■中期経営計画
2. 成長戦略
中期経営計画の経営数値目標を達成し、ミッションの実現に近づくため、property technologies<5527>はリアルの拠点拡大に加え、SaaSプロダクトを使った仲介会社との連携強化、「KAITRY(カイトリー)」の飛躍的拡大により、中古住宅再生事業の成長を加速する方針である。ただし、成長にはビジネスの質的向上が必要であり、そのための成長戦略として、仕入の質的向上、販売の質的向上、コアコンピタンスの強化を進めていく。なかでもポータルサイト「KAITRY(カイトリー)」への期待は大きく、賃貸物件の販売強化や都心高級マンションの買取再販など新たな取り組みもプラスオンで考えているようだ。
(1) 仕入の質的向上
仕入の質的向上では、拠点ごとに設定した綿密な仕入基準に則り、テクノロジーを駆使した戦略で情報量の拡大を図り、査定数で70,000件(2023年11月期33,222件)、「KAITRY(カイトリー)」直接仕入の割合で10%(2023年11月期2.1%)を目指す。具体的には、ポータルサイト「KAITRY(カイトリー)」の利用促進を中心に、広告展開による認知度向上による新規顧客の獲得や的確な住み替えタイミングの提案による既存顧客の固定化を進めるとともに、「HOMENET Pro」や「KAITRY professional」などSaaSプロダクトにより仕入情報の流入増を図る。加えて、既存拠点における仲介会社との取引強化や年間2拠点の新規拠点開設を継続することでネットワークを拡大していく。
(2) 販売の質的向上
販売の質的向上でもテクノロジーを駆使し、仕入決済から販売決済までの在庫保有期間を2023年11月期から約1ヶ月短縮するとともに、2024年11月期に開始する直販ルートで年間150件の販売を目指す。そのため、独自スコアリングモデルから販売難易度/適性を導出して仕入段階の物件選定に活用するなど、データサイエンスによる販売最適化を進める。また、常時1,000件を超えるリノベーション済みマンションの掲載や知名度向上策によってPV数やサイト内回遊を増やし、「KAITRY(カイトリー)」販売ページの活用を促進する。「HOMENET Pro」では、周辺環境や生成AIによるイメージしやすい物件情報の提供を強化する。
(3) コアコンピタンスの強化
データベース拡張による情報網羅性/見える化や査定精度の向上、新規事業/プロダクト開発体制の強化によって、ビジネスの質的向上を支えるコアコンピタンスを強化する。情報網羅性/見える化向上では、質的改善の重要指標となるリアルタイムの営業KPIや需給環境の先行指標、現場実施施策の効果を計測してアラートを表示することで現場の強化を図る。査定制度の向上については、AI査定数の積み上げと実査定との照合による検証を継続する。また、開発チームの増員、組織強化、POC※実施に向けた社内連携体制の強化、産学連携による新規テーマ発掘や共同研究の実施などにより、新規事業や新規プロダクトの開発体制も強化する。
※Proof Of Concept:概念実証。新規事業などの実現可能性を検証すること。
(4) 「KAITRY(カイトリー)」の役割
成長戦略において、「KAITRY(カイトリー)」の役割は大きい。「KAITRY(カイトリー)」での直仕入強化により、高採算で短期間の販売につながる良質な仕入など仲介会社経由では得られない新たな仕入の機会が増えるうえ、売却や住み替えニーズの掘り起こしにもつながり、事業領域拡大のエンジンとなるからである。また、直販売では、同社の独自販売ルートとして差別化要因になり、一度に買取ページと販売ページを回遊できるうえ売買往復の手数料がかからず、ユーザーにとって利便性も経済性も高いため、「KAITRY(カイトリー)」による直仕入・直販売は同社にとってメリットが大きい。同社はこうしたメリットをさらに生かすため、直仕入では査定書の作成や価格変動などアプリ上でのリアルタイム資産管理、重要事項説明のIT化など、直販売ではバーチャルステージング※や周辺環境スコアリング、AIによるリコメンドなどのシステム開発を推進している。加えて、同社では自社グループによる買取以外のサービスメニューを追加することで、これまで取り逃していた需要を取り込み、より収益性の高いビジネスモデルの確立を目指すという方向性が示されている。「KAITRY(カイトリー)」の進化について、弊社では今後の動向に注目していく。
※パノラマVR上に好みのCG家具やCGインテリアを配置すること。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 宮田仁光)
■中期经营计划
2. 增长战略
为了实现中期经营计划的管理数字目标并更接近实现使命,除了扩大实际基础外,Property Technologies<5527>的政策是通过加强与使用SaaS产品的经纪公司的合作并大幅扩大 “KAITRY(KITRY)” 来加速二手房改造业务的增长。但是,业务的质量改善是增长的必要条件,我们将着手从质量上改进采购、提高销售质量和加强核心竞争力,以此作为实现这一目标的增长战略。最重要的是,对门户网站 “KAITRY(KAITRY)” 的期望很高,看来他们也在考虑新的举措,例如加强出租物业的销售,购买和转售市中心的豪华公寓。
(1) 提高采购质量
在提高采购质量方面,我们的目标是根据为每个地点设定的详细采购标准充分利用技术的战略来扩大信息量,并以 “KAITRY(KITRY)” 的直接采购比率为目标进行70,000次评估(截至2023/11财年的33,222例)和10%(2023/11财年为2.1%)的评估。具体而言,以促进门户网站 “KAITRY(KAITRY)” 的使用为中心,我们将通过广告开发提高知名度,通过提出准确的搬迁时间来固定现有客户,并通过诸如 “HOMENET Pro” 和 “KAITRY Professional” 之类的SaaS产品增加购买信息的流入。此外,将通过加强与现有基地经纪公司的交易并继续每年建立2个新基地来扩大该网络。
(2)销售的质量改善
我们还充分利用技术来提高销售质量,将从购买结算到销售结算的库存持有期从2023/11财年缩短约1个月,目标是从2024/11财年开始通过直销途径每年销售150件商品。因此,促进了通过数据科学进行销售优化,例如从独特的评分模型中得出销售难度级别/适用性,并将其用于购买阶段的房产选择。此外,将通过随时发布1,000多套翻新公寓和提高知名度的措施来增加PV数量和场内流量,并将推广 “KAITRY(KITRY)” 销售页面的使用。在 “HOMENET Pro” 中,我们将加强提供使用生成式人工智能易于想象的周围环境和财产信息。
(3) 加强核心能力
通过数据库扩展提高信息的可理解性/可视化和评估准确性,以及加强新的业务/产品开发系统,将加强支持业务质量改进的核心能力。在提高信息的可理解性/可视化方面,我们的目标是通过测量实时销售关键绩效指标、供需环境的领先指标和现场实施政策的效果(这些是质量改进的重要指标)和显示警报来加强网站。关于评估系统的改进,将继续通过累积人工智能评估的数量并将其与实际评估进行核对来进行验证。此外,还将通过增加开发团队的数量、加强组织、加强POC*实施的内部协作体系、发现新主题以及通过产学合作实施联合研究,来加强新业务和新产品的开发体系。
※概念证明:概念验证。验证新业务的可行性等
(4) “凯特里(KITRY)” 的角色
“KAITRY(KITRY)” 在增长战略中起着重要作用。这是因为由于 “KAITRY(KITRY)” 的直接采购得到加强,无法通过中介公司获得的新购买机会,例如利润丰厚且可带来短期销售的高质量采购,将增加,还将导致销售和搬迁需求的挖掘,它是业务领域扩张的引擎。此外,在直销中,作为公司自己的销售渠道,它是一个差异化因素,而且由于可以同时浏览购买页面和销售页面,来回交易不收取任何费用,而且用户的便利性和经济性都很高,因此通过 “KAITRY(kitley)” 进行直接购买/直接销售对公司来说具有很大的优势。为了进一步利用这些优势,该公司正在推动系统开发,例如虚拟舞台*、周边环境评分以及用于直销的人工智能建议,例如准备评估文件、对价格波动等应用程序进行实时资产管理,以及解释重要事项的IT转换。此外,通过增加除自有集团采购以外的服务菜单,该公司指出了捕捉迄今未实现的需求的方向,并旨在建立更有利可图的商业模式。关于 “KAITRY(kitley)” 的演变,我们将密切关注未来的趋势。
*在全景虚拟现实中放置你最喜欢的 CG 家具或 CG 内饰。
(由 FISCO 客座分析师宫田仁光撰写)