■今後の見通し
3. 同社の成長可能性について
パパネッツ<9388>は、成長可能性の高い事業は「管理会社サポート事業」であると認識している。
(1) 市場について
「建物定期巡回サービス」の対象となる民営賃貸住宅総戸数は総務省「平成30年住宅・土地統計調査」(2018年)によると15,295,000戸となっている。そのうち、同社「建物定期巡回サービス」の提供戸数は2022年2月期117,170戸、2023年2月期112,360戸となっている。2023年2月期では民営賃貸住宅総戸数15,295,000戸(2018年末時点)の0.76%に過ぎず、同社の開拓余地は充分にあると弊社では考えている。また、前述した賃貸住宅管理業法も追い風になると考えられる。
「レンタルコンテナ点検サービス」では、2020年のトランクルームの市場規模について、同社提供資料によると2008年比2.4倍増の670億円に成長し、2026年には1,000億円規模の市場拡大が見込まれる。また、約20年前と比べ1戸当たりの居住面積は15m2以上も減少したことが示されている。住宅の狭小化が進み、都市部を中心にトランクルームの需要は不透明な経済状況においても力強く、新たな生活様式に即した多様なニーズも生まれつつあることから今後も成長が見込まれる。
「マンスリーマンションサポートサービス」は、厚生労働省が運営する職業情報提供サイト(日本版O-NET)「jobtag」の「客室清掃・整備担当(ホテル・旅館)」に掲載されているハローワーク求人統計データによると、2021年度の客室清掃の有効求人倍率は1.5倍だった。有効求人倍率は「求人数÷求職者数」から算出されるため、有効求人倍率が1.5倍の場合は求人数が100件のところ求職者数が66人程度しかいない計算になり、44件は募集しても求職者が来ないという状況が推測できる。人手不足の原因としては労働人口の減少、労働環境問題等が考えられる。利用者が類似するマンスリーマンション管理会社においても同様のことが想定され、清掃業務の外注はさらに進むものと考えられる。コロナ禍が一服し、留学生が戻ってくるなどのインバウンド需要拡大も併せて勘案すると、マンスリーマンションサポートサービスは発展するものと同社は考えている。
(2) 同社の取り組みについて
同社は管理会社サポート事業として、「建物定期巡回サービス」「トランクコンテナ点検サービス」「マンスリーマンションサポートサービス」の3サービスにおいて、独自の不動産巡回点検報告書システムである「じゅん君」を開発・活用し、サービスを提供している。自社物件のためのソフトウェアは他社でも活用している例はあるが、管理会社向けに管理ソフトを提供しているのは同社だけであるという。
現在「じゅん君」により、不動産管理会社への定期巡回サービスを提供しているが、長期的にはコインパーキング業者、コインランドリー業者、洗車場業者、太陽光発電業者等の不動産活用業者へ定期巡回サービスを直接展開することで、利益率の向上及び市場の拡大を目論んでいる。近年は、個人所有の不動産について定期巡回の依頼が増加していることから、クライアントの裾野を広げることにより、管理会社サポート事業の規模を拡大することで、今後の成長の加速が期待される。
4. 中期事業計画の経営指標
同社は、中期事業計画において2024年2月期~2026年2月期までの売上高と営業利益の計画を示している。計画では、2024年2月期以降は毎期10%以上の成長を目指している。2024年2月期は売上高で計画値4,373百万円に対し4,491百万円を、営業利益で計画値339百万円に対し337百万円をそれぞれ計上した。加えて、12.1%の売上高成長率と14.9%の営業利益成長率を達成し、着実に成長している。2025年2月期と2026年2月期の売上高と営業利益も順調に成長する予測で、2025年2月期は売上高5,004百万円、営業利益355百万円、2026年2月期は売上高5,500百万円、営業利益400百万円を見込んでいる。
この持続的な成長は、内部の効率化と外部環境への適応能力に大きく依存する。営業利益の高成長は、コスト管理の優れた実行と収益性の高い事業戦略を示す一方で、市場動向や消費者の行動の変化、競合の戦略に注目し、戦略の柔軟な調整が求められると見られる。為替変動や国際情勢の不確実性、コロナ禍のような健康危機の長期的な影響も、今後のリスク要因として挙げられる。同社は外部の変動要因に警戒しつつ内部の効率化を進めることにより、中期事業計画における成長軌道に沿った計画達成が期待される。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 中山博詞)
■未来展望
3. 关于公司的增长潜力
Papa Nets<9388>认识到管理公司支撑业务具有高的增长潜力。
(1) 关于市场
根据総務省「平成30年住宅・土地统计调查」(2018年),民营租赁住宅的总套数为15,295,000套,其中,同社提供建筑定期巡回服务的套数为2022年2月期117,170套,2023年2月期112,360套。到2023年2月期,同社的服务仅占民营租赁住宅总套数的0.76%(截至2018年底),因此,我们认为同社具有丰富的拓展空间。此外,前述的租赁住宅管理法也有利于同社。
在“租赁容器检查服务”方面,根据该公司提供的资料,到2020年,储物柜市场规模增长了2.4倍,达到了670亿日元,并且预计在2026年扩大至1000亿日元。此外,与约20年前相比,每户住宅的居住面积减少了15平方米以上,住房空间的缩小促使人们的需求变得多样化,尤其在城市地区租赁容器的需求仍然非常强劲。因此,该服务预计会持续增长。
在“月租公寓支持服务”方面,根据由厚生劳动省运营的职业信息提供网站(日本版O-NET)“jobtag”上发布的招聘统计数据显示,2021财年客房清洁岗位有效需求倍率为1.5倍。由于有效需求倍率是通过“招聘数量÷求职者数量”计算出来的,因此,当有效需求倍率为1.5倍时,算出的招聘数量为100个,而求职者数量只有大约66人,这意味着存在44个招聘岗位找不到求职者的情况。人工短缺的原因可能是劳动力减少、劳动环境等问题。在类似的月租公寓管理公司中,外包清洁业务也是一样的。此外,在考虑到冠状病毒流行趋缓以及留学生回归等因素的情况下,该公司预计“月租公寓支持服务”将得到进一步发展。
(2) 关于公司的努力
该公司作为管理公司支持业务,开发和利用了独特的房地产定期巡回检查报告系统“Jun-kun”,并在“建筑定期巡回服务”、“租赁容器检查服务”和“月租公寓支持服务”三个服务中提供服务。尽管已经有其他公司使用自己的软件进行自身物业管理,但从管理公司的角度提供管理软件的公司只有该公司一家。
目前公司正在利用“Jun-kun”向房地产活用公司(例如停车场运营商、洗车服务、太阳能光能发电等)直接提供定期巡回服务,以提高利润率和扩大市场份额。近年来,由于对私人房地产的定期巡回服务的需求增加,公司考虑扩大客户群以扩大管理公司支持业务的规模,这有望加速今后的增长。
4. 中期事业计划的经营指标
该公司在中期事业计划中,公布了2024年2月期至2026年2月期的营业收入和利润预测。计划旨在从2024年2月期开始,每年实现10%以上的增长。2024年2月期,该公司的营业收入和利润分别为44.91亿日元和3.37亿日元,分别超过计划值的4,373亿日元和339亿日元。此外,该公司实现了12.1%的营业收入增长率和14.9%的利润增长率,稳步增长。预计2025年2月期和2026年2月期的营业收入和利润也将保持稳步增长,2025年2月期的营业收入和利润为50.04亿日元和3.55亿日元,2026年2月期的营业收入和利润为55.00亿日元和4.00亿日元。
持续增长大大依赖于内部效率和对外部环境的适应能力。 营业利润的高增长显示出出色的成本管理和高盈利业务战略,但也需要关注市场动向、消费者行为变化和竞争策略,这需要灵活调整战略。汇率波动、国际形势的不确定性以及像冠状病毒大流行这样的健康危机的长期影响也是今后的风险因素。该公司通过警惕外部变化因素并推进内部效率化,可以期待实现中期业务计划中的增长轨道规划实现。
(撰写:FISCO资深分析师中山博词)