産<8934>の事業概要
同社グループは、ビル経営におけるすべてのステップをワンストップで提供している。最も影響力を発揮できる都心オフィスビル事業を中核に据え、ホテル・観光事業やその他事業にも取り組んでいる。ビル経営における各ステップで、同社グループの主要サービスを独自の事業として構築することで専門性を追求し、競争優位性を確保している。また、部門を超えてサービスを連携・連鎖させ、専門性を持った人財を集めることで、顧客視点に立ったより大きな付加価値の提供を実現している。サービスの連携・連鎖の例としては、賃貸仲介が持つ地域密着の土地勘を生かしたテナント目線のリニューアル企画や、プロパティマネジメントの知見の活用によりビルの価値を最大化し、売買仲介と協業しながら売却するといったものがある。フィロソフィ経営により全従業員の価値観を揃え、顧客目線で課題解決に取り組むことで、連鎖複合型の付加価値の高い商品とサービスを生み出すという強みにつなげている。
1. 不動産再生事業
不動産再生事業では、「リプランニング事業」「賃貸ビル事業」を手掛けている。
「リプランニング事業」は、稼働率の低い収益不動産やリニューアルを要する建物を取得し高収益の不動産に再生したうえで、富裕層・資産家・事業法人・ファンド等へ販売している。日頃からテナントのニーズを把握しているプロパティマネジメントや賃貸仲介のノウハウを活用して時代やニーズにマッチしたオフィス空間を企画・演出し、コストパフォーマンスを追求した改修工事を行っている。そして、地域密着によるリーシング力を生かして早期満室稼働を実現することで収益性を高めている。
リプランニング事業において特徴的な商品化方法の1つである「セットアップオフィス」は、通常の賃貸オフィスとは異なり、受付や応接室などの設営や執務エリアにデザイン性の高い内装工事を施し、設備や什器の一部を予め設置した状態で貸し出される。入居テナント企業には、4つのメリットがある。1) オフィス内装の考察や業者選定などの手間がかからず、経営者の負担を軽減する。2) 配線関連や引越以外の作業が不要なため、移転後すぐに利用可能。内装や原状回復の工期短縮により、正味利用可能期間も増加。3) オフィス内装の費用負担が削減されるため、入居テナントの内装資産計上もなく財務負担が軽減される。4) 意匠性や機能性にこだわった、高いデザイン性を持ったオフィス内装により、人財採用や社員のモチベーション、生産性が向上する。これは土地勘があり、入居テナントの動向を把握している同社グループならではの商品である。2023年6月に実施された同社企画の調査によると、東京23区内のセットアップオフィスのシェアは、数ベース・面積ベースの双方において50%超と圧倒的なシェアを誇っている。
「賃貸ビル事業」は、リプランニング事業における賃貸ビル物件数を拡大しながら、不動産サービス部門で培ったオペレーション力を生かして、賃料収入を得ている。
2. 不動産サービス事業
不動産サービス事業では、「リーシングマネジメント事業」「プロパティマネジメント事業」「ビルメンテナンス事業」「滞納賃料保証事業」「貸会議室事業」を手掛けている。
「リーシングマネジメント事業」は都心主要エリアに12ヶ所の営業所を構えており、地域に根差した営業活動を行っている。売買仲介では、他部門からの紹介案件を着実に成約につなげることで安定的な収益を確保している。賃貸仲介では、約80人のリーシング営業マンを配置し、圧倒的なスピードと行動量により顧客課題を解決している。東京都心部のオフィスビルに特化して、移転計画・仲介・内装デザインまでのトータルサポートを提供するほか、居抜きオフィスサイト「そのまんまオフィス!」を運営しており、現在使われている空間・内装・設備・インフラを「そのまま貸したい・借りたい」というニーズとマッチングしている。
「プロパティマネジメント事業」は、ビルの収益向上と不動産価値の最大化をミッションに掲げている。ビル管理では、年間700件以上に及ぶ賃貸仲介によって得た「入居推進力」と、定期的にテナントを訪問し快適な事業環境を維持・提供することで得た「入居維持・契約更新力」を生かし、ビルオーナーが所有する不動産の安定経営を実現している。また、空室のテナント斡旋・リニューアル提案から相続・事業継承までのワンストップサービスを提供している。単なる賃貸仲介業やビル管理業ではなく、顧客の不動産を中心とした資産の「お困りごと解決」業を本業として掲げ、問題解決能力を持つ専門部門と連携することで幾世代にもわたる資産防衛・活用を実現している。
「ビルメンテナンス事業」では、ビルのトータルメンテナンス及び管理業務や各種工事を行っている。「東京を世界一美しい街に」を合言葉に、建物の清潔かつ安全なビルメンテナンスに取り組んでいる。また、環境にも配慮したメンテナンスを行っており、事業を通じてSDGsにも取り組んでいる。
「滞納賃料保証事業」は、テナントの賃料滞納発生時に、ビルオーナーに対して賃料を保証するサービスを提供している。同社グループが提供するビルサポートシステムにより、テナントには入居しやすい経済環境を、ビルオーナーには未回収リスクの移転と稼働率アップをそれぞれ同時に提供している。また、督促書面等の作成から裁判手続き・退去・原状回復に至るまで、解決に向けた煩雑業務を引き受けている。
「貸会議室事業」は、都心オフィスビルの空室を貸会議室・レンタルオフィス・コワーキングスペースとして提供している。都心不動産の「空間」と「時間」の価値最大化を目的として、建て替えによる取り壊しが決定しているオフィスビルなど、借主が見つかりにくく、空室のまま放置されているオフィスを借り上げ、様々な付加価値を乗せることで有効活用につなげている。都心オフィスビル事業で培ってきた土地勘と支店網が生かせる東京都心部に集中的に店舗展開し、スピード感と柔軟性のある対応により利便性を追求している。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 茂木稜司)
■Sunfrontier房地产<8934>业务概要
该集团提供一站式的写字楼经营服务, 以中心城市的办公楼事业为核心,并涉及酒店、旅游和其他业务。在房地产经营的各个步骤中,通过将集团的主要服务作为自己的业务构建,追求专业化并确保竞争优势。此外,通过跨部门合作和协作,汇集拥有专业知识的人才,实现更多客户价值的提供。其中,搭载住宅经纪人持有的当地密切的土地知识制定了租户考虑的翻新计划,还有通过运用财产管理的专业知识最大化建筑物的价值,在与买卖仲介协作的同时,销售。通过利用哲学经营,集中全员的价值观,从客户的视角解决问题,进而产生链式复合型的高附加值产品和服务。
1. 房地产再生业务
在房地产再生业务中,公司经营“重新规划事业”和“租赁楼事业”。
“重新规划事业”是收购经营率低的盈利房地产和需要整顿的建筑物,再生为高收益房地产后向富裕层、资产家、法人和基金等销售。通过利用财产管理和住宅经纪的专业技能,策划并实施适合这个时代和需要的办公空间,进行追求成本性能的改修。其次,通过地方密切的租赁力实现早期满座,增加收益。
“设置办公室”是房地产再生业务中特殊的一种商品方法。它与通常的租赁办公室不同,通过在受理处和会客室等地设置高设计性内部船艇,以及安装预先设定的某些设备和器具得到借出。入住租户企业有以下4个好处:1)不需要考虑办公室内装的考虑和选择业者等事宜,能减轻经营者的负担。2)除了布线相关和移动之外,不需要其他的操作,因此可以立即使用。由于内装和原状回复的时间缩短,实际可以使用的时间也有所增加。3)由于减少了办公室内装的费用负担,入住租户的内装资产测算不涨,并且减轻了财务负担。4)由于注重设计性和功能性,拥有高度设计性的办公室内装将有助于招募人才、促进员工的积极性和生产力。这是与拥有当地知识并了解入住租户动向的同公司集团所特有的产品。根据同公司集团于2023年6月举行的调查,设立办公室的份额在东京23个区中,以面积为基础和数基础均超过50%,拥有压倒性的份额。
“租赁楼业务”通过扩大在房地产再生业务中的租赁楼物件数,利用在房地产服务部门中积累的操作能力获取租金收入。
2. 房地产服务业务
在房地产服务方面,公司经营“租赁管理业务”、“物业管理业务”、“大楼维护业务”、“拖欠租金保证业务”和“出租会议室业务”。
为了积极应对现场的需求,有“租赁管理事业”,在城市主要地区设立12个营业所,进行对当地的根本性营销活动。在买卖仲介方面,通过将其他部门提供的交易案件着实白化成就建立了稳定的收益。在租赁仲介方面,配置了约80位租赁销售员,解决了顾客问题,以压倒性的速度和行动量。主要针对东京都心区的写字楼,提供了拓展计划、仲介、内部设计和其他支持,并营运着“那样的办公”等居内办公场所,与贩卖意向匹配。
“物业管理业务”以提高建筑物收益和最大化房地产价值为使命。通过年均超过700笔的租赁仲介获得的“入住推进力”以及定期拜访租户以维持和提供舒适的业务环境而获得的“入住维持和合同更新力”,实现了建筑业主对其所拥有房地产的稳定经营。此外,还提供从空房租户斡旋到更新提案及继承业务的一站式服务。公司不仅仅是租赁中介业务或楼宇管理业务,而是将客户的房地产作为中心的 “解决烦恼” 商业,不断提升通过与具有问题解决能力的专业部门合作,实现几代人的资产保护和利用。
“楼宇维护业务”提供楼宇的总体维护和管理业务以及各种工程。以“将东京打造成为世界上最美丽的城市”为口号,致力于建筑的清洁和安全维护。同时,该公司还进行着环境友好型的维护,并通过业务对可持续发展目标(SDGs)做出了贡献。
“逾期租金保证业务”针对租客租金逾期时,向楼宇业主提供租金保证服务。通过该公司集团提供的楼宇支持系统,为租客提供易租住环境,为楼宇业主提供无未收回的风险转移和提高稼动率的同时提供。此外,还接受督促书面文件的编写,从审判程序、退房和原状恢复等方面,承担繁琐的解决问题的工作。
“租赁会议室业务”将位于都市中心的空置办公楼出租为会议室、租赁办公室和合作空间。为了最大化都市不动产的“空间”和“时间”的价值,借助于建设性拆除已被决定的办公楼等建筑的空置,往里面加入各种附加价值来有利地加以利用。在都市中心楼宇业务中积累的土地和支部,以中心部为重点加速扩展店铺,并通过快速而灵活的反应来追求便利性。
(撰写者:富士客座分析师茂木稜司)