■中長期の成長戦略
ハウスコム<3275>は中長期的な経営戦略として掲げた『4つの施策』である「事業領域拡大による収益構造の転換」「既存事業分野の競争力強化等」「店舗数増加による規模の拡大」「グループ経営を前進させるための内部体制の強化」を着実に推し進め、安定した収益基盤の確立・競争力の強化を実行するとともに、DX推進でビジネスモデルを変革し、アフターデジタルでの優位性を確立する。
1. 外部環境に左右されない収益構造を構築
コロナ禍によって、同社の収益構造が外部環境の影響を受けやすいこと、事業の成長性が店舗数の増加ペースに比例していることが課題として浮き彫りになったことから、DXを推進することで収益基盤の安定化に注力してきた。
従来、同社の主な収入源は各種手数料であったため、会計上の売上総利益率はほぼ100%で、限界利益率が非常に高いビジネスモデル(売り切り収入モデル)だった。そのため、事業環境が好転・悪化を繰り返すような局面では、業績が不安定になる傾向にあった。今後は、顧客との各接点において継続的にサービスを提供する「リテンション収入モデル」へ移行し、安定的な収益確保を図っていく。今後は、売上高に占めるストック収入の割合が高まり、外部環境の動向に左右されない収益構造になることが予想される。また、ストック収入の割合が増えることで利益率も高まっていくと弊社では見ている。
「リテンション収入モデル」の具体例として、2021年12月にリリースした「スマートシステムPLUS」という継続収入型サービスがある。
スマートシステムPLUSは自主管理家主※向けの継続収入型サービスであり、2020年にリリースされた「スマートシステム」への反響が大きかったことを受けて利便性をさらに高めたサービスである。家主は、1部屋1,650円の料金でスマート内見による空室募集から滞納保証・入居者サポート、退去立会まで各ステップにわたって充実したサポートを受けることができるほか、共用部の清掃や法定点検といったビル管理業務など適宜必要なサービスをシステムから簡単に発注できるサービスだ。同社にとっては加入部屋数に応じた定期収益、サービス利用状況に応じた追加収益を安定して得ることができるサービスである。
※不動産管理会社に委託せずに自ら所有物件を管理する家主のこと。
同社の強みの1つとして自主管理家主との太いパイプを挙げることができる。直近3年で自主管理家主物件を仲介した家主数が3.4万名であることからもそのことが窺える。自主管理家主の開拓余地はまだまだ大きく、スマートシステムPLUSの伸び代も大きいと言えるだろう。新規に自主管理家主を獲得することにより、同社の売上に占めるストック収入の割合が高まっていくと弊社では考えている。
2. DX推進によるビジネスモデルの変革とアフターデジタルに向けたノウハウの蓄積
今後、DX化は賃貸業界においても進んでいき「業界の壁が崩壊」し、「体験が軸になる」と言われている。そのような業界環境変遷のなかで同社は「データを制する者が未来を制す」という考えのもと、DXを活用したビジネスモデルの変革を積極的に推進している。同社のこのような未来に向けたDX戦略の取り組みが評価され、2022年3月には「DX認定事業者」の認定を取得した。
同社はDXによるビジネスモデルの変革として、データと統計手法を駆使した顧客への物件情報の提供に向けた準備を着実に進めている。具体的には、データを活用した顧客ニーズによりマッチした情報の提供や、顧客自身も気付いていなかった潜在的なニーズを顕在化し、顧客納得度の高い情報の提供を目指している。これらの取り組みによって顧客は従来よりも購買意欲(賃貸契約を結ぶことに対する意欲)の高い状態で来店することが想定され、成約率の向上が期待できる。
また、社内の活動に対しても積極的にITを活用しており、コスト効率や生産性の向上を実現している。例えば、各ポータルサイト(SUUMOなどの物件情報を一覧できるサイトのこと)のデータと同社来店以降のデータを組み合わせることで、顧客ニーズの高いエリアを選定したうえで、成約率が高いことが見込まれるエリアに効率的に物件情報を掲載し、広告宣伝費の効率化を実現している。さらに、事務処理のRPA・ペーパーレス化、オンライン内見、IT重説(重要事項説明をオンライン上で行うこと)などの各種施策によって従業員1人当たりの生産性も向上している状況だ。
さらに、同社ではコア事業の業務効率向上のため、2025年3月期はさらなるDX化を進める計画である。具体的には、顧客からの問い合わせなど一部の接客対応にAIを活用したり、不動産賃貸契約書をこれまでの紙から電子媒体へ移行する。これらにより『4つの施策』で掲げる「事業領域の拡大及び競争力の強化等による成長の加速」を図っていく。特に、書面媒体をできる限り省略して電子化を進めることで相当な業務の効率化につながるため、同社では電子契約を進めていく考えだ。
3. 店舗数増加による規模の拡大と売買仲介への参入
2023年3月期において、売買事業への参入に向けた基盤整備は順調に進んだ。店舗数に関しては2024年3月末時点で240店舗(ハウスコム直営店197店舗、ハウスコムFC1店舗、クラスモFC42店舗)であり、ハウスコム直営店は2022年3月末の206店舗をピークに2023年3月末は203店舗、2024年3月末は197店舗へと減少しているが、シーアールエヌの子会社化によりグループ全体の店舗数は拡大している。同社では従来、店舗数増加による規模の拡大を重要課題の1つとしていたが、2023年3月期からその方針を軌道修正しており、1店舗当たりの収益性の向上と、従業員1人当たり売上高の拡大など、より収益性に重点を置く戦略に転換した。DX化の進展などによる効率化に伴い、1店舗当たりの従業員数が減少しても収益性を確保している。また、同社では収益成長オプションの1つとして、不動産管理事業にも進出している。2024年3月期時点での収益貢献は限定的なものの、同社では2024年3月期に1,400室から2025年3月期には3,000室へと管理対象室数の増加を計画している。このように、これまで不動産賃貸仲介において培ってきた家主や管理会社とのリレーションを生かし、不動産売買、不動産管理、フランチャイズ経営の強化など、多面的に周辺事業を強化することで事業規模の拡大を進める考えだ。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 永岡宏樹)
中长期的增长战略
Housecom<3275>正在稳步推进其确定的中长期经营战略“四项举措”:通过扩大业务领域实现收入结构的转型,增强现有业务领域的竞争力,通过增加店铺数量来扩大规模,以及加强内部体制以推动集团管理,以确立稳定的收入基础和增强竞争力,推进DX改革业务模式,确立在数字后服务中的优势。
1. 建立不受外部环境影响的收入结构
由于新冠疫情影响,该公司的收入结构容易受到外部环境的影响,业务的增长速度仅与店铺数量的增加有关。因此,通过推进DX来注重稳定收入基础的建立。
由于公司的主要收入源是各种手续费,因此会计上销售总利润率几乎达到百分之百,是一种具有非常高利润率的业务模式(即售出收入模式)。因此,当业务环境出现好转或恶化的情况时,业绩往往趋于不稳定。未来,公司将转向提供持续服务的“维系收入模型”,以确保稳定的收入。预计未来,库存收入在营业收入中所占比例将增加,形成不受外部环境影响的收入结构。此外,我们公司认为随着库存收入比例的增加,利润率也将提高。
作为“维系收入模型”的具体例子,公司于2021年12月推出了基于持续收入的“Smart System PLUS”服务。
Smart System PLUS是一项面向业主的持续收入型服务,该服务的便利性得到了2020年推出的Smart System的关注度。业主可以按照每间房1650日元的费用获得智能内视图并从空租采集服务到逾期保证、租户支持和退房服务等每个步骤中获得充分的支持,共用部分的清扫和大楼管理等必要的服务也可以从系统中轻松地订购。对该公司而言,该服务可稳定地获得验收房间数的定期收入和在使用服务时获得的额外收入。
业主指不通过代理公司而是自己管理房产的人。
该公司可以列举与业主的重要关系作为其优势。根据近3年的数据,该公司介绍并管理自主管理的物业数量达到了3.4万个,可以看出这一点。该公司认为获得新的自主管理业主将增加库存收入在公司销售中的比例。
2. 推进DX改革并为数字后时代积累经验
未来,在租赁行业中,DX变革也将得到推广,“行业门槛将崩溃”并且“体验将成为中心”。在这种行业环境变化中,该公司在“控制数据者才能控制未来”的思想指导下,积极推进DX改革业务模式的变革。鉴于该公司对DX战略的努力,该公司于2022年3月获得了“DX认证企业”的认证。
该公司正在利用数据和统计方法,积极推进向客户提供物业信息的准备工作。具体而言,公司旨在通过利用数据来提供与客户需求匹配的信息和挖掘潜在的需求并提供客户满意度更高的信息。通过这些措施,客户预计可以在比以前更容易购买(对签订租赁合同的意愿更强烈)的情况下访问店铺,并期望提高达成率。
另外,公司积极利用IT来支持内部活动,实现成本效益和生产力的提升。例如,通过组合各个门户网站(例如SUUMO等可以列出房产信息的网站)的数据和公司自来店后的数据,可以有效地在选定高客户需求的地区并且预期有较高的成交率前进行物业信息的发布,从而实现广告宣传费用的效率化。此外,公司通过各种措施,如RPA、无纸化办公、在线内查等,提高了每个员工的生产力。
此外,该公司计划在2025年3月期进一步推进数字化以提高核心业务的效率。具体而言,公司将利用人工智能支持顾客咨询等某些接待服务,并将不动产租赁协议从纸质媒体转移到电子媒体。通过这些措施,公司将致力于通过“四个措施”来扩大业务领域、增强竞争力、加速增长。特别地,由于将书面媒体尽可能省略并推进电子化可以大大提高效率,因此该公司计划推进电子合同。
3. 扩大规模和涉足不动产中介业务的门店数量增加
2023年3月期间,向房地产买卖业务参与迈出了跨足的基础。截至2024年3月底,门店数量为240家(House Com直营店197家、House Comb FC店1家、Classmo FC店42家), House Com直营店数量从2022年3月底的206家峰值下降至2023年3月底的203家及2024年3月底的197家,但由于子公司Cennrn的组成,整个集团的门店数量有所扩大。虽然该公司一直将扩大门店数量作为重要任务之一,但自2023年3月期以来,该公司已调整其方针,将重点放在提高每家店面的盈利能力、增加每个员工的营业额等盈利性更强的战略上。随着数字化推进等措施的推进,即使每家店铺的员工数量减少,该公司也能确保利润。此外,该公司进入了不动产管理业务作为收益增长的一个选项。虽然在2024年3月期时的收益贡献有限,但该公司计划在2024年3月期从1400个房间增加到2025年3月期管理的3000个房间。通过借鉴过去在不动产租赁中所积累的业主、管理公司等关系,该公司将通过多面周边业务的增强,包括不动产买卖、不动产管理、特许经营经营等,以扩大业务规模。
2023年3月期,在进入买卖业务方面的基本措施顺利推进。截至2024年3月底,店铺数量为240家(House Com直营店197家、House Com FC店1家、Classmo FC店42家),其中House Com直营店数从2022年3月底的206家峰值下降至2023年3月底的203家,2024年3月底的197家,但由于子公司Cernn的组合,集团整体店铺数量有所增加。该公司一直将扩大店铺数量视为重要任务之一,但自2023年3月期起,该公司已调整其方针,将重点放在提高每家店面的盈利能力、增加每个员工的营业额等盈利性更强的战略上。随着数字化推进等措施的推进,即使每家店面的员工数量减少,该公司也能保证利润。此外,该公司进入了不动产管理业务作为收益增长的一个选项。虽然在2024年3月期时的收益贡献有限,但该公司计划在2024年3月期从1400个房间增加到2025年3月期管理的3000个房间。通过过去在不动产租赁业务中所积累的家主、管理公司等关系,该公司将扩大周边业务,包括不动产买卖、不动产管理、特许经营等各方面的业务。
(作者:FISCO客员分析师永冈宏树)