■ＦＪネクストホールディングス＜8935＞の業界環境
1. 販売環境
首都圏投資用マンションの供給戸数は、1990年代後半から2000年代前半にかけて順調に拡大したものの、2008年に地価の高騰やリーマン・ショックの影響などにより事業者の倒産や撤退が相次いだことから減少傾向をたどった。2010年に底を打つと、以降は単身世帯数の増加や人口の都心回帰※などを背景とした首都圏の賃貸需要の拡大、低金利の継続や将来の年金受給の不安のほか、相続税対策（基礎控除の引下げなど）という新たなニーズも出てきた。近年では、物件価格上昇などによりマンション業界全体が調整局面を迎えるなかでも、個人からの底堅い購入需要に支えられて堅調に推移している。特に将来に向けた資産運用手段として、株式や投資信託、債券などと比べ、節税効果や保険機能が期待できるほか、キャッシュ・フローが安定していることや実物資産投資への安心感も背景として考えられる。近年においては、1口1万円からの投資が可能で手軽に始められる小口化商品により若年層の投資機会が創出され、不動産投資の裾野が広がっている。
※総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」（2023年7月発表）によると、都道府県別の社会増減数（＝転入者数－転出者数（外国人を除く））を見ると、1位から4位までを1都3県の首都圏が独占しており、コロナ禍においても同社の供給エリアが上位を占める状況に変化はない。また同社資料より、東京都総務局統計部による東京都将来推計人口指数は、国内人口が減少するなかでも、東京都中心部（23区）の人口は2045年まで単身世帯を中心に増え続け、その後は横ばいから緩やかに減少するとの見方をしている。
2. 仕入開発環境
仕入開発面では土地仕入価格や建築費の高止まりが続いていることから、収益性の見極めが一層重要となっており、土地仕入れの結果が業績を左右する可能性が高まっている。同社は、信用力、財務力、豊富な情報力を生かし、設立以来一貫した採算性重視の仕入活動を行う方針としている。
3. 競合環境
同業者は投資用マンションの専業業者がほとんどであり、比較的規模が小さいところが多い業界構造となっている。そのなかで同社は、首都圏投資用マンション供給戸数で常にトップクラスの販売実績となっている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
■FJ Next Holdings的行业环境＜8935＞
1。销售环境
尽管从20世纪90年代后半期到21世纪初，大都市区投资公寓的供应单位数量稳步增长，但由于土地价格飙升和2008年雷曼冲击的影响，企业连续破产和撤出，其数量呈下降趋势。在2010年触底时，除了在单身家庭数量增加和人口返回市中心等背景下单身家庭数量增加和首都圈租金需求扩大之外，持续的低利率和对未来养老金支付的担忧外，遗产税措施（减少基本扣除额等）等新需求也随之出现。近年来，尽管由于房地产价格上涨等，整个公寓行业已进入调整阶段，但在个人强劲的购买需求的支持下，它一直保持稳定。特别是，作为未来资产管理的一种手段，与股票、共同基金、债券等相比，节税效果和保险功能是可以预期的，现金流稳定和实物资产投资的安全感也可以作为背景。近年来，通过小型产品为年轻人创造了投资机会，这些产品可以从每单位10,000日元起进行投资，并且可以轻松启动，房地产投资的基础正在扩大。
*根据总务省的 “基于居民基本登记册的人口、人口统计和家庭数量”（2023/7年公布），在按都道府县分列的社会增减数量（=迁入人数-迁出人数（不包括外国人））时，1个大都市区和3个都道府县的首都圈占主导地位，情况没有变化即使在 COVID-19 疫情期间，公司的供应区域仍占据首位。此外，根据该公司的数据，东京总务局统计部发布的东京未来预计人口指数显示，即使国内人口减少，东京中部（23区）的人口在2045年之前将继续以单身家庭为主的增长，然后从持平缓下降到中等。
2。购买和开发环境
由于购买和开发方面的土地购买价格和建筑成本仍然居高不下，因此确定盈利能力变得更加重要，土地购买结果影响业务业绩的可能性也越来越大。该公司利用其信誉、财务实力和丰富的信息能力，自成立以来一直奉行以盈利为重点的持续采购活动的政策。
3. 竞争环境
大多数相同的交易者都专门从事投资公寓，这是一个行业结构，其中有许多地方的规模相对较小。其中，就东京都市区提供的投资公寓数量而言，该公司一直保持着一流的销售记录。
（由 FISCO 客座分析师柴田郁夫撰写）
