■業績動向
1. 2024年11月期第2四半期の業績動向
property technologies＜5527＞の2024年11月期第2四半期の業績は、売上高19,004百万円（前年同期比1.9%増）、営業利益280百万円（同56.6%減）、経常利益142百万円（同76.3%減）、親会社株主に帰属する四半期純利益20百万円（同94.8%減）と増収減益となった。一見すると苦戦のようだが、前年同期に再開発物件の売上高が計上されたこと、期初予想との比較では売上高で314百万円、営業利益で70百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益で10百万円の超過達成となったことから、中期経営計画初年度として順調なスタートを切ったと言える。
日本経済は、社会経済活動の正常化により設備投資や個人消費が堅調に推移し、働き方改革や雇用環境の改善により一定の賃上げ傾向が見受けられるなど緩やかな回復基調で推移している。一方、エネルギーや原材料価格の高騰により様々な面で物価が上昇しているうえ、日本銀行によるマイナス金利解除による家計や企業への影響にも注視する必要があり、先行きは不透明な状況が続いている。同社が属する中古住宅流通市場においては、2022年末に行われた日本銀行による長期金利誘導を背景とした金利上昇懸念から、繁忙期となる2023年1月以降の需要が拡大せず、秋口の繁忙期である同年9月まで厳しい状況が続いた。このため4～5月の閑散期以降多くの事業者が在庫調整に向けて値下げを行ったが、同社の前期決算期間と同じ2022年12月から2023年11月の首都圏中古マンションの成約件数は微増に留まり、同期間末の流通在庫は前年同期比20%近い増加となったようだ。しかし、2024年11月期に入ってからは、流通在庫水準は引き続き高水準が続いているものの、成約件数は徐々に勢いを取り戻しつつある。
このような環境下、同社は後述する中期経営計画に沿って中古住宅再生事業に注力し、仲介会社経由のマンション買取再販事業の拡大を図る一方、リアル（実取引）で築き上げてきたデータベース、仲介会社との取引ネットワーク、AI査定をはじめとするテクノロジーなどの経営資源を有機的に結び付けたプラットフォーム「KAITRY（カイトリー）」を効率的に運用することで差別化を図った。特に一般顧客からの直接仕入につながるiBuyer（オンライン買取）機能が効果的で、加えて金融機関向けSaaSモデル「KAITRY finance」も4行社が新たに導入して早くも計7行社となった。この結果、売上高は、前年同期に1棟の再開発物件があった反動で微増に留まったが、それを除くと2ケタ増となることから、厳しい環境のなかで順調に売上高を確保できたと言える。その原動力となったのは期初想定を上回る中古マンションの販売であり、2024年11月期第2四半期3ヶ月間における販売決済数は過去最高となっている。
利益面では前期開発案件の剥落によって、営業利益は大幅な減益となった。売上総利益率は、好採算だった前年同期の再開発物件がなくなったこと、一部の中古マンションで仕入から販売までの期間が伸びたことによる採算低下により下がっている。一部中古マンションの売上総利益率の低下は、販管費の抑制によってカバーされており、この販管費については、増収を続けていくことを前提に増加する予算となっていたが、一部未使用の費用があったようだ。なお、非連結子会社からの一時的な配当金がなくなったため、経常利益の減益幅は営業利益より広がった。期初予想との比較で売上高が過達になったのは、戸建住宅事業は想定どおりだったが、中古住宅再生事業で販売数が想定以上に伸びたことが要因である。この販売数の伸びによって第2四半期累計期間に獲得した中古マンション販売に係る売上総利益額は前期を上回っている。営業利益の過達は、この売上総利益額の確保と販管費の抑制でカバーしたことによる。なお、期初予想に織り込まれている先行費用2億円については、もとより下期で使用する予定である。
会社別では、中古住宅再生事業のホームネットは、拠点展開するエリアごとに、顧客ニーズの強い地域、価格帯、商品内容をきめ細かく分析し、厳選された仕入と販売に努めるとともに、「KAITRY（カイトリー）」の活用促進や仲介会社への情報提供機能を強化した。物件仕入件数は厳選しつつ強化も図り553件（前年同期比23.2%減）、物件販売件数は引き続き好調で619件（同20.0%増）、売上高は15,695百万円（同5.4%増）、営業利益は339百万円（同53.7%減）となった。一方、戸建住宅を扱うファーストホームとサンコーホームは、引渡件数が合計99件（同20.8%減）となり、売上高は3,292百万円（同11.9%減）、営業損失は4百万円（前年同期は23百万円の営業損失）となった。注文住宅の業界は住宅ローン金利の上昇懸念や建設資材・物流コストの増加、人手不足による人件費高騰などにより引き続き厳しい環境にあったが、顧客ニーズに合った土地の仕入強化、一級建築士監修のミニマルな規格住宅「SQUARE（スクエア）」の開発、OB紹介の回復、価格転嫁などを推し進めることで増益を確保した。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田仁光）
■业绩动向
2024年11月期第2四半期的业绩趋势
Property technologies＜5527＞2024年11月期第2四半期的业绩为，营业收入19,004百万元（较上年同期增长1.9%），营业利润280百万元（同比下降56.6%），经常利润142百万元（同比下降76.3%），归属于母公司股东的季度净利润20百万元（同比下降94.8%）增收减益。表面上看起来像是苦战，但从去年同期重新开发物件的营业收入计入、期初预测的比较上来看，营业收入比预期高了314百万元，营业利润超额完成了70百万元，归属于母公司股东的季度净利润完成了10百万元，可以说是在中期经营计划的第一年顺利起步。
日本经济在社会经济活动的正常化下，设施投资和个人消费稳健推进，也可以看到一定的工资上涨倾向，如改善工作方式和雇用环境等，以缓慢的复苏基调发展。另一方面，由于能源和原材料价格的上涨，物价在各个方面都在上涨，此外，需要关注日本银行解除负利率对家庭和企业的影响，未来情况仍不确定。在同公司所属的二手住宅流通市场上，由于担心2012年年底日本银行长期利率诱导背景下的利率上涨，从2023年1月成为繁忙期后的需求并没有扩大，一直到同年9月的繁忙期都处于困难的状况。因此，在4到5月的淡季之后，许多经营者进行了库存调整的降价，但从该公司的前期财报期间和2022年12月至2023年11月的首都圈二手公寓成交件数来看，尽管同期流通储备比去年同期增加了近20%，但是在2024年11月期以后，尽管流通储备水平仍然处于高水平阶段，但成交件数正在逐渐回升。
在这种情况下，该公司沿着中期经营计划的方向专注于中古住宅再生业务，扩大了通过经纪公司购买和再销售公寓的业务，同时有效地运用结合真实（实际交易）构建的数据库、与经纪公司的交易网络、包括AI评估在内的技术等经营资源的平台“KAITRY（Kaitri）”，实现差异化。特别是iBuyer（在线购买）功能，可直接从普通客户购买，非常实际，此外，面向金融机构的SaaS模型“KAITRY finance”，已有4行社新導入，合共7行社。结果，营业收入虽然在上年同期仅有1座再开发物件时微涨，但在除其之外的情况下，可看到两位数增长，因此可以说是在严峻的环境下顺利地确保了营业收入。推动它的动力是中古公寓的销售，超额完成了中期净利润的预期，2024年11月期第2四半期3个月内的销售决算数量创下历史新高。
利润方面，由于上一期发展项目萎缩，营业利润大幅下降。销售毛利率由于上一年度再开发物件的好利润消失，以及一些中古公寓从采购到销售的时间延长，因此利润率下降。部分中古公寓的销售毛利率下降得到了销售和管理费用的抑制，虽然销售和管理费用的预计增加预算是基于营业收入的持续增长，但似乎有一些未使用的费用。另外，因为没有非联营子公司的一次性股息，经常性利润的下降幅度比营业利润还要大。从比较期初预测来看，这是因为住宅建筑业务符合预期，而中古住宅再生业务的销售量超过预期。这种销售量的增长导致了第2四半期累计期间取得的中古公寓销售的销售毛利润高于上期。营业利润的超额完成是因为保证了这种销售毛利润并通过控制销售和管理费用来覆盖。此外，对于预期费用为2亿日元的先行费用来说，本来就是计划在下期使用的。
按公司来看，二手住宅再生事业的HomeNet，从每个地域板块进行分析，详细筛选出客户需求强烈的地域板块、价格范围、商品内容，努力进行仔细挑选的采购和销售，并增强了KAITRY（卡依特利）的利用促进和向仲介公司提供信息的功能。物品采购数目同时在强化和谨慎选择物品的情况下达到了553件（同比去年同期下降23.2%），物品销售件数一直保持良好状态，达到了619件（同比增长20.0%），销售收入达到了156.95亿元（同比增长5.4%），营业利润为3.39亿元（同比下降53.7%）。另外，经营建造独栋住宅的First Home和Sanko Home则共进行了99个交付项目（同比下降20.8%），销售收入为32.92亿元（同比下降11.9%），营业亏损为400万元（去年同期为2300万元营业亏损）。建造注文住宅的业界由于住宅贷款利率上升的担忧以及建筑材料和物流成本的增加、劳动力短缺导致人力成本上涨等问题而继续处于严峻的环境下，但通过推进强化符合客户需求的土地采购、开发一流建筑师监修的MINIMAL规格住宅“SQUARE”，OB介绍回复和价格转嫁等措施，确保了盈利的增长。
（作者：华富证券客座分析师宫田仁光）
