■property technologies<5527>の業績動向
3. 2024年11月期の業績見通し
2024年11月期の業績については、売上高40,400百万円(前期比9.3%増)、営業利益1,230百万円(同7.2%減)、経常利益940百万円(同11.2%減)、親会社株主に帰属する当期純利益550百万円(同16.9%減)と、先行投資の増額などを背景に減益を見込んでいる。中古マンションの需給環境について、業界の在庫調整は進んでいるものの、同社では流通在庫水準高止まりを背景に前期並みの需給緩和が続くと見ている。また、2024年11月期第2四半期のマンション買取再販が好調で、売上高、営業利益ともに期初予想比で過達になったが、長期在庫に対する施策を講じていることから、通期業績もやや上振れて着地する可能性があると弊社では見ている。
同社は2024年11月期の重点施策として、中期経営計画に沿って仕入と販売の質の向上に取り組んでいる。仕入については、仲介会社との関係や営業社員のモチベーションを念頭に抑制を見込まず、各拠点の在庫と販売動向を考慮し厳選している。また、年間2店の拠点出店も継続する計画だ。これにより、中古住宅再生事業では、前期並みの在庫保有期間を前提に売上高の拡大を見込む(前期にあった1棟開発案件の売上高は織り込んでいない)。戸建住宅事業について、建売住宅の在庫調整が当面継続するとの予測があることから建売の抑制は継続するが、引渡数、売上高は2023年11月期並みを見込んでいる。
利益面では、テクノロジー強化とともに、これまでも成果を出してきた業務効率化や資材コストの抑制を継続する。売上総利益率は2023年11月期第4四半期並みを見込むが、戸建住宅事業では業界環境を考慮し若干の低下を予想している。販管費については、前期の拠点新設や人員増などの影響、先行投資の増額により前期比16.1%というやや高い伸びを見込む一方、中途採用の抑制などコスト管理も徹底する方針だ。なお、プロダクト開発やマーケティング強化(いずれも人件費)、プロモーション強化(広告宣伝費)といった成長加速のための先行投資は、前期比で2億円増額する計画だ。
こうした前提に対して、売上高は、2024年11月期第2四半期において長期在庫を含めマンション買取再販が好調に推移したことから、期初予想を超過達成する可能性が高いと思われるが、下期には新たに賃貸物件(OC販売用不動産)の販売強化や取扱商品の拡大にも取り組む。賃貸物件は、6月と7月に顧客向けセミナーを開催したが、特に所得税や相続税に悩みを持つ顧客から、ファミリータイプのリノベ済賃貸区分マンションへの投資に対して強い反響があった。取扱商品の拡大では、都心高級マンションの買取再販を開始するが、市場動向を踏まえて適宜新しい顧客と商流を捉え、収益の多様化を図る。また、予想に織り込んでいないが、1棟再開発物件については常に足元で進行している案件があり、早ければ2024年11月期中に引き渡しが行われる可能性もあるようだ。これらのことから、売上高は強含みでの推移が予想される。2025年11月期は足元で導入が進む「KAITRY finance」などSaaS事業や新たな取り組みの収益化も期待され、増収率も元の2ケタ成長へ回帰する可能性が高いと弊社では見ている。
利益面では、下期も長期在庫の販売が残るが、引き続き好調な販売動向を受けて減少していくと見込まれることに加え、リードタイムが7〜8ヶ月のため厳選して仕入れた物件の販売が増えてくると見込んでいる。また、前期から進めてきたリノベ新標準仕様や原価低減による収益改善も期待され、下期の売上総利益率は同第2四半期比で改善していくことが予想される。2025年11月期には、長期在庫もおおむね解消する見込みで、採算はさらに改善することが期待される。販管費については、同第2四半期の傾向から下期も抑制余地があると思われるため、通期の営業利益も期初予想を捉えることが十分に期待され、2025年11月期は再び成長軌道へと回帰するものと弊社では見ている。
下期以降の業績向上につながるキートピックとして、2024年7月に設立した「PropTech-Lab(プロップテック・ラボ)」があげられる。このラボ所長には、指数理論や不動産テックの第一人者である一橋大学教授の清水千弘氏を招聘した。これにより、同社が培った年間33,000件を超える価格査定実績や累計約6,500件のリノベーション実績といったデータやノウハウと、学生や大学発スタートアップ企業が持つ新しい分析技術、不動産に限定されない幅広い基礎データを融合することで、不動産テック分野にイノベーションを起こす考えだ。「ラボ」という名称を使っているが同社ビジネスから得たデータやノウハウを活用することで、具体的なソリューション開発を進める方針である。なお、同社にとっては、マンションデータの整備、価格査定精度の向上、パーソナルバリューの可視化、人流データとの融合による地域防災の可視化などにより、競争力の源泉である「価格査定・可視化」の精度向上が図られるため、事業全般にわたって大きな収益をもたらす可能性があり、中長期成長を押し上げることが期待される。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 宮田仁光)
■房地产科技的业绩趋势 <5527>
3.截至2024/11财年的收益预测
关于截至2024/11财年的财务业绩,在销售额为404亿日元(较上一财年增长9.3%)、营业收入为12.30亿日元(较同期下降7.2%)、普通收入为9.4亿日元(较同期下降11.2%)以及归属于母公司股东的净收益为5.5亿日元(较同期下降16.9%)的背景下,预计利润将减少。关于二手公寓的供需环境,尽管该行业的库存调整正在取得进展,但该公司预计,在分销库存水平仍然居高不下的背景下,供应和需求将与上一财年持平。此外,在截至2024/11财年的第二季度,公寓购买和转售表现强劲,与最初的预测相比,销售和营业收入均过高,但由于正在对长期库存采取措施,我们认为全年业绩也有可能小幅上升并降低。
作为2024/11财年的优先措施,该公司正在努力根据中期管理计划提高采购和销售质量。采购是根据每个地点的库存和销售趋势精心挑选的,不会预测与经纪公司的关系会受到抑制,也不会考虑销售员工的动机。此外,计划继续每年开设2家分店。因此,在二手房修复业务中,在库存持有期与上一财年相似的前提下,预计销售额将扩大(不考虑上一财年的1个建筑开发项目的销售额)。关于独立住房业务,据预测,待售住房的库存调整将暂时继续,因此对建筑销售的抑制将继续,但交付量和销售量预计将与2023/11财年持平。
在利润方面,除了加强技术外,我们将继续提高工作效率并抑制材料成本,到目前为止,这已经取得了成果。毛利率预计将与截至2023/11财年的第四季度持平,但在独立住房业务中,考虑到行业环境,预计将略有下降。至于销售和收购费用,尽管我们预计与上一财年相比将略有增长16.1%,这要归因于在上一财年建立新基地和增加人员以及前期投资增加的影响,但这也是一项彻底管理成本的政策,例如抑制职业生涯中期的招聘。此外,与上一财年相比,计划增加2亿日元的用于加速增长的前期投资,例如产品开发、营销改进(包括劳动力成本)和促销改进(广告成本)。
针对这一假设,由于截至2024/11财年的第二季度公寓购买和转售(包括长期库存)表现强劲,销售额很有可能超过最初的预期,但在下半年,我们还将努力加强租赁物业(用于OC销售的房地产)的销售,并扩大我们经营的产品。至于租赁物业,在6月和7月为客户举办了研讨会,特别是,客户对投资家庭式翻新租赁分区公寓的所得税和遗产税感到担忧,反响强烈。为了扩大所经营的产品,将开始在市中心购买和转售豪华公寓,但将根据市场趋势酌情吸引新客户和商业流动,利润将实现多元化。此外,尽管没有将其纳入预测,但有一栋建筑物重建物业的项目一直在取得进展,而且似乎有可能最早在2024/11财年进行移交。基于这些,预计销售将强劲。在2025/11财年,SaaS业务的货币化以及目前正在推出的 “KAITRY Finance” 等新举措也在预期,我们认为销售增长率很有可能恢复到最初的2位数增长。
就利润而言,下半年长期库存销售将保持不变,但由于强劲的销售趋势,预计将继续下降,精心挑选和购买的房产的销售额预计将增加,因为交货时间为7至8个月。此外,由于新的装修标准和自上一财年以来推行的成本削减,预计利润也会有所改善,与第二季度同期相比,下半年的毛利率预计将有所提高。人们普遍预计也将在2025/11财年消除长期库存,预计盈利能力将进一步提高。至于销售和收购支出,下半年与第二季度的趋势相比似乎还有抑制的余地,因此完全可以预计,全年营业收入也将达到初步的预期,我们预计2025/11财年将再次回到增长轨道。
成立于2024/7的 “proptech实验室(proptech实验室)” 可以说是从本财年下半年开始业务业绩改善的关键话题。指数理论和房地产技术领域的领先专家一桥大学教授清水千弘受邀担任该实验室的主任。因此,通过将每年超过33,000个案例的价格评估结果和公司培育的累积装修结果等数据和专业知识与学生和大学创业公司拥有的新分析技术以及不限于房地产的广泛基础数据融合在一起,从而在房地产技术领域进行创新。使用了 “实验室” 的名称,但政策是利用从公司业务中获得的数据和专有技术来继续开发特定的解决方案。此外,对于公司而言,通过提高竞争力来源的 “价格评估/可视化” 的准确性,通过改善公寓数据,提高价格评估的准确性,通过融合人流数据实现区域防灾的可视化等,可以实现作为竞争力之源的 “价格评估/可视化” 的准确性,因此整个业务有可能带来巨额利润,预计中到期长期增长将得到提振。
(由 FISCO 客座分析师宫田仁光撰写)