■今後の見通し
2. 成長戦略
APAMAN<8889>は「不動産×Technology価値あるサービスを社会へ」をビジョンに掲げ、Platform事業、Technology事業を主軸に持続的な成長を目指す戦略を打ち出している。成長戦略としては従来と変わらず、賃貸管理の収益向上、賃貸管理物件の獲得、借上社宅の拡大の3点となる。また、新たに店舗等のテナント物件専門の検索サイト「店舗ネットワーク」を運営するTEMPO NETWORKの全株式をアーキテクツ・スタジオ・ジャパンから取得し子会社化しており、当第3四半期から連結業績に組み込まれる(Technology事業)。運営を開始してまだ2年程度のため業績への影響は軽微だが、住宅分野だけでなく店舗等のテナント物件の取り組みも強化していくものと思われ、今後の動向が注目される。
(1) Platform事業
Platform事業では、DXの推進による業務効率の向上や顧客サービスの品質向上に取り組み、賃貸管理や斡旋事業の収益力を強化するとともに、不動産オーナーとのコミュニケーションの促進、管理受託の強化等により管理戸数を積み上げることで賃貸管理事業の収益拡大を進めていく戦略だ。また、成長余地の大きい借上社宅事業も注力分野として人的リソースを投下し、さらなる売上成長を目指す。
a) 賃貸管理・斡旋事業の収益力強化
賃貸管理部門の収益力強化施策として、付加価値の高いサブリース契約の比率を高める方針で、引き続き契約条件の悪い物件に関して不動産オーナーと交渉し契約内容の見直しを進めている。前述のとおり、交渉の過程でサブリース契約から賃貸管理契約への切り替わりや解約が発生しているが、利益面でのマイナス影響はほとんどなく、契約条件の見直しが進んだ場合には増益要因となる。また、サブリース物件の入居率を高めることで収益性の向上を図る。入居率が1%上昇すると売上総利益で年間3億円弱の増益要因となるため、入居率上昇による利益改善余地は大きい。現在の入居率は92%台だが、2015年頃には95%台で推移していたこともあり、店舗で自社管理物件の斡旋に注力することで同水準まで引き上げるのは可能と弊社では見ている。自社管理物件は仲介手数料が不要となるため、斡旋収入の減少要因となるが利益への影響はない。
一方、斡旋事業の収益力強化施策としてはDXの推進が挙げられる。「アパマンショップ」店舗におけるオンラインサービスの拡充を図ることで集客力及び成約率を高めていく。それと同時に、店舗スタッフの生産性向上によって収益性を高めていく。接客に関しては物件の探索から予約、内見、重要事項説明、契約、鍵の受け渡しに至るまですべてオンライン(=来店不要)で完結する仕組みも業界に先駆けて構築しており、今後もサービス品質を向上していくことで集客力の維持向上を図る。また、店舗の閑散期に管理物件の受託営業も推進、店舗の収益力強化につなげる戦略だ。
2023年6月より直営店1~2店舗で試験運用を続けてきた「次世代AOS」も、2024年6月から直営店の一部より導入を開始し、FC店には年末までに全店導入を完了する予定となっている。従来の「AOS」と比べて業務処理スピードが格段に速くなるほか、入力ミスやコンプライアンス違反などの発生を防ぐ機能も実装しており、同システムの稼働によって業務効率も格段に向上するものと期待される。
b) 賃貸管理戸数の積み上げ
賃貸管理戸数については、2024年9月期も前期比で若干減少を見込んでいる。サブリース契約条件の見直し交渉を継続しており、一定程度の解約が発生するリスクを織り込んでいることや、M&Aによる新規取得を想定していないためだ。第2四半期まではほぼ想定の範囲内で解約が発生したものと見られる。ただ、一方で自力での賃貸管理戸数の積み上げに関してはあまり進んでいないようで、今後の課題となっている。M&Aについては現状、案件の持ち込みはあるものの価格が割高な水準のものが多く、当面は様子見方針としている。このため、今後も解約率の低減が重要になると見られる。不動産オーナーとのコミュニケーションを密に行い、要望などをヒアリングして解決につながるサービスを提供するなど地道な取り組みを進めていくことで顧客満足度の向上を図る。新規獲得については既存オーナーの追加取得物件や紹介物件などを確実に取り込み、管理戸数を積み上げていくことにしている。営業体制については現状の水準を維持する。弊社では、管理戸数1千戸当たりの営業利益は年間で20~30百万円程度になると試算しており、年間1千戸ペースで積み上げることができれば、20~30百万円の営業利益の増加要因となると予想している。
c) 借上社宅事業の育成
2021年9月期より本格的に開始した借上社宅事業については、提携社数を広げながら転貸サービス契約件数を伸ばし、2024年9月期以降も4割増とハイペースでの成長を目指す。借上社宅の業界最大手はリログループ<8876>の子会社(株)リロケーション・インターナショナルであり、2024年3月末のグループ管理戸数は約25.9万戸(前期比9.1%増)と増加基調が続いている。借上社宅管理事業の2024年3月期業績も売上収益で前期比11.6%増の28,917百万円、営業利益で同7.3%増の6,039百万円と増収増益が続いている。同社は後発となるものの業界全体が拡大を続けていることや、社宅斡旋では多くの顧客基盤を有していること、全国に1,000店舗を超えるFC加盟店舗数があり、これら加盟企業と協業していくことで同事業が収益柱の1つに育つ可能性は十分にあると弊社では見ている。管理業務手数料が550円/月(税込)と少額となるため、付帯商品・サービスを提供することで付加価値を高める戦略だ。
(2) Technology事業
Technology事業ではAPAMAN DXのさらなる推進拡大に取り組む。DXが遅れている不動産業界のなかで、同社はITを活用した先進的なサービスを積極的に活用することで事業を拡大してきた。具体的には、2006年に物件掲載から接客まで1台の端末でこなせる賃貸斡旋システム「AOS」を開発し仲介・斡旋業務の効率化を推進してきたほか、業界最大級のお部屋探しサイト「apamanshop.com」を立ち上げWebによる集客で先鞭をつけた。
2020年以降はAI技術を活用して適正な賃料を算出する「査定クラウド」や、IoT技術を活用したキーレスシステム「Selkeyクラウド」など顧客の利便性向上につながるサービスを相次いで開発・導入している。また、賃貸斡旋会社や賃貸管理会社の業務効率向上につながる各種サービスを統合したプラットフォーム「SKIPS※」を2021年より同社直営店やFC加盟店などで導入、利用を開始し、生産性向上につなげている(FC加盟店は通常のシステム利用料のみで利用可能)。また、「次世代AOS」についても順次導入を開始しており、2024年末までにFC加盟店すべての店舗に導入を完了する予定で、2025年以降に導入効果が顕在化するものと期待される。
※「SKIPS」は空室確認や内見予約、入居申込等をオンラインで可能とするクラウドサービス。2021年2月より運用を開始した。開発元はシステムソフトの子会社であるSS Technologies(株)で、同社はFC店舗のほか外部顧客への販売を行っている。
なお、FC店舗数はここ数年横ばい水準が続いている。同社の方針として、既存加盟店とのつながりを重視し新規加盟を積極的に取っていないことが要因となっている。オンライン化の進展で店舗形態も今後変わってくる可能性があり、こうした状況を見極めながら各加盟店で店舗戦略を検討しているものと思われる。同社は生産性向上に寄与するクラウドサービス「SKIPS」の提供や「次世代AOS」の導入により、これら加盟店の収益力強化を支援することにしている。
なお、新たにグループに加わったTEMPO NETWORKは、日本最大級の店舗賃貸斡旋件数を誇るACRE(株)と提携して展開する店舗斡旋・管理のフランチャイズ本部であり、FCサービスとしてテナント物件検索サイト「店舗ネットワーク」の運営や加盟店向けの各種クラウドサービスや研修サービス、情報提供サービスなどを行っている。2年ほど前から事業を開始し、まだ売上規模は小さいもののFC加盟店は約150店舗(アパマンショップFC店も一部加盟)で、北海道から沖縄までカバーしていることから、今後さらに増えていくものと予想される。アパマンショップでも店舗等のテナント物件は取り扱っていたが、テナント物件専門の運営会社をグループ化したことにより、今後店舗等のテナント物件の斡旋や管理についても今まで以上に強化していくものと予想され、今後の動向が注目される。
(3) 財務戦略
財務戦略としては、保有資産の圧縮を進めて資金効率を高めるなど、キャッシュ・フロー経営を継続することで、実質無借金経営(ネット有利子負債ゼロ)を目指す。不動産物件などの固定資産の整理についてはほぼ一巡したものと見られ、今後は営業投資有価証券(2024年9月期第2四半期末1,055百万円)のうち、IPOする企業が出てくれば売却して投資を回収することにしている。ここ数年のネット有利子負債の推移を見ると、新型コロナウイルス感染症拡大で資金需要が増した2021年9月期第2四半期末に前年同期比1,465百万円増加の13,633百万円と一時的に増加したものの、その後は順調に削減が進んでおり、2024年9月期第2四半期末は9,088百万円となっている。
同社はストック型ビジネスが売上総利益の約7割を占めていることから、営業キャッシュ・フローは現在の収益力で年間25億円程度を稼ぎ出す力があると見ている。これに対して設備投資額(直近5期間の実績で年平均13億円)や配当金3.5億円などキャッシュ・アウト分を考慮すれば、実質無借金経営を実現するまでに11年程度かかる計算だが、前述した成長戦略により収益を拡大することで前倒しするのは十分可能と弊社では見ている(M&Aなどで大型の資金需要が発生した場合を除く)。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲)
■未来展望
2. 增长策略
APAMAN<8889>将“房产×科技创造有价值的服务社会”做为愿景,以平台业务、科技业务为主轴,追求持续增长的战略。作为增长战略,主要包括提高租赁管理收益、获取租赁管理物业、扩大借上社宅等三个方面。此外,APAMAN还从构架工作室的 TEMPO NETWORK 中收购了新的店铺等租户物业专用搜索网站,并将其子公司化。它将由第三季度开始并纳入Q3合并财务报表(科技业务)。由于经营时间还不到2年,对业绩的影响是轻微的,但它似乎不仅在住宅领域,而且在店铺等租户物业领域的措施也在强化,因此未来的趋势将受到关注。
(1) 平台业务
平台业务中,采取DX推进业务效率的提升和客户服务品质的提高,以增强租赁管理和代理业务的收益能力,并通过促进与房地产业主的沟通、加强管理受托等措施,累加管理数量,推进租赁管理业务的收益扩大战略。此外,针对有巨大成长余地的借上社宅业务,APAMAN将投入人力资源,进一步追求销售增长。
a) 提高租赁管理和代理业务收益能力
作为增强租赁管理部门收益能力的措施,APAMAN计划通过提高高附加价值的租赁分割出契约比例,继续与不动产业主就不良物业的契约条件进行协商和契约内容的评估。如上所述,在协商过程中,虽然转换为租赁管理契约或解约,但利润面的负面影响几乎不存在,而且如果重视审查契约条件,它可以成为收益增加的因素。此外,通过提高租赁物业的占有率来提高收益性。租赁率每上升1%,将增加年销售总利润3亿日元左右,因此提高租赁率带来的利润改善潜力很大。目前的入住率在90%左右,但在2015年左右,它曾保持在95%左右,因此,APAMAN认为,采取通过公司管理物业代理来提高到同样水平的措施是可能的。公司管理物业代理不需要代理费,因此对代理收入的减少不会对利润产生影响。
另一方面,DX的推进是促进斡旋业务的收益能力增强的主要策略。APAMAN将通过扩大“APAMAN SHOP”店内的在线服务,提高引流率和成交率。同时,通过提高店铺员工的生产力来增加收益性。为了客户服务,APAMAN已先行建成了在线(即无需到店)取缔物业的从找寻到预约、内访、重要事项的说明、合约、钥匙交接等全部环节。未来,他们还将继续提高服务品质,以维护和提高吸引力。此外,也重视在店铺不忙的时段代理物业管理业务,推进店铺收益能力的提高。
自从2023年6月在1至2家直营店进行试点操作以来,APAMAN就一直在开展“下一代AOS”的尝试。从2024年6月开始,他们将在直营店的部分地区推出这一平台,并计划在FC商店中在年底之前全线引入。与“AOS”相比,“下一代AOS”的业务处理速度显著加快,而且增加了防止输入错误和合规问题等的发生功能。由于同一系统的运行,业务效率也得到了显著提高。
b) 加强租赁管理数量的累加
预计2024年9月季度,租赁管理房屋数量也将比上一季度略微减少。这是因为他们继续谈判租赁合同的修改条件,已考虑到解除合同的风险,并且不打算通过M&A获取新的房屋。到第2个季度,解约情况基本如预期。与此同时,他们似乎没有取得自己的租赁管理房屋数量,这是一个未来的挑战。目前的策略是维持现有的营销体系。我们估计,我们公司每1000个租赁单元的销售利润大约为2-3百万日元,如果每年以1000个租赁单元的速度增加,则有望增加2-3百万元的销售利润。
c)培养住房租赁业务
自2021年9月开展住房租赁业务以来,他们计划继续提高与附属公司的合作,并在2024年9月之前增加合同数量,以便快速增长。住房租赁的最大企业是Riro Group<8876>的子公司,即Riro Location International,集团管理的房屋数量在2024年3月底达到了约25.9万单元(上年同期增长9.1%)。 借赁物业管理业务在2024年3月期间的营业收入比去年同期增长11.6%,达到了28,917百万元。营业利润比去年同期增长了7.3%,达到了6,039百万日元,营收和利润都在增长。尽管该公司是后加入的,但由于整个行业一直在扩大,并且在宿舍交涉方面拥有大量客户基础,全国拥有超过1,000个加盟店,因此我们认为该业务具有增长为收入柱之一的可能性。该策略是增加附加值,因为管理业务手续费仅为每月550日元(含税)。
(2) Technology业务
技术业务将继续推进APAMAN DX。在不动产行业的DX推进缓慢情况下,该公司通过积极利用IT开展先进服务以扩大业务。具体来说,他们开发了AOH租赁互动系统,该系统从物业发布到接待客户全部可通过一个端设备来完成,推进了租赁业务的中介和受理的效率化,此外,他们还推出了最大的房间查找网站apamanshop.com,通过网络招揽先机。
自2020年以来,他们相继开发和引入了利用人工智能技术计算适当租金的“鉴定云”和利用物联网技术的无钥匙系统“Selkey云”等服务,这些服务可以提高客户的方便性。此外,该公司还整合了各种对租赁中介公司和租赁管理公司业务效率提高有益的服务,以推出平台SKIPS*。该平台于2021年在该公司的直营店,FC直营店等地推出和使用。FC加盟店只需支付正常的系统使用费即可使用。正在逐步开始导入“下一代AOH”,并计划在2024年底之前将所有的FC加盟店都导入。预计从2025年开始将有导入效益。
*SKIPS是一种云服务,可在线上确认空房情况,预约内观,提交入住申请等。于2021年2月启动。该服务的开发是由系统软件的子公司SS Technologies(株)开发的,在FC门店以外,他们还向外部客户销售。
此外,近年来FC加盟店数量一直处于平稳状态。该公司的方针是重视与现有加盟店的联系,不积极争取新的加盟店,这是造成此状况的原因。随着在线上化的发展,店铺形态也有可能会发生变化,同时他们正在考虑各个加盟店的店铺战略。该公司计划通过“SKIPS”这种云服务、推广“下一代AOH”的导入,支持加盟店的收益力强化。
此外,新加入集团的TEMPO NETWORK是促进店铺租赁和管理的特许经营总部,其与日本最大的房屋租赁数最多的ACRE(株)合作,管理约150家加盟店(包括Apaman Shop FC店铺)覆盖从北海道到冲绳,約束从营收规模来看,虽然颇为小巧,但由于加盟店的数量已达到了约150家,预计今后会进一步增加。虽然Apaman Shop也在处理店铺等租赁物业,但是因将租赁物业的经营公司归纳到了集团下,因此未来店铺等租赁物业的中介和管理方面的强化程度有望进一步加强,这也是注目的动向。
(3)财务策略
作为财务战略,通过压缩持有资产,提高资金效率,继续经营现金流,实现实质无借款经营(净有利息负债为零)。已经完成了固定资产如房地产等的整理工作,现在计划出售2024年9月第二季度末的经营投资有价证券(总额10.55亿元),以便在IPO时卖出并回收投资。从过去几年的净有利息负债变化趋势来看,虽然由于新冠疫情导致2021年9月第二季度末相对去年同期增加了1.46亿日元的资金需求,净有利息负债总额一度增加,但之后逐步削减,到2024年9月第二季度末为9.08亿日元。
由于同公司的存货型业务约占总销售利润的70%左右,因此认为运营现金流已具备年收益约25亿日元的能力。考虑到设备投资平均年支出额为13亿日元,股息和分红派息支出为3.5亿日元等现金支出项,实现实质无借款经营需要约11年的时间,但在前述增长战略的支持下,我们相信提前实现这一目标是完全可能的(除非发生大量资金需求,如M&A等情况)。
(撰写:FISCO客座分析师佐藤让)