これに対して同社は、ライフステージの転換点で不動産を取得する傾向の強い30〜40代の1次取得者にターゲットを絞っているため、遠からず需要の戻りが想定されること、販売用不動産で賃料収入を得る仕組みを持っていることから、戦略的に他社の値下げに追随しなかった。このため2023年11月期は、販売数が伸び悩んで売上高が大きく落ち込むこととなり、長期在庫※が増加することとなった。また、仕入の厳選を開始したものの効果が出るまでに数ヶ月かかるため、2024年11月期第2四半期の売上総利益は計画未達となった。しかしながら、長期在庫以外は順調に回転し、利益率もむしろ上昇していること、長期在庫に対する対策も講じていることから、下期以降2025年11月期へ向けて業績は踊り場から回復局面に転じていくことが期待される。■房产etf＜5527＞的业绩趋势
2. 对外部环境变化的应对
虽然已经提到，2024年11月期第2季度的业绩按预期进行，作为中期经营计划的第一年启动遇到了顺利的开端，但毕竟它也是事实，这是减益的。 背景是，由于自冠状病毒以来一直持续增加，然后由于担心利率反转上升，导致前一阶段的需求暂时下降的商业环境变化，与二手公寓库存继续保持高水平有关。 因此，中古公寓的领取平衡恶化，许多公司除同公司以外正在通过减价进行库存调整的措施，是在2023年11月期。
对此，该公司将目标锁定在30到40岁以购买房产为转换点的主要第一取得者身上，因此预计需求很快会恢复，而且由于持有销售用房产并获得租金收入的机制，战略上没有追随其他公司的降价。因此，在2023年11月期，销售量不佳，销售收入大幅下降，长期库存※也增加了。此外，虽然已开始进行严格的采购挑选，但要等到它产生效果需要数月时间，所以2024年11月的第2季度销售总利润未达到计划。但是，除了长期库存外，其他库存均已顺利转移，利润率甚至上升，而且已经采取了措施来应对长期库存，因此预计在下半年2025年11月期之后，业绩将从平台转向恢复阶段。
※由于房产个性强，因此在同一地区竞争房产等因素的影响下库存持有期可能会变长，此时，随着时间的推移，价格普遍下降。该公司平均的采购结算到销售结算期间为7至8个月。
针对长期库存的对策是利用OC(房主更换)销售用房地产的独特机制、加速长期库存的销售、严格选择采购，其中部分是在前一期开始并在2024年11月期鼓励加强的。 O.C.销售用房产是一种公司独创的机制，通过持有一部分销售房产来获得租金/现金流，已经在过去一定程度上持有(在计时后进行销售)。由于银行已经建立了信任，该公司已经在努力增加OC销售物业以缩小空置库存，目前已有大部分入住，而且早已超出预期。该公司的物业对入住者来说，许多都是比继续支付租金更便宜的，因此除了作为出租房产的销售渠道外，还可以预计未来入住者能够购买房产。另外，在出售转为租赁物品的过程中，已经实现了最初预计的销售总利润率。
在2023年11月期的第4季度，该公司决定更加严格选择采购。由于需求因点而异，因此按点设置条件，如区域、楼层、建成年数、车站距离和翻新工程等，制定了详细的采购标准。尽管经过严格选择之后，采购决算的数量增长放缓，但这不是因为条件太苛刻，而是因为业务员和合作公司需要更多的时间适应，因此在2024年11月季度第2季度，采购数量比第1季度增加。另外，由于2024年11月期行业的销售趋势已经变得平稳，该公司加速了长期库存的销售。尽管在季度内看到2023年11月期的销售量有所下降，但由于本来就是针对以购买为目标的第一购买者层，因此足以受欢迎，因而现在的销量仍在增长中，如2024年11月期第1季度为246(同比增长20.0%)，第2季度(繁忙时期的3个月)为373(同比增长19.9%)。需要注意的是，销售总利润率的降低由于库存长期化已在业绩预测中实现了一定程度的编织。
此外，由于市中心的利率在2024年2月上涨等原因，人们担心利率环境的变化，但即使利率略有上涨，在销售方面，公司提供给其主力客户层，即首次购房者的“以低于每月房租支付额的还款额获得房子”的吸引力仍然不变，并且金融机构的信贷态度也没有发生大的变化。在筹资方面，对借入利率的影响几乎没有，还成功地保证了长期借款重组和2025年11月采购限额，因此没有特别的担忧材料，继续提出通过借款应对业务扩张的方针。此外，为了确保资本政策的灵活性和机动性，该公司于2024年7月底进行了减资，但对稳定分红和子公司税负的合理化具有重大影响，特别是在分红方面，减资使得可分配利润约为30亿日元，因此认为股东回报的稳定性和持续性将提高。基于这些方面，我们认为该公司作为中长期投资对象的吸引力并不会减弱。
（作者：华富证券客座分析师宫田仁光）