■今後の見通し
1. 2025年3月期の業績見通し
サンフロンティア不動産<8934>の2025年3月期の業績予想は、売上高100,000百万円(前期比25.2%増)、営業利益20,870百万円(同18.6%増)、経常利益20,000百万円(同15.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益14,000百万円(同17.5%増)としている。中期経営計画の最終年度として、経常利益率20%台の高い収益性と、ROE10%以上の資本効率を継続しつつ定量目標の達成を目指す。同社グループの業績予想(営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益)に対する達成率は、2024年3月期まで13期連続で100%を上回っており、コロナ禍といった事業環境の急変化にも柔軟に対応している。2025年3月期の業績予想を現行中期経営計画の目標値と同額としたことで、市場へのコミット達成意識が強く窺える。不動産サービス事業の堅実な成長に加え、ストックビジネスであるホテル運営事業の業績が拡大傾向にあり、通期計画の達成はもちろんのこと、中長期的な持続的成長も大いに期待できると弊社では見ている。
また、同社事業の運営においては、フロー型事業では利益率を重視、ストック型事業では高い成長率を追求している。フロー型事業には、リプランニング事業・ホテル開発事業・海外開発事業の物件売却に関する事業が該当する。ストック型事業には、不動産サービス事業・ホテル運営事業等、物件売却以外の事業が該当する。
2. 重点施策
2025年3月期の重点施策は以下のとおりである。
(1) 不動産再生事業
不動産再生事業では、売上総利益率30%超の高い収益性を継続する見通しであり、既存のリプランニング事業に加えて、ニューヨークでのアパートメントリプランニングや不動産小口所有商品の売却を見込む。前期に引き続き良物件の仕入れ・開発を計画的に行い、高収益・高稼働の物件を提供する。2025年3月期は前期を上回る売却益を計画しており、期末棚卸資産についても投資を積極的に進め増加を計画している。社内外のネットワークを活用して全社一丸となった仕入活動に注力するほか、仕入担当者の裁量を拡大することで、スピード感ある意思決定を実現する。期末棚卸資産残高は1,200億円〜1,250億円を予想しており、想定売上高は1,600億円〜1,785億円、売上総利益率は25%〜30%を見込んでいる。これにより、期末棚卸資産の含み益は400億円〜535億円程度になることが読み取れる。平均事業期間は2024年3月期で705日(前期比52日増)、新築物件と長期保有物件を除く平均事業期間は625日(同28日減)であり、回転率を維持しながら投資の回収と成長を図る。リプランニング事業の2024年3月期末における棚卸資産の構成は、短期物件が4割強、中長期物件が3割強、新築物件とニューヨーク物件合計で2割程度であった。同社グループは短期物件の平均事業期間の理想を1年から1年半としている。回転率とバランスを意識した適正な棚卸資産構成により事業運営をしていることから、持続的な利益成長が期待できると弊社では見ている。
(2) 不動産サービス事業
不動産サービス事業では、各事業とも堅調な伸びを継続しており、リーシングマネジメント事業の新店舗、貸会議室の新拠点、及びプロパティマネジメント事業の管理受託棟数増による利益伸長を見込む。リーシングマネジメント事業では、地域密着の支店展開を加速させており、支店の増加に伴い管轄エリアを細分化することで、今まで以上に地域に根差した「お困りごと解決」が可能となる。都心5区以外の管理物件が増えることで、これまで以上に多くの情報が得られるようになり、不動産再生事業の要である仕入活動への寄与も期待できると弊社では見ている。貸会議室事業では、法人顧客のリピート需要が増加しており、大口企業や業界団体の研修、学会や検定試験の会場としてのニーズを着実に取り込んでいる。足元では、2023年11月に開業した「ビジョンセンター新宿マインズタワー」は、2024年4月に早くも500坪の増床を実施した。また、「ビジョンセンター田町」も同月に200坪の増床を実施した。加えて、「ビジョンセンター市ヶ谷」も2024年6月に200坪の増床を予定している。同社グループ会社であるサンフロンティアスペースマネジメント(株)が運営する貸会議室は、駅前などの需要があるエリアに集中して出店していることから、受注状況は好調に推移している。同事業は大口企業のリピートが多いという特徴があるため、今後は安定的な利益の積み上げが期待できる。足元では、新入社員向けの研修需要により4月〜6月の予約が8割以上埋まっている状況であり、2025年3月期以降も開業・増床が進むのではないかと弊社では見ている。プロパティマネジメント事業では、管理受託棟数が右肩上がりに推移しており、2024年3月期末には493件となった。引き続き管理受託棟数増による利益伸長を見込んでおり、2025年3月期末には540件を目標としている。賃貸仲介部門との協働によるテナント誘致や、適正賃料への条件改定等に取り組むことで、高稼働・高収益なビル経営をサポートしていく。ビルメンテナンス事業では、顧客ニーズは引き続き堅調で、新卒・中途を含めた人財採用を強化し管理体制の増強を図る。外注費(主に人件費)をはじめとした原価の高騰については適切な価格転嫁を実施済みであり、収益性は良化する見通しである。また、滞納賃料保証事業では、契約件数が右肩上がりで推移しており、2024年3月期末では3,856件となった。新規契約についても、都心5区(千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区)が79%を占め、順調に獲得件数を積み上げており、2025年3月期末には4,200件の到達を目指している。
(3) ホテル・観光事業
ホテル運営事業では、需要回復と質の高いサービスにより業績伸長を見込んでいる。稼働率・客室単価の向上に加えて、前期にM&Aを実施したホテルの利益貢献を見込んでおり、運営室数の増加とサービス力の向上により事業成長を加速させる。ホテル開発事業に関しては、物件の売却を検討している。2025年3月期以降は積極的なホテル開発投資を計画しており、ビジネスと観光のニーズに応えながら地域創生への貢献を推進する方針だ。首都圏以外の一部地方では人口減少が課題となっている一方で、再生可能エネルギー関連のビジネス需要が高まりを見せている。再生可能エネルギー関連の設備はメンテナンスが不可欠であるため、一過性で終わらない長期的なビジネス需要が期待できる。また、自治体からの誘致案件等であれば、より有利な条件で進出が可能であり、国内旅行・インバウンド需要に加えてビジネス需要を取り込むことで、さらなる成長が期待できると弊社では見ている。
(4) 販管費
ホテル現場でのシステム投資に加えて、人的資本への投資による費用増加を計画している。人的資本への投資に関しては、人財の成長に向けてベースアップや採用活動の強化を見込んでいる。人財・事業に向けた投資は、同社グループ事業の中長期的な成長に不可欠なものであり、潤沢な自己資本と事業の収益性を勘案すれば、投下資本の調達と回収に特段の懸念はないと弊社では見ている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 茂木稜司)
■未来展望
1。截至2025年3月31日的财年收益预测
Sun Frontier Real Estate截至2025/3财年的收益预测为销售额为10亿日元(较上一财年增长25.2%),营业收入为208.7亿日元(较同期增长18.6%),普通收入为2亿日元(较同期增长15.1%),归属于母公司股东的净收益为14亿日元(较同期增长17.5%)。作为中期管理计划的最后一年,我们的目标是实现量化目标,同时保持高盈利能力,普通利润率为20%,资本效率为10%或以上。截至2024/3财年,公司集团的盈利预测(营业收入/普通利润/归属于母公司股东的净收益)的实现率已连续13个任期超过100%,并且正在灵活应对商业环境的快速变化,例如 COVID-19 疫情。由于截至2025/3财年的收益预测与当前中期管理计划的目标值相同,因此可以看出实现市场承诺的强烈意识。除了房地产服务业务的稳定增长外,作为股票业务的酒店管理业务的业绩也在扩大,我们相信中长期的可持续增长是可以预期的,不仅可以实现全年计划。
此外,在公司业务的运营中,重点放在流量型业务的利润率上,股票型业务正在追求高增长率。再规划业务、酒店开发业务和海外开发业务中与房地产销售相关的业务属于流动型业务。房地产销售以外的业务,例如房地产服务业务和酒店管理业务,属于股票型业务。
2。优先措施
截至2025/3财年的优先措施如下。
(1) 房地产复兴业务
在房地产修复业务中,预计毛利率为30%或以上的盈利能力将继续下去,除了现有的重新规划业务外,预计还将出售纽约的公寓重新规划和小型房地产所有权产品的销售。从上一财年开始,我们将继续有计划地采购和开发优质房产,并提供高盈利能力和高运营率的房产。在截至2025/3财年的财年中,我们计划增加超过上一财年的销售利润,并且我们还在积极投资年终库存资产。除了利用内部和外部网络专注于全公司的采购活动外,还通过扩大采购负责人的自由裁量权来实现具有速度感的决策。年底库存余额预计为1200亿日元至1,250亿日元,预计销售额为1600亿日元至1785亿日元,毛利率为25%至30%。因此,可以看出,年终库存资产的未实现收益约为400亿日元至535亿日元。截至2024/3财年的平均营业期为705天(比上一财年增加了52天),不包括新建房产和长期持有物业的平均营业期为625天(比同期减少了28天),投资恢复和增长是在保持营业额的同时实现的。截至2024/3财年末,重新规划业务的库存资产构成为短期房地产的40%以上,中长期房地产的库存资产构成超过30%,新建房产和纽约房产的总库存资产构成约为20%。该集团理想的短期房地产平均营业期为1至1年半。由于我们在注重营业额和平衡的适当库存结构下经营业务,因此我们相信可持续的利润增长是可以预期的。
(2) 房地产服务业务
在房地产服务业务中,每项业务继续稳步增长,预计利润增长将归因于租赁管理业务的新门店、新的租赁会议室地点以及物业管理业务中管理合同大楼数量的增加。在租赁管理业务中,基于社区的分支机构发展正在加速,随着分支机构数量的增加而细分管辖区域,可以比以往任何时候都更多 “解决扎根于该地区的问题”。随着市中心5个区以外的管理物业数量的增加,现在可以获得比以往任何时候都更多的信息,而且我们认为,购买活动的捐款也是可以预期的,而购买活动是房地产修复业务的基石。在会议室租赁业务中,企业客户的重复需求正在增加,对大型企业和行业集团的培训、学术会议和认证考试的需求也在稳步增加。目前,于2023年11月开业的 “视觉中心新宿矿业大厦” 早在2024/4年就进行了500坪的楼层扩建。此外,“田町视觉中心” 也在同月进行了200坪的扩建工程。此外,“市谷视觉中心” 还计划在2024/06年将占地面积扩大200坪。由于该公司的集团公司Sun Frontier Space Management Co., Ltd运营的租赁会议室集中在有需求的区域,例如火车站前等,因此订单接受情况一直很强劲。该业务的特点是有许多来自大公司的回头客,因此未来可以预期稳定的利润积累。目前,由于对新员工的培训需求,4月至6月的预订中有80%以上已经填补,我们预计,即使在2025/3财年之后,楼层的开放和扩建仍将取得进展。在物业管理业务中,受管合同建筑的数量一直在稳步增长,到2024/3财年末达到493个。由于托管合同建筑数量的增加,预计利润将继续增长,目标是到2025/3财年末达到540个案例。我们将通过与租赁经纪部门的合作吸引租户,并努力修改适当租金的条件,从而支持高入住率和高利润的建筑物管理。在建筑物维护业务中,客户需求持续强劲,通过加强人力资源招聘,包括应届毕业生和职业生涯中期员工,将加强管理体系。已经针对成本上涨实施了适当的价格转移,首先是外包成本(主要是劳动力成本),盈利能力有望提高。此外,在拖欠的租金担保业务中,合同数量一直在稳步上升,到2024/3财年末达到3,856份。关于新合同,该市的五个中心区(千代田区、中央区、港区、涩谷区、新宿区)占79%,收购数量正在稳步积累,他们的目标是到2025/3财年末达到4,200起。
(3) 酒店和旅游业务
在酒店管理业务中,由于需求的恢复和高质量的服务,业绩预计将增长。除了入住率和客房单位价格的改善外,预计在上一财年进行并购的酒店将带来利润贡献,并且将通过增加手术室数量和提高服务能力来加速业务增长。关于酒店开发业务,我们正在考虑出售该物业。我们计划从2025/3财年开始积极投资酒店开发,我们的政策是促进对地区振兴的贡献,同时满足商业和旅游需求。尽管人口下降已成为大都市区以外的一些地区的问题,但对可再生能源相关业务的需求正在增加。由于维护对可再生能源相关设备至关重要,因此可以预期的长期业务需求不会以短暂的方式结束。此外,如果是地方政府等的景点项目,则有可能在更有利的条件下取得进展,而且我们认为,除了国内旅行/入境需求外,还将业务需求纳入其中,可以预期进一步的增长。
(4) 零售和管理费用
除了对酒店场所进行系统投资外,我们还计划通过投资人力资本来增加成本。关于人力资本投资,预计基础将得到加强,招聘活动将得到加强,以促进人力资源的增长。人力资源和业务投资对于公司集团业务的中长期增长至关重要,我们认为,考虑到充足的股权资本和业务盈利能力,没有人特别担心采购和收回投资资本。
(由 FISCO 客座分析师茂木良司撰写)