これらの予想は既に確定している外部成長（物件譲渡や物件取得）や内部成長の実現を織り込むものの、毎期継続している含み益の顕在化を伴う資産入替による物件取得や物件譲渡益は織り込んでおらず、また慎重な稼働率やNOI利回り（実質利回りとも言う、実績賃貸業利益（年換算）/（（期初帳簿価額+期末帳簿価額）÷2）×100で計算）を前提にするなど、保守的な前提条件に基づいている。さらに今後の金利上昇の懸念に対しては、内部留保や含み益を活用したバリューアップ工事により賃料増額を強力に進めることから、業績予想は十分に達成可能な水準であると弊社では見ている。■平和不动产房地产投资信托基金＜8966＞的未来前景
● 2024年11月期和2025年5月期的业绩预测
2024年11月期（第46期）预计营业收入为8,771百万元（同比增长0.4%），营业利润为4,445百万元（同比减少0.8%），经常利润为3,859百万元（同比减少2.0%），当期净利润为3,858百万元（同比减少2.0%）。我们将继续进行含义收益的明示，预计已确认的1个办公室物业的转让将为第15个财季创造转让收益，但未将今后更多的物业收购和转让计入预测。此外，2025年5月期（第47期）预计营业收入为8,084百万元（同比下降7.8%），营业利润为3,740百万元（同比下降15.9%），经常利润为3,143百万元（同比下降18.6%），当期净利润为3,142百万元（同比下降18.6%）。我们计划作为先发投资的增值工程，每期约3.5亿日元，但计划使用转让收益和内部留存盈余。结果，我们预计EPU将在2024年11月期达到2,684日元（同比增加8日元），2025年5月期将达到2,704日元（同比增加20日元）。此外，我们预计DPU将在2024年11月期达到3,440日元（同比增加60日元），2025年5月期将达到3,450日元（同比增加10日元），并继续创新历史最高水平。
这些预测已经考虑到未来的外部增长（物业转让和收购），以及内部增长，但未考虑包括资产交易利润在内的包含收益的明示购买和转让物业，以及以谨慎的使用率和净运营收益为前提的保守假设条件。另外，针对未来利率上升所产生的担忧，我们认为通过利用内部留存盈余和隐含收益，积极推进增值工程，可以强力推动租赁费用的提高，预测业绩可以达到足够的水平。
（作者：富士客座分析师国重希）