■ミガロホールディングス＜5535＞の業績動向
1. 2024年3月期の業績概要
2024年3月期は、売上高42,672百万円（前期比14.5%増）、営業利益2,500百万円（同14.4%減）、経常利益2,042百万円（同18.9%減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,112百万円（同29.4%減）となった。売上高は、DX推進事業の新規受注拡大による大幅な成長と、DX不動産事業の販売数が順調に伸びたことにより、初めて400億円を超えた。特に、DX推進事業は3年で売上高が0から26億円となり高い成長率を維持している。営業利益は、DX不動産事業における建築費の高騰の影響があったものの、一定の価格転嫁を行い、販売価格は上昇。中古物件販売が増加したことで、利益率は下がったものの、想定どおりの着地となった。売上高と営業利益は、当初想定していた業績予想を達成した。経常利益は、好調な販売状況への対応として物件を意図的に積み上げており、その資金調達コストが先行投資的に発生したことで若干の未達、親会社株主に帰属する当期純利益は、グループ外のスタートアップ投資の投資有価証券評価損を計上したことにより未達となった。
DX不動産会員数は順調に増加し、ミガログループDX不動産経済圏は順調に拡大している。また、AKIコマースとアソシアプロパティを子会社化したことにより、賃貸管理戸数は大幅に拡大した。「FreeiD」のマンション導入棟数は、大手デベロッパーの導入もあり、前期の33棟から86棟と大幅に増加した。
2. セグメント別の事業動向
(1) DX推進事業
DX推進事業は、売上高2,629百万円（前期比46.1%増）、セグメント損失101百万円（前期は51百万円の利益）となった。顔認証プラットフォーム「FreeiD」の大手デベロッパーへの導入と、クラウドインテグレーション・システム開発の新規案件獲得により、売上高は大幅に伸長した。しかし、積極的なM&Aや人材採用、その他の先行投資が継続された結果、営業損失となった。M&Aでは、同事業を注力領域として成長を加速させるべく、2023年4月にリゾルバを、2024年3月にオムニサイエンスを、それぞれ連結子会社化した。
成長ドライバーである「FreeiD」の2024年3月期末の累計ユーザー数は19,004人（前期末は5,468人）と前期末比で約3.5倍、累計ソリューション数（導入デバイス数）は2,422個（前期末は1,620個）と前期末比で約1.5倍となった。また、SI稼働案件数も順調に増加しており、2024年3月期は202件（前期比15件増）であった。連結子会社は様々なリーディングカンパニーをクライアントとして持つが、不動産事業会社ではなく、金融・生命保険・証券・大手銀行等のクライアントを中心としている。今後はより幅広い業種へ提供可能なDX支援サービスを強化する方針だ。
三菱地所グループの三菱地所レジデンスや、日本リート投資法人＜3296＞など大手企業の導入実績を背景に周辺企業にも安心が生まれており、顔認証サービスや顔認証マンションの受注が増加している。また、2024年2月より「サンガスタジアム by KYOCERA」で顔認証決済サービス「FreeiD Pay」の実証事業がスタートした。IDプラットフォームの展開は着実に進捗している。顔認証サービスの市場規模として、日本における顔認証サービスの市場規模は約1.4兆円であり、国内におけるID共通管理・決済プラットフォームの市場規模は約4,000億円である。そのうち、同社が実際にアプローチできる顧客の市場規模は約500億円を見込んでおり、拡大の余地はまだまだ大きいと同社は見ている。
クラウドインテグレーション事業では、システム開発に関するM&Aを2件実施したことで、トップラインも順調に伸びている。同社は、「Salesforce」「AWS」の導入・運用・定着化支援やシステム開発などを行うシステム開発エンジニアを約230名擁しているが、2024年3月に、オムニサイエンスを子会社化したことで、新たに約20名程度のエンジニアが加わった。旺盛な需要に対応できる体制が順調に整備されており、2025年3月期はさらなる売上の伸長を見込む。
(2) DX不動産事業
DX不動産事業は、売上高40,130百万円（前期比12.6%増）、セグメント利益3,848百万円（同10.6%減）となった。第1四半期に新築物件の引き渡しが集中したことに加え、中古物件の販売が引き続き順調に推移した結果、増収となった。しかし、価格は上昇したものの、原価の高騰と利益率の低い中古物件の販売シェアの増加が影響し、営業利益は減益となった。土地・物件の価格高騰や建設コストの上昇が見られているが、顔認証マンションの付加価値により一定の価格転嫁余地がある。建設コストのうちレイバーコストは当面下がらない見通しであるものの、営業マン1人当たりの販売件数は、中古物件で約2.0倍、新築物件で1.2倍と生産性は向上している。
マンション価格の高騰を背景に、高粗利物件の販売と順調な物件引き渡しにより増収トレンドを継続した。不動産市場は強い相場が続いており、仕入れに関しても2025年3月期以降に向けた在庫の積み上げが順調に推移、顧客ニーズに合わせた商品提供により、期を通して好調な販売状況であった。商品別の提供数は、新築マンションブランド「クレイシア」シリーズ等394戸、中古マンション693戸、新築コンパクトマンションブランド「ヴァースクレイシア」シリーズ等140戸、都市型アパートブランド「ソルナクレイシア」シリーズ4棟となった。新築の販売戸数については若干の落ち着きが見られるものの、2025年3月期に繰り越した案件もあることから誤差の範囲である。中古物件についても仕入れ・販売の件数が増加傾向にあり、2025年3月期も伸長させる方針である。居住用物件は1都3県を基本にエリアを拡大し、投資用物件は東京23区の都心エリアに特化して、2025年3月期も販売戸数を伸ばす計画である。また、ストック収入のベースとなる管理戸数も着実に拡大し、賃貸管理戸数5,699戸・建物管理戸数5,048戸と、ストック収入も着実に増加している。入居率は、新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）の人口移動の減少により一時的に1ポイント程度低下した時期があるものの、足元では99%台を平均的に出しており、コロナ禍前の水準に回復したと言える。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■Migaro Holdings(5535)业绩趋势
2024年3月期业绩概要
2024年3月期，销售额为42,672百万日元（去年同期增长14.5％），营业利润为2,500百万日元（同比减少14.4％），经常利润为2,042百万日元（同比减少18.9％），归属于母公司股东当期净利润1,112百万日元（同比减少29.4％）。销售额首次超过400亿元，实现了由DX推进业务的扩大和DX房地产业务销售数量的顺利增长。尤其是，DX推进业务在3年内从零增长到26亿日元，增长率很高。虽然营业利润受到DX房地产业务中建筑成本上涨的影响，但通过一定的价格转移，销售价格上涨。由于二手房销售增加，利润率下降，但达成了预期的成果。销售额和营业利润实现了最初的业绩预期。经常利润略低于预期，是为了应对良好的销售状况而故意堆叠物业，其资金筹集成本在先期投资时发生了一些未完成。母公司股东当期净利润未达成，是因为计入了集团外的创业投资的投资有价证券评估亏损。
DX房地产业务会员数不断增加，Migaro集团DX房地产经济圈正稳步扩大。此外，通过子公司化AKI Commerce和Assh Property，租赁管理数量大幅增加。由于大型开发商的引入，《FreeiD》公寓引进数量从上一期的33栋大幅增加到86栋。
2.按板块的业务趋势
（一）DX推进事业
DX推进事业实现销售额为2,629百万日元（同比增长46.1％），业务亏损101百万日元（去年同期为盈利510百万日元）。《FreeiD》人脸识别平台被大型开发商引进，云集成系统开发获得新订单，销售额大幅增长。然而，由于积极的并购、人才招聘和其他先驱投资的持续推进，业务亏损。在并购方面，该公司注重该业务领域，以加速增长，于2023年4月将Resolver作为附属公司推出，于2024年3月将OmniScience作为附属公司推出。累积用户数约为19,004人（上一期约为5,468人），DX推进事业是增长的驱动力，累积解决方案（安装设备数量）约为2,422个（上一期约为1,620个）。此外，SI营业收入项目数也在稳步增长，2024年3月达到了202个（比去年同期增加15个）。联合子公司拥有各种领先的公司作为客户，但其主要客户并非房地产业公司，而是金融、人寿保险、证券、大型银行等。未来将加强提供广泛行业的DX支持服务。
作为成长的驱动力，“FreeiD”2024年3月期末的累计用户数为19,004人（去年同期末为5,468人），约为3.5倍，累计解决方案数（安装设备数）约为2,422个（上期末为1,620个），约为1.5倍。此外，SI项目数也在稳步增长，2024年3月有202个项目，比去年同期增加了15个。虽然贸易子公司拥有各种领先的公司作为其客户，并且周边企业也因三菱地所集团的三菱地所住宅和日本地房投资公司等大型企业的引入而感到安心，但是由于人脸识别服务和人脸识别公寓的订单增加，订单已经增加。此外，从今年2月开始，“San Gas Stadium by KYOCERA”开始了“FreeiD Pay”人脸识别支付服务的实证项目。ID平台的展开已经稳步前进。贸易子公司拥有约230名系统开发工程师，负责“Salesforce”“AWS”的介绍、运营和定着化支持以及系统开发，但是由于并购了两个关于系统开发的公司，所以前景也在稳步发展。通过子公司化OmniScience，加入了20名左右的工程师。支持旺盛需求的系统正在顺利建设中，2025年3月期预计会进一步增加销售额。
背景是三菱地所集团的三菱地所住宅和日本地房投资公司等大企业的采用实例，周边企业也有安心感，因此订单的人脸识别服务和人脸识别公寓的数量也在增加。此外，从今年2月开始，“San G Starji À M by KYOCERA”开始了“FreeiD Pay”人脸识别支付服务的实证项目。ID平台的展开已经稳步前进。人脸识别服务的市场规模在日本约为1.4万亿日元，国内ID统一管理和支付平台的市场规模约为4000亿日元。其中，该公司的客户市场规模约为500亿日元，仍有扩大的余地。
在云集成业务方面，通过2个关于系统开发的并购，业务增长得到顺利发展。该公司拥有约230名系统开发工程师，负责“Salesforce”和“AWS”的介绍、运营和定着化支持以及系统开发。但是，随着OmniScience的子公司化，新招了约20名工程师。顺利建立可应对旺盛需求的体制，预计在2025年3月会进一步增加销售额。
(2) DX房产业务
DX房产业务的营业收入为401.3亿日元（同比增长12.6%），利润为38.48亿日元（同比减少10.6%）。由于第一季度交付了大量新建房产，并且二手房的销售继续顺利，公司的营业收入有所增长。然而，虽然价格上涨了，但成本上升和低利润率的二手房销售份额增加影响了营业利润，导致盈利减少。虽然土地和房屋的价格上涨以及建设成本上升，但由于人脸识别公寓的附加值，公司还存在一定的价格转嫁余地。虽然人工成本不会立即下降，但每个销售员卖出的房子数量增加，二手房约为新建房的2倍，新建房为1.2倍，生产率有所提高。土地和物业的价格上升，建设成本上升，但人脸识别公寓的附加值提供了一定的价格转嫁余地。在建设成本中，人工成本虽然暂时不会下降，但每个业务员的销售数量有所增加，二手房约为新建房的2倍，新建房为1.2倍，生产率有所提高。
在房价上涨的背景下，高利润物件的销售以及顺利的物件交付使营业收入保持增长趋势。房地产市场仍然保持强劲市场，采购也顺利推进，预计存货的建立将在2025年3月以后顺利推进。通过根据客户需求提供产品，销售状况整体良好。按商品划分，新建公寓品牌“Cracia”系列等共394套，二手公寓共693套，新建紧凑公寓品牌“Versu Cracia”系列等共140套，城市公寓品牌“Solna Cracia”系列共4幢。虽然新房销售数量略有下降，但由于有案例推迟到2025年3月，所以误差范围之内。对于二手房，采购和销售数量呈增长趋势，并且要扩大规模直到2025年3月。居住用的房产是在1都3县为基础进行扩大区域，而投资用房产则专注于东京23区的核心区域。同时，管理房产的数量作为股票收入的基础正在稳步增长，租赁管理房产数量达5699个，建筑管理房产数量达5048个，股票收入也在稳步增加。入住率虽然因新型冠状病毒感染症的扩散而有暂时下降1个百分点，但目前稳定在99%左右，相当于朝着恢复正常水平的方向前进。
（撰写者：富士客座分析师茂木稜司）
