■業績動向
1. 2024年3月期の業績概要
サンフロンティア不動産<8934>の2024年3月期の業績は、売上高79,868百万円(前期比3.5%減)、営業利益17,600百万円(同18.1%増)、経常利益17,374百万円(同18.0%増)、親会社株主に帰属する当期純利益11,917百万円(同2.6%増)となった。営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益ともに過去最高を更新し、経常利益率は21.8%と高い水準で推移した。販管費は、研修を含む人的資本投資や、システム投資等により前期比で増加したが計画どおりである。
同社の業績予想(経常利益)達成率の推移を見れば、コロナ禍を含む変化の激しい環境にあっても、期初予想を上回る実績を継続しており、社内外のステークホルダーに報いる真摯な姿勢は高く評価されるべきであると弊社では考える。
2. セグメント別の事業動向
(1) 不動産再生事業
不動産再生事業は、売上高51,027百万円(前期比1.9%増)、セグメント利益15,602百万円(同1.7%増)となった。販売件数は25件(ニューヨーク2件、不動産小口所有商品1件)、期初の計画を完遂した。セグメント利益率に関しては30%台の高水準を維持しており、売却物件のキャップレート(還元利回り)も4%水準を確保している。仕入れから商品化までの期間を指す平均事業期間は705日(前期比52日増)、新築物件と長期保有物件を除く平均事業期間は625日(同28日減)となった。事業期間短縮の取り組みと併せて仕入れ強化にも引き続き取り組んでおり、事業期間にこだわった運営により、高い資本効率性を実現する方針だ。物件の年間仕入額は50,748百万円で前期比17,888百万円増加の過去最高額となった。2025年3月期はさらに上回る55,000百万円の仕入れを計画している。また、不動産小口所有商品の販売も着実に進捗しており、累計投資者数は2024年3月期末で470人に到達した。
(2) 不動産サービス事業
不動産サービス事業は、売上高10,497百万円(前期比18.7%増)、セグメント利益5,612百万円(同14.8%増)となった。新拠点を拡充した貸会議室事業、管理受託棟数を伸ばしたプロパティマネジメント事業、新店舗を開設したリーシングマネジメント事業が業績をけん引し、過去最高益を達成した。プロパティマネジメント事業では管理受託棟数の増加により増収増益、ビルメンテナンス事業では消毒業務の減少、不採算現場の解約等を要因として減収減益となった。リーシングマネジメント事業では、賃貸仲介において、管理受託物件における入居テナントの賃貸仲介件数の増加により増収増益となった。売買仲介においては、前期に仲介した大型案件の反動減が生じたものの堅調に推移した。また、貸会議室事業では、需要回復による高稼働継続とともに、開業・増床による運営坪数増加が増収増益に寄与した。滞納賃料保証事業では、主たる事業である信用保証が既存顧客の更新と新規顧客の獲得により堅調に推移した。
(3) ホテル・観光事業
ホテル・観光事業は、売上高16,977百万円(前期比26.1%減)、セグメント利益4,369百万円(同153.9%増)となった。ホテル開発事業では、前期の2棟売却の反動で減収となるも、第1四半期の1棟売却により増益。足元では、箱根町や河口湖等で土地取得が進捗しており、その他地域においても開発案件が着実に進行している。ホテル運営事業では、旅行需要の拡大・インバウンドの回復によって稼働率・客室単価が上昇し、大幅に増収増益となった。
(4) その他事業
その他事業は、売上高2,409百万円(同34.8%増)、セグメント利益301百万円(同6.4%増)となった。建設事業では、グループ子会社において受注が増加、工事も順調に進捗し増収増益となった。海外開発事業では、ベトナム新規分譲マンションプロジェクトの第2号案件である「HIYORI Aqua Tower」が2025年3月期上期に着工予定である。また、2023年10月には、特定技能外国人等の就労支援を目的とするSFヒューマンサポートを設立。同社グループ(サンフロンティアホテルマネジメント(株)、SFエンジニアリング(株)等)での就労支援からスタートし、段階的に受入れ先企業における外国人採用支援・育成事業などへ拡充し、2年後には年間100名の外国人財の就業を目標としている。同事業は、特定技能外国人等の就労支援という社会課題の解決に寄与するのみならず、同社グループ事業における人財確保や持続的な成長にも資するものと弊社では見ている。
3. 財務状況
2024年3月期末の資産合計は、前期末比36,141百万円増の188,661百万円となった。転換社債型新株予約権付社債の発行により調達した10,000百万円と、物件売却による資金回収により、現金及び預金が5,851百万円増加した。また、リプランニング物件の仕入れと工事に加え、ベトナムでのマンション建設用地の取得等により、棚卸資産が26,687百万円増加した。
負債合計は前期末比25,690百万円増の94,244百万円となった。有利子負債に関しては、物件仕入れに伴う借入れにより同23,878百万円増の79,540百万円となった。短期借入金が12百万円、1年内返済予定の長期借入金が6,765百万円、転換型新株予約権付社債の発行により社債が9,999百万円、長期借入金が7,102百万円、それぞれ増加した。
純資産合計は前期末比10,450百万円増の94,416百万円となった。親会社株主に帰属する当期純利益11,917百万円の積み上げ等により増加した。自己資本比率は同4.9ポイント低下の48.0%であり、積極投資を進めながらも高水準を維持している。財務健全性は盤石であり短期的な懸念事項はないものと弊社では見ている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 茂木稜司)
■业绩趋势
1。截至2024年3月31日的财政年度财务摘要
Sun Frontier Real Estate<8934>截至2024/3财年的财务业绩为798.68亿日元(比上一财年下降3.5%),营业收入为176亿日元(较同期增长18.1%),普通收入为173.74亿日元(较同期增长18.0%),归属于母公司股东的净收益为119.17亿日元(较上年增长2.6%)同一时期)。营业收入、普通收益和归属于母公司股东的净收益均创历史新高,普通利润率保持在21.8%的高水平。由于包括培训、系统投资等人力资本投资,销售和管理费用与上一财年相比有所增加,但这是按计划进行的。
从公司盈利预测(普通利润)实现率的变化来看,我们认为,即使在快速变化的环境中,包括 COVID-19 疫情,业绩仍然超过最初的预期,并且应高度赞赏奖励内部和外部利益相关者的真诚态度。
2。按细分市场划分的业务趋势
(1) 房地产复兴业务
房地产修复业务的净销售额为510.27亿日元(比上一财年增长1.9%),分部利润为156.02亿日元(比同期增长1.7%)。销售数量为25个(纽约有2个,小型房地产所有权产品有1个),该财年的初步计划已经完成。至于分部利润率,它保持了30%的高水平,出售物业的上限率(回报率)也保持了4%的水平。平均营业期(表示从购买到商业化的时期)为705天(比上一财年增加了52天),不包括新建房产和长期持有物业的平均营业期为625天(比同期减少了28天)。在努力缩短营业期的同时,我们还在继续努力加强采购,我们的政策是通过针对业务周期的运营来实现较高的资本效率。该物业的年购买价格为507.48亿日元,创历史新高,为178.88亿日元,比上一财年增加了178.88亿日元。我们计划购买55亿日元,在截至2025/3财年的财年中,这一数字甚至更高。此外,房地产小批量所有权产品的销售稳步增长,到2024/3财年末,累计投资者人数达到470人。
(2) 房地产服务业务
房地产服务业务的净销售额为104.97亿日元(比上一财年增长18.7%),分部利润为56.12亿日元(比同期增长14.8%)。扩大了新基地的租赁会议室业务,增加了管理合同大楼数量的物业管理业务,以及开设新门店、引领业绩并实现创纪录高利润的租赁管理业务。在物业管理业务中,由于管理合同建筑物数量的增加,销售额和利润增加;在建筑物维护业务中,由于消毒工作减少,无利可图的场地取消等因素,销售额和利润下降。在租赁管理业务中,租赁经纪业务中,由于托管合同物业租户的租赁经纪案件数量增加,销售额和利润有所增加。在交易经纪方面,尽管上一财年经纪的大型项目的反应有所下降,但仍保持稳定。此外,在租赁会议室业务中,由于需求复苏而持续保持高运营水平,由于开业和楼层扩建而导致的运营楼层数量的增加,促进了销售和利润的增长。在拖欠的租金担保业务中,由于现有客户的续订和新客户的获取,作为主要业务的信用担保保持稳定。
(3) 酒店和旅游业务
酒店和旅游业务的净销售额为169.77亿日元(比上一财年下降26.1%),分部利润为43.69亿日元(比同期增长153.9%)。在酒店开发业务中,尽管由于上一财年出售2栋建筑物的反应,销售额有所下降,但由于第一季度出售了1栋建筑,利润有所增加。目前,箱根町、河口湖等地的土地征用正在取得进展,其他地区的开发项目也在稳步推进。在酒店管理业务中,由于旅行需求的扩大和入境客流量的恢复,入住率和客房单价上涨,导致销售和利润大幅增加。
(4) 其他业务
其他业务的销售额为24.09亿日元(同比增长34.8%),分部利润为3.01亿日元(同比增长6.4%)。在建筑业务中,集团子公司的订单增加,施工进展顺利,销售额和利润都有所增加。在海外开发业务方面,越南新公寓项目的第二个项目 “HIYORI Aqua Tower” 的建设计划于截至2025/3财年的上半年开始。此外,在2023/10年度,SF Human Support成立,目的是为具有特定技能的外国人提供就业支持等。从公司集团(Sun Frontier酒店管理有限公司、顺丰工程有限公司)内部的就业支持开始,逐渐扩展到东道公司的外国招聘支持/培训项目等,目标是两年后每年有100名外国工人工作。我们认为,该业务不仅有助于解决社会问题,例如为具有特定技能的外国人提供就业支持等,而且还有助于确保公司集团业务的人力资源和可持续增长。
3. 财务状况
截至2024/3财年末,总资产为1886.61亿日元,较上一财年末增加了361.41亿日元。现金和存款增加了58.51亿日元,这要归因于通过发行具有股票收购权的可转换公司债券筹集了1万日元,并从房地产销售中收回了资金。此外,除了购买和建造重新规划的物业外,由于在越南购置了用于公寓建设的土地等,库存资产增加了266.87亿日元。
总负债较上一财年末增加了256.9亿日元,达到942.44亿日元。至于有息债务,由于与购房相关的贷款,它增加了238.78亿日元至795.4亿日元。由于发行了具有可转换股票收购权的公司债券,短期贷款增加了1200万日元,计划在1年内偿还的长期贷款增加了67.65亿日元,公司债券增加了99.99亿日元,长期贷款增加了71.02亿日元。
净资产总额从上一财年末增加了104.5亿日元,达到944.16亿日元。归属于母公司股东的净收益因累计净收益为119.17亿日元等而增加。资本充足率为48.0%,较同期下降4.9个百分点,在积极投资的同时保持较高水平。我们认为,财务稳健性坚如磐石,没有短期担忧。
(由 FISCO 客座分析师茂木良司撰写)