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1. 概要 今天天气不错 今天天气不错

和谐不动产房地产投资信托基金（8966）是以东京都区为中心的办公室住宅综合REIT。该基金前身为Crescendo投资信托，在2002年1月成立，于2005年3月在东京证券交易所不动产投资信托（J-REIT）市场进行首次公开募股，于2010年10月与Japan Single Residence投资信托合并，并更名为和谐不动产房地产投资信托基金至今。此外，基金把从投资者处募集的资金，主要用于投资房地产等领域，但实际的资产运营全部委托给和谐不动产资产管理（株）。这意味着基金能够获得和谐不动产集团各种形式的支持，是大的优势。

2. 战略的投资组合构建 该房地产投资信托以“以办公室和住宅为主的东京都区内投资地区”的高需求为支撑，具有特点。投资多个物业并实施投资组合的战略分散，为稳定的经营率和收益创造了温床。截至2024年5月31日，该房地产投资信托的投资组合用途内部结构的办公室（主要是中小规模企业的租户）为50.2％，住宅部分是49.8%。基于严格的投资标准，通过向多个物业投资，实现了用途、建筑物栋数、租户的分散，将投资组合的盈利波动风险降至最低。 办公室租金的波动性较高，受景气的影响较大，而住宅的租金则不那么容易受到景气变化的影响，因此，通过投资两种资产形成一个同时追求盈利和稳定的投资组合。 此外，根据投资区域，中心的五个区域（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）占33.9％，其他东京23个区占28.3％，首都圈（除23个区外）占11.6％，其他占26.2％。虽然将第1投资区（东京23区）定为主要投资地区，但在考虑各个区域的市场状况（存量物业、成交价格、租赁市场状况等）的基础上，也向第2投资区（东京23区以外的东京、神奈川、埼玉、千叶）和地方投资区（包括指定政令指定都市及全国主要城市，即可获得和谐不动产支持的地方大城市）投资。

3.和谐不动产强大的后盾 该房地产投资信托最大的优点可以充分利用和谐不动产的经验和技术。在东京、大阪、名古屋和福冈交易所大楼等方面，和谐不动产拥有证券交易所作为租户，并拥有全国各地的办公楼，也广泛地进行着类似于Nihombashi Kabutocho和Chiba的再活化和Sapporo的重新开发等再开发领域的开发事业。因此，它可以利用外部成长帮助，比如和谐不动产持有或开发的物业，仲介物业，先行取得物等信息来源。实际上，在赞助商更改后，土地收购合计在2024年7月17日为73个/1,503亿元，其中资产经营公司网络为32个/604亿元，和谐不动产的直接收购/资产调换为20个/394亿元，仓储（赞助商从第三方收购物业并持有一段时间，然后根据时机从新收购REIT）为21个/504亿元。这样，支持商的支持已经成为该基金成长的动力，这一点已经被证明。 此外，内部成长方面，通过信息的共享，可以改善经营率。此外，作为财务支持，能够获得财务政策、资金筹集等方面的支持和指导。

4. 丰富的分配财源和成长资金

3. 平和不动产强有力的赞助

同信托的特点在于能够最大程度地利用平和不动产的经验和技术，这是一个巨大的优势。平和不动产在证券交易所的东京、大阪、名古屋、福岡租赁证券交易所大楼，拥有办公楼物业，并广泛发展诸如再开发业务之类的业务，以推进日本桥甲子町、茅场町的再生和札幌的再开发业务。因此，同信托可以利用平和不动产的保有和开发物业、中介物业、先行取得物业等信息资源作为外部成长支持。实际上，自赞助方更改以来，该物业取得合计截至2024年7月17日为73个/1503亿元，其中资产运营公司网络占32个/604亿元、平和不动产直接取得/资产交换占20个/394亿元、Warehousing（赞助商从第三方获取物业以持有一定期间，并在适当时机同信托取得的方法）占21个/504亿元。这表明赞助商的支持是同信托成长的动力，这已经在实践中得到证明。此外，通过共享信息，同信托还可以获得内部成长支持以改善运营率。此外，作为财务支持，还可以为财务方针、资金筹集等提供支持和指导。

4. 充裕的分配原资和成长资金

在信托方面，通过将部分资产交换的转让收益分配为分配资金，将其余部分用于内部储备积累，以确保长期稳定的分配资本和成长资金。截至2024年5月的末尾，内部储备余额为57.5亿日元，潜在收益为585.6亿日元。内部储备可使未来的稳定分配资金支付成为可能，即使在因物业销售而导致的减值损失时，通过拆卸内部储备，实现基于实力的分配金支付。此外，与信托成立时发生的合并并购相伴随，受托资产的税会不一致也是其内部留存提高的优势之一。通常，信托将几乎所有利润作为分配金支付，因此无法积累内部留存，但同信托由于过去的合并历史，具有积累内部留存的工具。此外，通过资产交换将潜在收益一部分可视化，从而持续增加分配金。

（作者：富士客座分析师国重希）