■事業概要
2. 中古住宅再生事業
(1) マンション買取再販事業
マンション買取再販事業は、property technologies＜5527＞が仲介会社を通じ、売り主（所有者）から中古マンションを買い取って、リノベーションにより価値を高めたうえで再販する事業である。展開ブランド「FURVAL」では、厳選された家具や生活必需品の家電、調理器具などを、デザインや機能、サイズなどリノベーション空間にあわせて取り揃え、時間的な労力をセーブするだけでなく、家具や家電を含めた価格で販売する（ローンを組む）ことで金銭的な負担も軽減するサービスを提供している。なお、ホームネットでの購入者に限定して、住宅設備の故障に10年間何度でも利用できるアフターサービス「住設あんしんサポート」も提供している。
マンション買取再販事業の特徴は、北海道から沖縄まで地方の主要都市部で、30～40代の一次取得者層をターゲットに、リアルなネットワークとテクノロジーを駆使して事業展開している点にある。ターゲットが一次取得者層であることのメリットは、子供の成長など顧客のライフサイクルからニーズが明確なうえ安定した実需が期待できることにある。一方、一次取得者層にとっても、東京都の中古マンション平均価格が56百万円であるのに対して同社は29百万円と、一般的な借入期間で一定の金利上昇があったとしても住宅ローンの返済額が家賃以下になるという値ごろ感にメリットがある。また、地方圏の比率が同業他社で4割程度だが、同社は6割と高くなっていることもメリットである。なぜなら、地方圏は物件密度が薄く営業効率が低いという事実はあるものの、築30年以上の物件が増加しているにもかかわらず競争が緩やかなため、同社のように広範に営業ネットワークを構築すれば、効率的な情報交換によって主要な収益源にできるからだ。
(2) iBuyerビジネス
不動産テックを活用する一部企業が、iBuyerという取引形態を掲げて事業を行っているが、販売に苦労していることが多いようだ。しかし、同社はリアルの不動産事業を展開しているため、販売に苦労することなくiBuyerビジネスを拡大している。その基盤となっているのが、2021年にスタートしたiBuyerプラットフォーム「KAITRY（カイトリー）」である。「KAITRY（カイトリー）」は複雑な不動産の売買プロセスをオンラインで容易に実行できるうえ、査定から売却まで通常3ヶ月以上かかるところ、査定はAI査定によって最短5秒、販売（現金化）も同社が買い取ることで最短3日と大きく短縮できるため、新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）のなかでも、同社が同業他社を上回る業績を上げた要因の1つとなった。さらに、住みながら売りたい人にはセール&リースバック、新居を買ってから売りたい人には先日付買取保証、お得に売りたい人には共同投資型売却など様々なメニューを揃えており、ユーザーの住み替えニーズを後押ししている。
こうした新しいビジネスモデルにより、不動産売買において個人の心理的ハードルが下がることで、将来的に住み替え市場が拡大、同社が目指す「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることのできる未来に近づいていくと思われる。同社は「KAITRY（カイトリー）」を普及するため、ネット広告やTVCMの活用、仕入クロージングの体制強化、UI/UXなど基盤の強化を進めている。この結果、「KAITRY（カイトリー）」の認知度が向上し、仕入件数が毎月安定的に増加、コンバージョンの拡大にもつながってきた。なお、同社が直販売に乗り出したことで仲介会社とのコンフリクトが懸念されるが、同社の直販売により住み替え市場自体が拡大しており、同社が仲介会社のDXなど業務効率化も支援していることから、仲介会社にもメリットがあるため信頼関係は保持されている。
(3) SaaSサービス
同社のAI査定や「KAITRY（カイトリー）」が目覚ましい実績を上げつつあるなか、仲介会社などの要望により同社が蓄積してきたテクノロジーを公開し、2022年にスタートしたのがSaaSサービスである。SaaSプロダクトが広く受け入れられれば、ターゲットは全国33,000社以上の仲介会社に留まらず、不動産会社全体31万社や、不動産関連業務を幅広く扱っている弁護士など士業41,500事業所、1,000の金融機関へとニーズが拡大していく可能性があると思われる。一方で、SaaSプロダクトの提供により関係強化が図られるため、物件紹介という形での同社収益へのフィードバックも期待できる。このため、金融機関向けに「KAITRY finance」、士業向けに「KAITRY professional」、仲介会社向けに「HOMENET Pro」という3つSaaSプロダクトを開発、提供を開始した。なお、「KAITRY finance」と「KAITRY professional」については、ニーズを捉えて早期に収益化するべく展開を急ぐ方針だが、「HOMENET Pro」は将来のサービス拡張を見据えて、まずは取引間口を広げるため無料での登録を中心に拡大を進めている。
このなかで金融機関向け「KAITRY finance」は、AI査定機能（売出価格/成約価格）のほか、与信管理や資産活用提案などで活用する不動産価格調査書を作成可能で、業務の効率化や金融サービスの高付加価値化につながるため、幅広い金融機関、しかも複数部署でニーズがあるようだ。このため、地方銀行を含む全国の金融機関向けに販促を開始、早くもみずほ銀行など7行で導入または導入に向けた運用が開始された。各銀行では、法人融資において融資先資産実態把握の手間軽減や行内基準の統一化・属人性排除、個人業務においてはプライベートバンキングでの顧客資産全体を把握した総合的提案、遺言信託/遺産整理における商機拡大、住宅ローンでの借換え相談時の提案充実、債権管理においては保証会社/サービサーの査定業務の効率化などに利用しているようだ。直近では、各銀行の不動産価格調査業務の効率化に向けて、ゼンリン＜9474＞の「住所地番変換」機能をAPI連携した「地番でAI査定」をリリースした。
弁護士や税理士、司法書士など士業向け「KAITRY professional」は、AI査定機能のほか、不動産の遺産分割や財産分与時に活用する不動産価格調査書を作成できる。士業による不動産価格の算定には客観性が求められるため、複数の不動産会社に調査を依頼する必要があるなど手間と時間がかかることが課題だった。しかし「KAITRY professional」は、スピーディかつ低コストで価格算定できるうえ業務の効率化にもつながることから、相続や離婚など迅速な解決が必要な場合に適しており、今後の導入拡大が期待される。また、士業での導入拡大が進めば買取再販事業の新たな仕入ルートにもなり、同社のデータベースのさらなる強化が期待できる。仲介会社向け「HOMENET Pro」は、同社が業務用に構築してきた業務効率化ツールをパッケージ化したもので、AI査定や提案書作成、オンライン上で取り扱い可能物件の確認などの機能による、業務の効率化への貢献が期待できる。現在、仲介会社の囲い込みやデータベースの強化、仕入販売の拡大につなげる狙いもあり無料登録を推進しているが、2022年11月のローンチ以降、アカウント数、査定数ともに順調に増加を続けているようだ。将来的には、機能拡充による収益化を目指す。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田仁光）
■业务概要
2. 中古住宅再生业务
(1) 公寓收购再销售业务
公寓收购再销售业务是指通过券商从卖家（所有者）那里收购二手公寓，进行翻新增值后再销售的业务。该业务在推广的品牌“FURVAL”中，提供了为客户减少时间和金钱负担的服务。品牌为精选家具、家用电器和烹饪设备等商品，根据重贴士的设计、功能和大小等，价格也含家具和家电销售价格（贷款），同时提供10年任意故障的住宅设施维修保养的“住宅保障支撑服务”。
公寓收购再销售业务的特点在于，公司利用真实的网络和科技在全国的城市中心从北海道到冲绳，将30到40岁的初次购房者作为目标，展开业务。目标群体是首次购房者的好处在于，从客户的生命周期和需求清晰明确的角度出发，可以预期到稳定的实际需求。同时，对于初次购房客户而言，尽管东京中古公寓的平均价格是5600万日元，但该公司的价格为2900万日元，即使存在普遍的借贷期内的利率上涨，住房贷款的偿还金额也比房租低。此外，虽然同行业公司的地方城市比率约为40％，但该公司高达60％。这是因为虽然地方城市的物业密度较低，经营效率较低，但即使物业的使用年限超过30年增加，由于竞争不激烈，如果像该公司一样构建广泛的经营网络，则可以将其转化为重要的收入来源，这是地方城市的优势所在。
(2) iBuyer业务
一些利用房屋技术的公司正在进行iBuyer交易，但似乎很多公司在销售方面遇到了困难。 然而，该公司正在开展真实的房地产业务，因此可以扩大iBuyer业务而不会遇到销售问题。 此基础是2021年启动的iBuyer平台“KAITRY”，该平台可以在在线容易地进行复杂的房地产买卖流程，AI评估最短5秒钟，销售（现金化）也可以在同一公司以最短3天完成，因此即使在新的冠状病毒感染大流行期间，该公司也超越了竞争对手之一。此外，为了支持用户的置换需求，该公司推出了各种项目，如Sales Lease Back，先日付购买保证和共同投资销售等。
通过这种新的商业模式，由于个人在房地产买卖中的心理障碍降低，因此将来购房市场将扩大，该公司将接近未来的愿景，“每个人”“随时”“任意次数”“轻松地”换房。该公司正在推广“KAITRY”，借此推广，利用网络广告和电视广告，加强收购的关闭状态，以及改进UI / UX等改进基础设施。 由于“KAITRY”认知度的提高，每月的购买数量稳定增长，并且扩大了转化。值得一提的是，虽然担心该公司正在直接销售，但随着该公司直销销售本身的扩张，在接近一个能够自由置换的未来，房屋交易市场正在扩大，并且该公司正在支持代理机构的業務効率化，因此代理机构也有优势。
(3) SaaS服务
在仲介公司等的要求下，公司公开了其长期以来积累的技术，并于2022年推出了名为saas-云计算的服务。如果SaaS产品被广泛接受，它的目标不仅仅局限于超过33,000家中介公司，而且可能会扩展到全国31万家房地产公司、41,500家涉及房地产相关业务的法律事务所和1000家金融机构。另一方面，由于提供SaaS产品有助于加强关系，因此预计后续可能对其公司的物业介绍收益产生反馈。为此，公司开发了三个SaaS产品：KAITRY finance面向金融机构，KAITRY professional面向专业人士以及面向物业经纪公司的HOMENET Pro。KAITRY finance和KAITRY professional旨在抓住需求并快速实现盈利，但HOMENET Pro则在扩大交易覆盖面的同时，考虑了未来的服务扩展。另外，目前HOMENET Pro主要通过免费注册来推广。
在这其中，面向金融机构的“KAITRY finance”除了具有AI估价功能（销售价/成交价），还可以生成不动产价格调查书，以便在与信管理和资产利用提案等方面发挥作用，这可以提高工作效率和金融服务的附加价值，因此广泛的金融机构（包括多个部门）似乎都有需求。因此，公司已经开始了向包括地方银行在内的全国各金融机构的推销，并已经在7家银行中启动或计划启动。在各银行中，通过减少企业贷款中了解贷款方资产现实的手续难度，统一公司内部标准和消除个人性差异；在个人业务领域，全面提供对私人银行客户整体资产的了解，扩大遗嘱信托/遗产整理的业务机会，在住房贷款时提高借贷咨询的充实性，在债权管理中提高担保公司/服务提供商的评估效率等方面得到了利用。近期，他们还发布了将全国各银行的不动产价格调查业务的效率提高为目标的“以地址为基础的AI估价”与前电＜9474＞的“地址与地番转换”API协作的“地番AI估价”。
面向律师、税务师和公证人等专业人士的“KAITRY professional”除了具备AI估价功能，还可以生成用于继承或离婚等时使用的不动产价格调查书。由于算定不动产价格需要客观性，因此存在着向多家房地产公司订购调查报告等繁琐的手续和浪费时间的问题。然而，“KAITRY professional”不仅可以快速低成本地算出价格，还可以提高工作效率，因此非常适合需要快速解决问题的遗产和离婚等。此外，随着专业人士范围的扩大，它也可以成为采购再销售业务的新采购渠道，并可以进一步强化该公司的数据库。面向仲介公司的“HOMENET Pro”是公司开发的一个业务效率工具包，其中包括AI估价、提案书制作和在线确认可处理物业等功能，可以为优化业务做出贡献。目前，该公司在扩大中介公司的范围、强化数据库和放大收购销售业务等方面不断努力，主推免费注册。自2022年11月推出以来，其账户数和估价数均稳步增加。他们预计将通过功能扩充实现收益。
（作者：华富证券客座分析师宫田仁光）
