■ＦＪネクストホールディングス＜8935＞の業績推移
1. 過去の業績推移
過去の業績を振り返ると、首都圏における資産運用型マンションに対する賃貸需要、購入需要の拡大に支えられて業績は総じて順調に推移してきたと言える。2009年3月期にリーマン・ショックに伴う景気後退の影響で業績のボトムを迎えたものの、同社は仕入高を追わずに採算性に合った仕入れを継続するという方針の下、堅実な物件開発を進めたことで、大きな痛手を被った不動産業界においては比較的軽微な落ち込みで乗り切り、その後は景気回復とともに順調に業績を拡大してきた。2016年3月期以降は大幅な増収増益を続けており、売上高は2020年3月期まで5年連続で過去最高を更新した。2021年3月期はコロナ禍の影響により一旦後退したものの、翌2022年3月期にV字回復すると、2024年3月期の売上高は初めて1,000億円を突破し、社歴を重ねながらも、同社がまだまだ成長過程にあることを示している。
財務面では、業績の拡大に伴って有利子負債残高も増えてきたが、内部留保の積み増しなどにより自己資本比率も高い水準を維持しており、財務基盤の安定性に懸念はない。
なお、同社がリーマン・ショックに伴う厳しい業界環境を比較的スムーズに乗り切れたのは、厳選された好立地を含め、収益還元法による採算性を重視した「ガーラ」ブランドの資産価値の高さ、並びに同社の財務基盤の安定性によるものと言える。
2. 2024年3月期の業績概要
2024年3月期の業績は、売上高が前期比18.6%増の100,405百万円、営業利益が同14.3%増の9,431百万円、経常利益が同14.8%増の9,434百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同14.8%増の6,453百万円と計画を上回る大幅な増収増益となり、売上高は初めて1,000億円を突破した。
売上高は、「不動産開発事業」「不動産管理事業」「建設事業」がそれぞれ伸長した。特に、主力の「不動産開発事業」におけるマンション販売戸数は2,770戸（前期比209戸増）となり、中古マンション販売を含めて過去最高水準を更新した。国内経済が緩やかに回復する一方、施工費や用地価格の高騰が続くなかで、資産運用型マンションに対する需要は根強く、平均販売価格についても新築・中古ともに前期を上回ることができた。売上高が計画を上回ったのも販売戸数の上振れ（計画比270戸増）が主因であり、主に中古マンション販売によるものである。また、「不動産管理事業」も賃貸管理戸数の積み上げにより順調に拡大したほか、「建設事業」はマンション建設及び大規模修繕工事等の完成工事件数増加により大幅な増収を記録した。一方、唯一微減収となった「旅館事業」については、前期において国が実施した観光需要喚起策等に伴う特需の反動減により稼働率が若干低下した。
利益面でも、工事原価の上昇に加え、中古マンション販売の構成比の高まりが粗利益率の低下要因となったものの、増収による収益の底上げや費用の抑制により計画を上回る増益を確保することができた。
今後の業績の伸びに影響するたな卸資産（パイプライン）の状況については、販売用不動産（完成マンション）及び仕掛販売用不動産（開発用地及び開発中のマンション）の残高はどちらも前期末を上回っており、厳しい仕入れ環境にあるなかでも採算性を重視した仕入れの継続により、パイプラインもしっかりと確保されている。
財政状態については、前述のとおり、たな卸資産が増加したことから総資産は前期末比7.1%増の95,281百万円となった。一方、自己資本も内部留保の積み増しにより同8.0%増の68,031百万円に増加したことから、自己資本比率は71.4%（前期末は70.9%）に上昇した。一方、有利子負債は同5.3%減の12,753百万円に減少し、有利子負債依存度※は13.4%（前期末は15.1%）に低下した。資本効率を示すROEは9.8%（前期末は9.2%）に改善しており、同社の財務内容は総じて良化している。
※有利子負債残高÷（負債合計＋純資産）で算出。
3. 2025年3月期の業績予想
2025年3月期の業績予想について同社は、売上高を前期比2.6%増の103,000百万円、営業利益を同20.5%減の7,500百万円、経常利益を同20.5%減の7,500百万円、親会社株主に帰属する当期純利益を同22.5%減の5,000百万円と増収ながら減益を見込んでいる。
引き続き、「不動産開発事業」の伸びと「不動産管理事業」の積み上げが増収に寄与する。「不動産開発事業」における販売戸数は2,900戸（前期比130戸増）を見込んでいる。ただ、増収率が緩やかな水準にとどまるのは、前期に大幅増収を記録した「建設事業」の反動減による影響と見られる。
一方、利益面で減益となるのは、各セグメントにおける原材料価格の上昇及び「不動産開発事業」での中古マンション販売比率の高まりが理由であり、営業利益率は7.3%（前期は9.4%）に低下する見通しである。
弊社でも、先行き不透明感のある金融環境や物価動向などの影響には注意が必要であるものの、首都圏における賃貸需要が底堅く推移していることや中古マンションを含めて購入需要が根強いこと、パイプラインを確保できていることなどから、売上高予想の達成は十分に可能であると見ている。また、減益予想となっている利益面でも、原材料価格の上昇などを保守的に織り込んだ水準と見ている。したがって、前期同様、好調な中古マンション販売が想定以上に増えることにより業績が上振れする可能性にも注意が必要である。引き続き、2025年3月期以降の業績の伸びにつながるパイプラインの状況のほか、他社との業務提携を含む、将来を見据えた取り組みにも注目したい。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
■FJ Next Holdings的业绩趋势＜8935＞
1。过去的业绩趋势
回顾过去的表现，可以说，在东京都市区租金需求和资产管理公寓购买需求扩大的支持下，业务表现总体稳定。尽管受与雷曼冲击相关的经济衰退的影响，经营业绩在2009/3财年触底，但该公司在不追逐收购价格的情况下持续购买与盈利能力相匹配的政策，继续稳步开发房地产，因此在遭受重大痛苦的房地产行业相对较小的下降中幸存下来，此后，业务业绩随着经济复苏而稳步增长。自截至2016/3财年以来，销售额和利润持续大幅增长，在截至2020/3财年之前，销售额连续5年创下历史新高。尽管受到 COVID-19 疫情的影响，截至2021/3财年的销售额暂时减弱，但截至2024/3财年的销售额首次超过1000亿日元，而截至2024/3财年的下一个财年超过了1000亿日元，这表明尽管公司历史重演，但公司仍处于增长过程中。
在财务方面，随着经营业绩的扩大，计息债务余额也有所增加，但由于内部储备的积累等，权益比率也保持在较高水平，不存在对财务基础稳定性的担忧。
此外，可以说，公司之所以能够相对顺利地克服与雷曼冲击相关的严峻行业环境，是因为 “Gala” 品牌的高资产价值，该品牌强调根据《利润回报法》的盈利能力，包括精心挑选的有利地点，以及公司财务基础的稳定。
2。截至 2024 年 3 月 31 日的财政年度的财务摘要
截至2024/3财年的财务业绩显示，销售额和利润大幅超过计划，销售额较上一财年增长18.6％，达到1004.05亿日元，营业利润增长14.3％，至94.31亿日元，普通利润增长14.8％，归属于母公司股东的净收入增长14.8％，至64.53亿日元，超出计划，销售额首次突破1000亿日元。
在销售方面，“房地产开发业务”，“房地产管理业务” 和 “建筑业务” 分别增长。特别是，主要 “房地产开发业务” 中出售的公寓单元数量为2770套（与上一财年相比增加了209套），创下历史新高，包括二手公寓的销售。尽管随着建筑成本和土地价格的持续上涨，国内经济温和复苏，但对资产管理公寓的需求强劲，新建和二手建筑的平均销售价格得以超过上一财年。销售额超过计划的主要原因是销售单位数量的增加（与计划相比增加了270套），这主要是由于二手公寓的销售。此外，由于租赁管理单位的积累，“房地产管理业务” 也稳步扩大，“建筑业务” 的销售额大幅增长，这是由于公寓建设和大规模维修工作等已完成建筑案例数量的增加。同时，对于销售额唯一略有下降的 “日式旅馆业务”，由于与该国在上一财年实施的旅游需求刺激措施等相关的特殊需求下降，入住率略有下降。
在利润方面，除了建筑成本的上升外，二手公寓销售构成比率的增加是毛利率下降的一个因素，但是由于销售的增加和成本的抑制，有可能确保利润的增长超过计划。
关于将影响未来经营业绩增长的批发资产（管道）的状况，待售房地产（已建成的公寓）和在售房地产（开发用地和在建公寓）的余额均高于上一财年年末，并且通过持续购买也牢固地保障了管道，即使在艰难的购买环境中也强调盈利能力。
至于财务状况，如上所述，由于库存资产的增加，总资产较上一财年末增长了7.1％，达到952.81亿日元。同时，由于内部储备的积累，权益资本也比同期增长了8.0％，达到680.31亿日元，因此权益比率升至71.4％（上一财年末为70.9％）。同时，有息债务较同期下降了5.3％，至127.53亿日元，计息债务依赖*降至13.4％（上一财年末为15.1％）。表明资本效率的投资回报率已提高至9.8％（上一财年末为9.2％），公司的财务细节总体上有所改善。
*按计息债务余额 ÷（总债务+净资产）计算。
3.截至2025年3月31日的财年收益预测
关于截至2025/3财年的收益预测，该公司预计销售额将比上一财年增长2.6％，至10.3亿日元，营业利润下降20.5％至75亿日元，普通利润下降20.5％至75亿日元，归属于母公司股东的净收益将下降22.5％，至50亿日元，同时销售额增加。
“房地产开发业务” 的持续增长和 “房地产管理业务” 的积累将有助于销售额的增长。“房地产开发业务” 的销售单位数量预计为2,900套（与上一财年相比增加了130套）。但是，销售额增长率保持在适度水平这一事实被视为 “建筑业务” 反应下降的影响，该业务在上一财年的销售额急剧增长。
同时，利润下降是由于每个细分市场的原材料价格上涨以及 “房地产开发业务” 中二手公寓销售比率的增加，营业利润率预计将降至7.3％（上一财年的9.4％）。
即使在我们公司，尽管有必要注意不确定的财务环境和价格趋势等的影响，但我们认为，由于大都市区的租金需求保持稳定，包括二手公寓在内的购买需求强劲，并且管道已得到保障，因此很有可能实现销售预测。此外，就预计将下降的利润而言，保守地将其视为包括原材料价格上涨等在内的水平。因此，与上一财年一样，有必要注意由于强劲的二手公寓销售增长超过预期，经营业绩可能有所改善。我想继续关注在截至2025/3财年之后导致业务业绩增长的管道情况，以及前瞻性举措，包括与其他公司的业务联盟。
（由 FISCO 客座分析师柴田郁夫撰写）
