■フェイスネットワーク＜3489＞の事業概要
1. 不動産投資支援事業
不動産投資支援事業では、不動産投資用の新築一棟RCマンション、不動産小口化商品の企画・開発・販売を行っている。
新築一棟RCマンションでは、自社ブランドである「GranDuo」シリーズにおいて、「GranDuo」「THE GRANDUO」を展開している。独自設計でプロジェクトごとにコンセプトを設定しており、そのコンセプトがデザインや間取り等に落とし込まれることで付加価値が付き、ほかの賃貸物件との差別化を実現している。また、RC物件は寿命が長く優れた耐震性を持つという特徴から、長期的な運用を考えるオーナーにとっては安定した投資事業の運用を可能にし、入居者にとっても「安心できる住まい」として選ばれる物件となっている。「GranDuo」は、安全性・機能性・デザイン性を高い次元で融合させており、好立地に開発することでオーナーにとって長期的に安定した収益が見込める商品となっている。一方、「THE GRANDUO」は、同社が手掛ける高級賃貸レジデンスとして、邸宅の設計に実績のある建築家を採用し、「新しい暮らし・新しい価値」を提供している。
同社のエリア戦略として、東京都の「城南3区」（世田谷区・目黒区・渋谷区）に特化している。このエリアは都心へのアクセスが便利で、豊かな緑が多く、住環境も整えられており、「住みたい街」の上位にランクされる人気エリアで、通年の賃貸入居需要が多く、賃料相場も高いため長期安定的な収益性を実現できる立地として不動産投資用の物件開発に適していると言えよう。2024年3月期末時点では、開発物件数276棟のうち206棟（74.6%）を城南3区で開発しており、ターゲットエリアを絞り実績を積み上げることでより有益な土地情報を迅速に獲得している。毎月400件を超える非公開の土地情報の中から収益性の高い物件を厳選し、迅速にプランニングと工事原価を算出して販売先に提案し、プロジェクトとして成立させている。土地情報が広く迅速に集まるのは城南3区における同社の開発実績が業界で認知されているからであり、収益性を最大化できるプランを迅速に作成・提案ができるのは、同社が自社設計チームを有しているからである。すなわち、同社の強みによって、投資効率が高い土地を素早く判断し、継続的に適正な価格で優良物件の仕入れを行えるのである。また、城南3区は建築規制が厳しいため設計・プランニングが難しいという立地特性があるが、同社は同地域を中心に250棟を超える物件を開発してきた企画力とノウハウを蓄積しているので、厳しい建築条件や様々な土地形状においても収益を最大化できるボリュームプランを設計・施工できている。
不動産小口化商品では、不動産特定共同事業法を活用して「GrandFunding（グランファンディング）」を展開している。これは、一棟の不動産を小口化し、1口100万円単位・5口500万円から、任意組合型スキームで共有持分として投資することが可能な商品である。一棟マンションを小口化して共同持分で所有できるため、投資家の資産状況に応じた投資が可能となる。今後も需要の拡大が見込まれる相続対策市場を見据え、商品展開の拡充を推進していく。
2. 不動産マネジメント事業
不動産マネジメント事業は、不動産オーナー及び同社が保有する不動産を管理・運営（入居者募集、入退去更新手続、賃貸借条件の交渉窓口、クレーム対応、入金管理、資産価値向上のための施策立案・実践、メンテナンス、所有者向け送金、所有者向けレポート作成など）するPM事業を行っている。収益は受託管理手数料と、販売物件を在庫として保有している期間の家賃収入である。管理運営受託戸数の積み上げによってストック型収益となる。
入居者募集については自社の賃貸仲介業務を担う「3区miraie（ミライエ）」で行っている。自社の賃貸物件を専門に扱うことで、入居希望者に城南3区や物件の魅力をより深くアピールできるため、不動産オーナーにとって物件の収益性を高めることにつながっている。
3. 特徴・強み
同社には、土地の仕入から設計・施工・賃貸募集・物件管理・一棟販売まですべてを一括して管理する「ワンストップサービス」を提供し、特に自社で設計・施工するという強みがある。この「ワンストップサービス」によって、中間コストの削減が可能となっている。これは不動産オーナーの利益にもつながるため、不動産オーナーに高く評価されており、結果として仕入用土地情報を得やすくなり、多数のリピート受注・販売につながっているようだ。
4. 販売件数と受注実績
不動産投資支援事業の過去5期間の販売件数と受注実績の推移を見ると、受注高・受注残高は期ズレなどによって変動する場合があるものの、足元の開発状況は順調であり、43プロジェクトが進行中（世田谷30、目黒4、渋谷2、その他7）である。
5. 管理戸数と入居率
不動産マネジメント事業の過去5期間の管理戸数と入居率の推移については、販売物件数の積み上げに伴って管理戸数は堅調に増加し、入居率も90%台後半という高い水準で安定して推移している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■Face Network＜3489＞业务概要
1.房地产投资支援业务
房地产投资支援业务包括用于房地产投资的新建RC公寓以及房地产细分化商品的策划、开发和销售。
新建RC公寓内，公司采用自己的品牌“GranDuo”系列，推出了“GranDuo”和“THE GRANDUO”。针对每个项目设定独特的设计概念，将概念融入到设计和房型等中，从而提高附加值，实现与其他出租房产的差异化。另外，由于RC物业具有寿命长、耐震性好的特点，可为考虑长期运营的业主提供稳定的投资业务运营，也成为租户选择的“安心住所”。“GranDuo”将安全性、功能性和设计性高度融合，通过在优越地段开发，成为业主长期稳定收益的商品。然而，“THE GRANDUO”作为同社的高档出租公寓，采用具有建筑家设计经验的宅邸设计，提供“新的生活，新的价值”。
作为该公司的区域战略，它专注于东京的“城南3区”（世田谷区、目黒区、涩谷区）。这个区域交通便利、绿化丰富、住宅环境良好，是受到普遍欢迎的人气地区，全年都有大量的租赁需求，并且租金水平也很高，因此非常适合用于房地产投资房产的开发，可以实现长期稳定的收益性。截至2024年3月期末，他们在276个开发项目中有206个项目（74.6%）专注于城南3区的开发，通过限定目标区域来积累业绩，迅速获得更有益的土地信息。每月从超过400个非公开土地信息中选择高收益物件，快速计算出规划和工程成本，提出建议给销售对象，并将其作为一个项目实现。城南3区是收集土地信息的广泛领域，因为该公司在该地区的开发业绩得到业界的认可。该公司拥有自己的设计团队，可通过其优势迅速判断投资效率高的土地，并持续以合适的价格收购优质物业。此外，由于城南3区的建筑规制很严格，设计和规划困难，该公司积累了企划力量和诀窍，涉及250多座物业的开发，可以在严格的建筑条件和各种土地形态下设计出实现最大收益的规模计划。
对于房地产细分化商品，它利用房地产特定共同事业法推出了“GrandFunding”（GranFunding）。这个商品可以将一栋不动产分割成小块，并以1百万日元单元或5个500万日元的任意组合方式投资于共有持份计划中。由于可以把一栋公寓分割成小份额共同持有，因此可以根据投资者的资产状况进行投资。考虑到需求的扩大，预计未来将推进商品的扩展。
2. 不动产管理事业
不动产管理业务旨在管理和运营不动产所有权人及同社拥有的不动产（租户募集、租赁更新手续、租赁条件协商窗口、投诉处理、存款管理、为提高资产价值制定和实施措施、维护、向所有权人汇款和向所有权人提交报告等）的PM业务。收益包括受托管理手续费和保有销售物业的租金收入。通过累积管理委托协议数来实现存量收入。
自己的出租房物业中介业务“3区miraie”负责租户募集。通过专门处理自己的出租房物业，为希望入住者深入介绍城南3区和物业的魅力，从而提高不动产所有权人的物业收益。
3. 特点、优势
该公司提供从土地采购到设计、施工、租赁招募、物业管理、整栋销售的一站式服务，特别是具有自己设计和施工的优势。这种“一站式服务”可降低中间成本。这对于房地产业主也是有利的，因为它得到了房地产业主的高度评价，最终获得了更容易获得采购用土地信息、大量的重复订单和销售机会。
4.销售情况和订单记录
不动产投资支援事业过去5个期间的销售数量和订单记录趋势表明，虽然订单额和订单余额也会因各种原因而波动，但当前的开发情况很顺利，共有43个项目正在进行中（30个在世田谷区，4个在目黑区，2个在涉谷区，7个在其他地区）。
5.管理房屋单位数和入住率
不动产管理事业过去5个期间的管理房屋单位数和入住率的趋势表明，随着销售房屋单位数的增加，管理房屋单位数稳步增加，入住率也保持在90%以上的高水平稳定。
（撰写者：富士客座分析师茂木稜司）
