■平和不動産リート投資法人＜8966＞の業績動向
1. 2024年5月期の業績概要
2024年5月期（第45期）は、営業収益8,735百万円（前期比0.9%増）、営業利益4,483百万円（同0.3%減）、経常利益3,939百万円（同1.4%減）、当期純利益3,938百万円（同1.4%減）であった。オフィス、レジデンスともに高稼働と賃料増額の進展により、賃料収入が増加した。バリューアップ投資の実行により費用計上が先行したが、譲渡益でバリューアップ費用をカバーした。その結果、営業収益及び各段階利益は、2024年3月25日に公表した修正予想を上回って着地している。なお、REITでは、税引前利益の90%超を分配金として支払う場合には法人税が免除されることから、当期純利益は経常利益とほぼ同水準となっている。
内部成長としては、第1にバリューアップを通じた既存物件の内部成長が進展し、オフィス、レジデンスともに賃料改定額は2020年以降の最高値を更新した。賃料改定による賃料収入増加率はオフィスで年率0.40%増、レジデンスで同0.56%増、ポートフォリオ全体で0.48%増であった。第2にポートフォリオ稼働率は高稼働が継続した。期中平均稼働率はオフィスで98.6%（前期比0.14ポイント増）、レジデンスで97.3%（同0.18ポイント増）、全体では97.8%（同0.2ポイント増）の高水準であった。レジデンスでは、繁忙期（5月期は入学、卒業や就職などが重なる3～4月を含むため繁忙期になる）に当たるが、2023年5月期比で退去戸数が少なく、更新が多かったことも高稼働率の一因である。外部成長としては、将来の内部成長の基礎となる資産の取得を実行した。スポンサーパイプライン及び第三者との資産入替による外部成長を継続し、14期連続となる資産入替に伴う含み益の顕在化により譲渡益9.0億円を計上した。また、公募増資の活用によって、資産規模は順調に拡大している。財務運営でも調達期間、金利固定化比率の水準を維持し、健全な財務基盤を維持した。
以上から、本来EPUは、バリューアップ投資の実行により費用計上が先行したことで2,676円（前期比40円減）であった。本来EPUとは、バリューアップ工事に伴う費用（営業費用に含まれる）がPLに与える影響が拡大したことで、賃料上昇の流れを分かり易くするための指標であり、具体的には譲渡益及び内部留保充当額を除いた1口当たり分配金に、譲渡益及び内部留保を充当する方針であるバリューアップ関連費用を足し戻して計算する。また、DPU（1口当たり分配金）は、資産入替に伴う含み益の顕在化による譲渡益計上でバリューアップ費用をカバーし、内部留保取崩の一方で内部留保繰入を行った結果、3,380円（同80円増）と17期連続で過去最高水準を更新した。着実な成長に加え、潤沢な内部留保（57.5億円）と含み益（585.6億円）を有することで、継続的な物件取得、財務基盤の安定化、安定的な分配金支払いなどを可能にしている。
2. 財政状態
2024年5月期末（第45期末）の財政状態は、総資産243,163百万円（前期末比1.0%増）、純資産118,953百万円（同0.4%増）、有利子負債114,037百万円（同1.3%増）であった。平均調達金利は0.851%（同0.077ポイント上昇）となったが、主要金融機関との良好な関係の下、今後は比較的金利水準が高い過去の借入金が満期を迎えることで、引き続き低水準の調達コストが続くと見込まれる。平均調達期間は7.39年、長期有利子負債比率は100.0%、金利固定化比率は70.4%で、将来の金利上昇リスクに十分備えている。将来予想される金利上昇に対しては、内部留保や含み益を活用したバリューアップ工事による賃料増額によってカバーする計画である。また、大手都銀からのコミットメントライン（必要な時に借りられる、銀行からの融資枠）を2024年11月期の期初より従来の70億円から80億円に拡大し、不測の事態にも対応できるように、手元流動性を拡充している。
一方、鑑定LTV（期末の鑑定評価額（帳簿価額＋含み損益）に対する有利子負債の割合）は40.3%と良好な低水準を維持している。2024年11月期の期初に行った公募増資後には、鑑定LTVは39.3%に低下している。同REITでは、同比率40～50%を標準水準として維持し、上限を65%に設定しているが、鑑定評価額の増加に伴って長期的に同比率は低下し、近年は横ばいながら良好な低水準で推移し、安全性が高いと評価できる。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
■平和不动产REIT投资法人<8966>的业绩动向
1. 2024年5月期业绩概要
2024年5月期（第45期）的营业收入为8,735百万日元（同比0.9%增加），营业利润为4,483百万日元（同比0.3%减少），经常利润为3,939百万日元（同比1.4%减少），当期净利润为3,938百万日元（同比1.4%减少）。由于办公室和住宅的高稳定运营和租金上涨，租金收入增加。通过价值投资的实施，费用计入在前，但通过让渡利益来覆盖价值投资成本。因此，营业收入和各阶段利润比其修正预测公布于2024年3月25日的预测高。此外，对于REIT，由于在分配超过税前利润的90%作为分配金时，免除了公司税，因此当期净利润几乎与经常利润相同。
内部增长方面，第一是通过价值投资推动现有物业的内部增长，办公室和住宅的租金修正额增加到了2020年以来的最高值，经办费用修正率是办公室年平均增加0.4%，住宅增加0.56%，全组合增长0.48%。第二，组合的操作率保持较高的运转。期中平均运转率为办公室和住宅分别为98.6%(同比0.14个百分点增加)和97.3%(同比0.18个百分点增加)，全组合为97.8%(同比0.2个百分点增加)。在住宅方面，由于低收益期（5月期包括入学、毕业、就业等繁忙期），2023年5月装与住户数量相比减少，刷新了高运转率的原因之一。外部增长方面，实施了未来内部增长的基础资产的采购。通过赞助商管道和第三方资产交换，实现了外部增长，并随之计入了9亿日元利润，由于涉及交换资产的赢利订单14连续资产交换随之现而然，同时资产规模通过公开募集扩大得到了顺利的扩大。在财务运营方面，维持筹集期、固定利率比例的水平，保持健康的财务基础。
综上所述，实际EPU因实施价值投资成本计入在前而减少了40日元，为2,676日元。实际EPU是衡量租金上升趋势的指标，是车站提高工作的价值投资所产生的费用(包含在经营费用中)对PL的影响扩大化的指标。具体而言，将价值投资相关费用的政策排除在後，将转让利益及内部留购充当金额排除後，增加到1口分配费用。此外，DPU(1口分配费用)是由于将包括价值投资相关费用在转让利益计入之内，开展资产交换并且将内部留购收入执行之一因内部留购拨入的充当金额，更新至3380日元(增加80日元)并进行了历史上连续17次更新最高水平的更新。除了稳健成长外，拥有充足的内部留购（575亿元）和隐含利益（5856亿元），使持续的买卖物、稳健的金融基础、稳定的分配金支払等成为可能。
2. 财政状况
2024年5月期末（第45期末）的财务状况为，总资产为2431.63亿日元（同期比增长1.0%），净资产为1189.53亿日元（同比增长0.4%），有利负债为1140.37亿日元（同比增加1.3%）。平均筹集金利为0.851%（同增0.077个百分点），由于与主要金融机构保持良好关系，预计今后前期借款水平较高的借款将在到期之际，继续维持低水平的筹集成本。平均筹集期为7.39年，长期有利负债比率为100.0%，固定化比率为70.4%，面对未来利率上升的风险有充分的准备。对于未来可能的利率上升，计划利用内部保留和隐含利益进行的价值投资工事来覆盖租金上升。此外，承诺状况线（在必要时可以借款的银行借款限额）从2024年11月期初延长至80亿元，以扩大释放流动性以应对未预测的事件。
另一方面，鉴定LTV（期末的鉴定评估价值（账面价值+内含收益）与有利息负债的比率）保持在良好的低水平，为40.3%。在进行2024年11月期初公募增资后，鉴定LTV降至39.3%。该REIT维持同比率在40-50%之间为标准水平，并将上限设定为65%，但随着鉴定评估价值的增加，同比率长期降低，近年来保持平盘但仍处于良好的低水平，可以评估为高安全性。
（作者：富士客座分析师国重希）
